Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка «Николин ключ»

     Территория участка частично покрыта лесом 1 группы. Лес 1 группы, частично покрывающий участок, вырубке не подлежит и сохранен в качестве парковой зоны.

     Согласно Заключению экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы № 05/3-4925, утвержденному Приказом ГУПР № 1636 от 30.07.04 отведенный под застройку участок находится на междуречье реки Сысерть и ее левобережного притока реки Черемшанка, в 200-300 м от реки Сысерть и в 50 м от реки Черемшанка, за пределами их водоохранных зон, составляющих соответственно 200 и 50 м. Водная служба ГУПР и ООС МПР России по Свердловской области согласовала размещение участка под застройку.

     Для водозаборной скважины, расположенной в северной части участка предусмотрены зоны санитарной охраны I, II и III пояса. В зоне I, II пояса расположены только строения, относящиеся к водозабору (насосная станция, резервуары чистой воды). СанПиН 2.1.4.1110-02 не запрещает размещение жилой застройки в III поясе зоны санитарной охраны источника, что подтверждается Заключением государственной экологической экспертизы.  (Приложение 10).

     Подземные воды территории – преобладающим развитием пользуются трещинные воды в зонах активной трещиноватости, проникающей до глубины 50-60 м, вместе с водами четвертичных покровных отложений образующие единый водонососный комплекс, имеющий грунтовый характер. (Приложение 11).

     В процессе изысканий грунтовый водоносный горизонт вскрыт на глубине от 2,7 м до 3,0 м. Установившийся уровень подземных вод зафиксирован на глубине 2,5-2,7 м, что соответствует абсолютным отметкам от 220,53 до 220,87 м. В многоводные годы при таянии снега и обильном выпадении осадков возможное повышение уровня подземных вод может составить 0,5-1,0 м по выводам изысканий.

     Таким образом, из проведенного анализа месторасположения проектируемого коттеджного поселка «Николин ключ», можно сделать вывод о том, что участок является пригодным для строительства, но при этом имеет ряд ограничений:

     1. Охранной зоны реки Черемшанка (Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м.).

     2. Полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск;

     3. Граница села Кашино.

     4. Участок леса 1 категории (земли лесхоза).

     5. Водозаборная скважина, расположенная в северной части участка с предусмотренными зонами санитарной охраны I, II и III пояса.

     Так же участок имеет ряд преимуществ:

     1. Располагается в 25 км от Екатеринбурга, и находится в 3 кольце городской агломерации;

     2. Находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка;

     3. Размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях;

     4. Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

     5. Лес, который используется как парковая зона. 

2.3 Сравнительный анализ эффективности использования территории 

     Градостроительную ценность и оценку планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» можно провести на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

     Технико-экономическая оценка осуществляется на основе плана коттеджного поселка «Николин ключ». (Приложение 12).

     На плане выделены:

     - жилые дома;

     - учреждения обслуживания повседневного пользования (детский сад, общественный центр, автостоянки, площадки хозяйственно-бытового обслуживания);

     -места для отдыха и занятий спортом;

     - пешеходные аллеи и дорожки, внутренние проезды, подъезды к домам и общественному зданию.

     Границы расчетной территории устанавливаются по красным линиям жилых и магистральных улиц. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значения, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность.

     По проектному предложению планировки рассчитывается общий жилой фонд коттеджного поселка. Размер жилого фонда определяется по следующей формуле:     A_n = F₃ * n * (1 – K_л – K_к),  (1)

 

      где A_n – жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

     F₃ – площадь их застройки, м²;

     n – этажность домов;

     K_л , K_к – коэффициенты, учитывающие площади на плане здания (этажа), занятые соответственно лестнично-лифтовым узлом и конструкциями.

     Общий размер жилого фонда при смешанной этажности застройки получается суммированием данных по жилым домам конкретной этажности.

     По данной формуле мы можем рассчитать размер жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ», расчет представлен в таблице 2.1.

     Таким образом, из таблицы видно, что жилой фонд коттеджного поселка составляет 55207,74 м².

     Для выявления уровня обеспеченности населения необходимыми формами и средствами обслуживания был составлен баланс (распределение) территории микрорайона по элементам застройки. Баланс территории представлен в таблице 2.2. 

     Таблица 2.1

     Определение жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ»

 

     Таблица 2.2

     Баланс территории коттеджного поселка «Николин ключ»

 

     Удельные размеры элементов территории запроектированного коттеджного поселка сопоставляются с нормативными данными. По результатам сравнения можно сделать вывод о том, что коттеджный поселок спроектирован неэкономично, т.к. удельные размеры площадей в несколько раз превышают нормативные показатели.

     Степень экономичности решения генерального плана жилого района города устанавливается на основе следующих общих технико-экономических показателей:

     1. Численность населения – определяется по формуле: 

     N = A_n : 18м²,                                                (2) 

     где A_n - жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

     18 м² – норма жилищной обеспеченности. 

     Таким образом, получаем численность населения коттеджного поселка: 

     N = A_n : 18м² [ 9 ]= 55207,74 : 18 = 3067 чел. 

     2. Норма жилищной обеспеченности – 18 м²/чел.

     3. Жилой фонд  

     A_n = 55207.74 м² общ. пл = 55,21 тыс. м² общ. пл 

     4. Площадь жилой группы A_pl = 55,39 га

     5. Плотность жилого фонда жилой группы (брутто) – определяется как частное деление жилого фонда на площадь территории жилой группы. Проектная плотность жилого фонда должна быть не менее нормативного значения этого показателя, что характеризует эффективность использования территории. 

     Р  = A_n / F,                                                      (3)

     Р = 55207,74 м² общ. пл / 55,39 га = 996,71 м² общ. пл 

     На основе полученной цифры, можно сделать вывод о том, что плотность жилого фонда жилой группы высокая, т.к. для центральной зоны нормативная плотность жилого фонда составляет 420 м² общ. пл.

     6. Плотность населения – определяется как отношение общей численности населения коттеджного поселка к его территории.  

     с = N / A_pl,                                                      (4) 

     = 3067 чел / 55,39 га = 55 чел / га

     Проектная плотность населения ниже, чем нормативная (130 чел / га). При проектировании коттеджного поселка это вполне допустимо.

     7. Средневзвешенную этажность застройки можно определить по формуле  

     Э_ср = А / (А₁ + А₂ / 2 + … + А_n / n)                                  (5)

     Э_ср = 55207,74 / (38853,94/2 + 16354,8/3) = 55207,74 / 24878,07 = 2 эт.