Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка «Николин ключ»

     Из произведенных расчетов, мы видим, что средневзвешенная этажность коттеджного поселка 2 этажа.

     Также для определения экономичности коттеджного поселка, необходимо рассчитать годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 жителя коттеджного поселка и на м² общ. пл., они представлены в таблице 2.3.

     Теперь на основании произведенных расчетов, можно провести сравнительный анализ с несколькими коттеджными поселками, находящимися также в третьем кольце городской агломерации: «Ягодное» (Чусовской тракт), «Гринвиль» (Сысертский р-он), «Бобры» (Белоярский р-он), «Дубрава» (Белоярский р-он), «Ильинский квартал» (Сысертский р-он), «Бристоль» (Тюменский тракт).

     Удельные показатели: 

     на 1 м² жилого фонда С_э / A_n = 54305296,99/ 55207,74 = 983,65 руб.

     на 1 жителя С_э / N = 54305296,99/3067  = 17706,32 руб.

 

      Таблица 2.3

     Годовые эксплуатационные расходы по жилой группе

 

     В таблице 2.4 приведены данные по коттеджным поселкам (Приложение 13). Из таблицы видно что, по сравнению с другими коттеджными поселками, поселок «Николин ключ» имеет большую площадь жилой застройки, 55207,74 м² общ. пл., тогда как площадь жилой застройки поселка «Ягодное» - 49700 м² общ. пл., «Гринвилль» - 33600 м² общ. пл., «Бобры» - 36900 м² общ. пл., «Дубрава» - 30688 м² общ. пл., «Ильинский квартал» - 9800 м² общ. пл., «Бристоль» - 11400 м² общ. пл. Стоимость эксплуатации жилой застройки: «Николин ключ» - 6956175,24 руб., «Ягодное» - 6262200 руб., «Гринвилль» - 4233600 руб., «Бобры» - 4656960 руб., «Дубрава» - 3866688 руб., «Ильинский квартал» - 1234800 руб., «Бристоль» - 1436400 руб. Внутриквартальные проезды, хозяйственные площадки составляют: «Николин ключ» - 47000 м², «Ягодное» - 42000 м², «Гринвилль» - 20000 м², «Бобры» - 17000 м², «Дубрава» - 47100 м², «Ильинский квартал» - 14800 м², «Бристоль» - 8900 м². Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары составляют: «Николин ключ» - 144600 м², «Ягодное» - 32300 - м², «Гринвилль» - 28500 м², «Бобры» - 36100 м², «Дубрава» - 121700 м², «Ильинский квартал» - 20100 м², «Бристоль» - 11700 м².

     Общая сумма эксплуатационных затрат на коттеджные поселки, с учетом цен на 2008 год составили: «Николин ключ» - 61649837 руб., «Ягодное» - 53078522 руб., «Гринвилль» - 41817299 руб., «Бобры» - 35904483 руб., «Дубрава» - 40788666 руб., «Ильинский квартал» - 11432676 руб., «Бристоль» - 12355151 руб.

     Теперь на основании расчетов эксплуатационных затрат, баланса территории и технико-экономических показателей можно составить сравнительную таблицу 2.5 (Приложение 14).

     Площадь застройки коттеджных поселков составляет: «Николин ключ» - 28,24 Га; «Ягодное» - 28 Га; «Гринвилль» - 16 Га; «Бобры» - 27,4 Га; «Дубрава» - 27,4 Га; «Ильинский квартал» - 15,4 Га; «Бристоль»  - 11,4 Га.

     Расчетная численность населения: «Николин ключ» - 3067 чел.; «Ягодное» - 2761 чел.; «Гринвилль» - 1867 Га; «Бобры» - 2053 Га; «Дубрава» - 1705 Га; «Ильинский квартал» - 544 Га; «Бристоль» - 633 Га.

     Увеличение расчетной численности населения в коттеджном поселке, происходит за счет увеличения жилого фонда.

     Жилой фонд составляет: «Николин ключ» - 55,39 тыс.м²общ.пл./Га; «Ягодное» - 49,7 тыс.м²общ.пл./Га; «Гринвилль» - 33,6 тыс.м²общ.пл./Га; «Бобры» - 36,96 тыс.м²общ.пл./Га; «Дубрава» - 30,69 тыс.м²общ.пл./Га; «Ильинский квартал» - 9,8 тыс.м²общ.пл./Га; «Бристоль» - 11,4 тыс.м²общ.пл./Га.

     Т.к. территория под строительство расположена на бывших пахотных землях, участок ровный не холмистый, но имеется ряд санитарно-защитных зон, за счет чего сокращается площадь застройки, уменьшается площадь жилого фонда и, следовательно, уменьшается расчетная численность, плотность населения, и плотность жилого фонда.

     Плотность населения в поселках составляет: «Николин ключ» - 55 чел./Га; «Ягодное» - 69 чел./Га; «Гринвилль» - 78 чел./Га; «Бобры» - 57 чел./Га; «Дубрава» - 34 чел./Га; «Ильинский квартал» - 25 чел./Га; «Бристоль» - 42 чел./Га.

     Годовые эксплуатационные расходы тесно связаны с правильной градостроительной оценкой территории. На основании данной оценки разрабатывается объемно-планировочное решение коттеджного поселка, и рассчитывается сметная стоимость строительства, а так же годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 человека коттеджного поселка и на 1 м² общ. пл.

     Таким образом, Годовые эксплуатационные расходы на 1 жителя составили: «Николин ключ» - 20101,02 руб./год. чел.; «Ягодное» - 19224,38 руб./год. чел; «Гринвилль» - 22398, 12 руб./год. чел; «Бобры» - 17488,78 руб./год. чел; «Дубрава» - 23922,97 руб./год. чел; «Ильинский квартал» - 21015,94 руб./год. чел; «Бристоль» - 19518,41 руб./год. чел.

     На рисунках 2.2 и 2.3 (Приложение 15) хорошо видно, что годовые эксплуатационные расходы приходящие на одного жителя коттеджных поселков практически равны, так же как и годовые эксплуатационные расходы на 1 м² общей жилой площади.

     Таким образом, при оценке участка под строительство коттеджного поселка «Николин ключ» учитывались все основные факторы, влияющие на оценку градостроительной ценности: локализационные, экологические, факторы стоимости отчуждения из под существующего использования, коммуникационные, инфраструктурные, факторы престижа и репутации.

     На основании данных факторов, можно сделать следующие выводы:

     1. Участок располагается на бывших пахотных землях. Относительно ровный, слабохолмистый, расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса.

     Таким образом, инженерно-геологические условия территории оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности, следовательно, несут незначительное удорожание стоимости строительства.

     2. Территория застройки коттеджного поселка, расположена в наиболее экологически чистом направлении, Сысертский район, село Кашино. Поблизости нет предприятий, загрязняющих окружающую природную среду.

     3. Участок оформлен в аренду на 49 лет, имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки.

     4. По коммуникационным факторам, участок расположен в достаточно доступном и удобном месте, в 25 км от Екатеринбурга по Челябинскому тракту, между городами налажено транспортное сообщение.

     5. Градостроительная ценность территории также определяется и инфраструктурными факторами.

     Инженерные сети, внутриквартальные проезды, социальная инфраструктура, их наличие снижает предстоящие затраты строительства, тем самым увеличивают градостроительную ценность территории.

     Инфраструктура коттеджного поселка включает в себя:

     - централизованное электро-, газо- и водоснабжение, канализация;

     - мини-котельная в доме для отопления и горячего водоснабжения;

     - выделенная линия Интернет, телефонные номера г.Екатеринбурга и Сысерти;

     - мини-детский сад;

     - магазин продовольственных и промышленных товаров;

     - медпункт с аптечным киоском;

     - кафе-бар;

     - досуговый центр;

     - открытые и закрытые спортивные площадки;

     - парковки для гостевых автомобилей на 68 машин;

     - регулярное автобусное сообщение с г.Екатеринбургом и Сысертью.

     О сохранении комфорта заботятся эксплуатационно-технические службы. Предполагается круглосуточная профессиональная охрана, вечернее и ночное освещение.

     Рядом с поселком:

     - гольф-клуб;

     - конноспортивная школа;

     - яхт-клуб (в г. Сысерть);

     - вертолетные площадки;

     - детский сад в с. Кашино;

     - большое разнообразие прод- и пром- магазинов в с. Кашино;

     - элитная школа-интернат продленного дня в г. Сысерть.

     6. Немаловажным фактором градостроительной ценности участка, в данном случае играет престиж и репутация района. Это связано с тем, что Челябинское направление является экологически чистым, красивые леса, реки, достаточная отдаленность от города и отсутствие промышленных предприятий.

     Таким образом, проанализировав все факторы градостроительной ценности территории и просчитав технико-экономические показатели, на которые влияют данные факторы, можно сказать о том, что участок является пригодным для строительства как в градостроительной, так и экономическом отношении, т.е. имеет градостроительную ценность. 

 

      Заключение 

     Коттеджные поселки, по мнению многих застройщиков, становятся одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости.

     Интерес застройщиков обусловлен несколькими причинами: во-первых, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге высокая плотность застройки. Вторая причина – это рост спроса, и как следствие, инвестиционная привлекательность строительства загородных поселков. Третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом – постепенное смещение платежеспособного спроса с квартир в новостройках на индивидуальные дома.

     В последнее время, даже в условиях кризиса администрация города фиксирует рост интереса к участкам, под индивидуальную жилую застройку.

     На сегодняшний день, сформировались основные тенденции развития рынка загородной недвижимости. Эксперты считают, что будущее загородного строительства – за коттеджными посёлками с развитой инфраструктурой, находящимися в пределах транспортной доступности до 35 км. При этом развитие «малоэтажного» рынка сейчас направлено в сторону освоения больших территорий, которые позволяют осуществлять комплексную застройку, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций (стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро - и газоснабжение, водоснабжение и канализацию) и минимальная инфраструктура таких поселков.

     При написании дипломной работы были решены все поставленные задачи и сделаны соответствующие выводы.

     Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.