Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка «Николин ключ»

     Небольшую долю на рынке, около 7%, занимают садовые участки. Они находятся на территории коллективных садов, занимают около 5 – 8 соток. Самую большую долю на рынке (38%) составляют загородные дома. Средняя площадь загородного дома равна 65 – 70 м², размер прилегающего участка около 13 соток.

     За последний год доля загородных домов в общем объеме предложения сократилась на 3%. Данное сокращение произошло за счет соответствующего увеличения доли предложения земельных участков. Этот сегмент загородного рынка довольно неоднороден, в одних и тех же районах цены могут в разы отличаться в зависимости от размеров участка, наличия коммуникаций, близости к водоемам и лесным массивам и категории земель. Так стоимость одной сотки земли без коммуникаций на 25 – 30% ниже среднего уровня цен, а сотка земельного участка размером от одного гектара ниже среднерыночной в 2 – 2,5 раза.

     Если сравнивать с более отдаленным периодом, предложения практически не было (Рисунок 1.3 Приложение 3).

     Не последнюю роль в том, что покупателей на загородную недвижимость находится, не так много играют достаточно высокие цены. Сегодня на рынке Екатеринбурга активные продажи ведутся в 32 организованных поселках индивидуального жилья. Средняя цена предложения домовладения в них составляет около 44800 руб./ м². Это более низкий показатель, чем средняя стоимость квадратного метра в городской квартире (сейчас она составляет около 57863 рублей). Динамика изменения цены за 1 м² в коттеджных поселках представлена на рисунке 1.4 (Приложение 4).

     Но при этом нужно учесть, что большую долю на рынке (около 83%) занимают поселки со средней площадью домовладения более 200 м², а значит, за объект покупателю придется заплатить намного больше, чем за городскую квартиру.

     Рисунок 1.5 показывает динамику стоимости одной сотки земельных и садовых участков (Приложение 4).

     На рисунке 1.6 (Приложение 4) показано изменение одной сотки земли в зависимости от размера участка. Наиболее высокая стоимость наблюдается на участках размером 8-9 соток и на участках менее 8 соток.

     Структура предложения организованных коттеджных поселков по поясам представлена на рисунке 1.7 (Приложение 5).

     В 2006 году самый значительный рост цен наблюдался среди земельных участков, расположенных на расстоянии 10 километров от Екатеринбурга, он составил около 120%. Остальные земельные участки подорожали на 50 – 55%. В 2007 году земельные участки в радиусе до 30 км от Екатеринбурга подорожали на 40 – 45%, отдаленные земельные участки выросли в цене всего на 20%. В настоящее время  средняя стоимость одной сотки земельного участка в пределах 10 километров от Екатеринбурга составляет 155 тысяч рублей, от 10 до 30 километров 89 тысяч рублей, далее 30 километров – 55 тысяч рублей. В связи с высокими ценами на землю в окрестностях Екатеринбурга большой популярностью стали пользоваться участки, находящиеся на расстоянии 10 – 30 километров от Екатеринбурга.

     Екатеринбург является крупным автотранспортным узлом. В нескольких направлениях от города расходятся автомагистрали и дороги с твердым покрытием. Самые дорогие земельные участки находятся по Серовскому, Старотагильскому, Челябинскому и Старопышминскому трактам. Центрами притяжения Серовского и Старотагильского трактов, повышающими средний уровень цен, являются озера Таватуй и Балтым. Недорогие направления: Московский, Полевской, Режевской и Тюменский тракты (Рисунки 1.8, 1.9 Приложение 6). Таким образом, цены на земельные участки изменяются в зависимости от местоположения объекта. Рисунок 2.8 показывает изменение стоимости сотки земли по направлениям.

     На рисунке 1.10 (Приложение 7) отражено процентное распределение коттеджных поселков по направлениям, на котором видно, что наиболее высокое предложение наблюдается в Челябинском (25%), Тюменском (18,2%), Полевское (18,2%), Березовское (18,2%) направлениях, а как же Московское направление (15,9%), Серовское направление (4.5%).

     На сегодняшний день, на екатеринбургском рынке загородной недвижимости более трети (36,8%) предложения, это небольшие коттеджные поселки, количество домохозяйств в которых меньше 50. Средние по размеру коттеджные поселки составляют более 40% всех выставленных на продажу проектов. Доля крупных поселков, состоящих из 200 и более домохозяйств, составляет пятую часть (21%) от объема. 
 

2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ» 

     2.1 Обоснование выбора строительной площадки  

     По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости, наиболее перспективными районами для застройки являются Челябинский и Чусовской тракты. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

     - близость от города и транспортная доступность;

     - наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения;

     - экологическая чистота и благоприятная природная среда;

     - возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков.

     Максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. (Рисунок 2.1 Приложение 7).

     Рисунок 2.1 показывает соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости, в зависимости от месторасположения объекта.

     Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.

     Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 м² на участке 10 соток, расположенном в черте города.

     Сейчас более 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время как ещё несколько лет назад число таких желающих составляло только 10%. Оптимальная планировка, архитектура и инфраструктура значительно повышают ликвидность объекта.

     Рассматривая коттеджный поселок «Николин ключ» покупатели оценивают его месторасположение, то есть: направление, расстояние от Екатеринбурга, удобство подъезда, природное окружение, близость водоемов и городской инфраструктуры. Как показывают проведенные исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже потом знакомится с предлагаемыми в этом направлении поселками.

     Ключевой момент при выборе места – это его экологичность и привлекательное природное окружение. Ради этого потребители готовы даже отъехать несколько дальше от города.

     У каждого из екатеринбургских направлений строительства коттеджных поселков есть своя «экологическая репутация», которая чаще основана на стереотипах, чем на реальных сведениях об экологической ситуации в том или ином направлении от Екатеринбурга.

     Самые популярные направления – Челябинское и Тюменское. Челябинский тракт чаще привлекает покупателей коттеджей бизнес-класса, на втором месте по предпочтениям среди более состоятельных покупателей – Московское направление. Тюменский тракт привлекает покупателей коттеджей эконом-класса, на втором месте для них – Челябинское и Полевское направления.

     У Челябинского и Полевского направлений репутация самых экологичных, с живописной природой и более мягким климатом. Тюменское направление привлекает недорогими предложениями и удобным выездом из города. В Московском направлении чаще других работает фактор рекомендаций знакомых, кроме того, здешние места уже также стали привычным местом отдыха, причем не только летнего, но и зимнего. Это направление воспринимается потребителями как престижное, чему способствует и уровень предлагаемых здесь поселков, и близость горнолыжных трасс, и развитая торговая инфраструктура (ТЦ «МЕГА», ТЦ «METRO» и прочие торговые комплексы, расположенные вокруг).

     Таким образом, наиболее удачным местом для расположения коттеджного поселка «Николин ключ», является Челябинское направление, так как хорошая транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры (коммуникации и объекты социального назначения), экологическая чистота, благоприятная природная среда (река Сысерть). 

2.   Характеристика участка строительства

 

     Земельный участок под строительство комплекса индивидуальной малоэтажной застройки размещается в 25 км от Екатеринбурга на северной окраине п. Кашино Сысертского района Свердловской области и оформлен в аренду на 49 лет (имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки).

     Территория участка ограничена с севера охранной зоны реки Черемшанка, с восточной – полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск, с юга – границей села Кашино, с запада – участком леса 1 категории (земли лесхоза). (Приложение 8).

     Участок находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка. Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м. (Приложение 9).

     Участок размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях.

     Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

     Климатические условия:

     Климатический район строительства – 1В, он характеризуется :

     Климат района умеренно континентальный.

     Средняя температура самого жаркого месяца + 17,0°С. Средняя температура самого холодного месяца – 15,9°С. Среднегодовая температура воздуха около +1°С (колеблется от 0,8°С до 1,7°С).

     В зимний период преобладают юго-западные ветры, в летний – северные и западные. Максимальная скорость ветра – до 35 м/с, среднегодовая – 4,5 – 5,0 м/с.

     Максимальное количество атмосферных осадков (75 - 80% от их годовой нормы) выпадает в летнее время. Среднегодовое количество осадков составляет 422 мм.

     Нормативная глубина промерзания грунтов – 2,0 м.

     Геологические условия участка застройки:

     Территория проектируемого строительства расположена в северной части Кашинской антиклинали Арамильско-Сухтелинского мегасинклинория Восточно-Уральского поднятия. В пределах территории развит комплекс нижнесилурийских эффузивных (биотитовые и биотит-роговообманковые грандиориты) пород. Коренные породы перекрыты отложениями четвертичного возраста различного генезиса.

     Таким образом, на основании факторов инженерно – геологических условий :

     1. Геоморфологические условия – Участок расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса. Поверхность наклонная, слабо расчлененная;

     2. Геологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - не более четырех различных по литологии слоев, залегающих наклонно или с выклиниванием. Мощность изменяется закономерно. Существенное изменение характеристик свойств грунтов в плане или по глубине. Скальные грунты имеют неровную кровлю и перекрыты нескальными грунтами;

     3. Гидрогеологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Два и более выдержанных горизонтов подземных вод, местами с неоднородным химическим составом или обладающих напором и содержащих загрязнение;

     4. Геологические и инженерно-геологические процессы, отрицательно влияющие на условия строительства и эксплуатации зданий и сооружений - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

     5. Специфические грунты в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

     6. Техногенные воздействия и изменения освоенных территорий - Не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений и проведение инженерно-геологических изысканий.

     В целом, инженерно-геологические условия территории могут быть оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности согласно приложения Б СП 11-105-97, часть1.

     На участке выявленных запасов полезных ископаемых нет (справка Уральского ПГО «Уралгеология» № 35-15/2-125 от 01.04.04).

     По результатам экологических исследований (Экспертное заключение ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области» от 02.10.07) участок имеет низкий радиационный фон, не является радоноопасным, дополнительных мер по предотвращению поступления радона в атмосферу не требуется.