Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка «Николин ключ»

 
 
 
 
 

                                                  На тему

     «Экономический  анализ и оценка градостроительной  ценности территории на примере коттеджного  поселка «Николин ключ» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Содержание 

Введение

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ В СИСТЕМЕ ЕКАТЕРИНБУРГСКОЙ ГОРОДСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ

1.1 Общий экономический анализ загородной недвижимости Свердловской области

1.2 Характеристика и структура предложения

2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»

2.1 Обоснование выбора строительной площадки

2.2 Характеристика участка строительства

2.3 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Приложение 

Заключение 

Список литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Сложившееся представление о том, что оценка городских земель представляет интерес главным образом с фискальной точки зрения, является односторонним и ошибочным. Не менее, а возможно, более важное значение, оценка земель имеет для градостроительства и управления развитием города.

     В практике градостроительного проектирования, задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории.

     Задача оценки территории решается на этапе анализа предпроектной ситуации, с целью предоставления проектировщику необходимой информации для решения задачи функционального зонирования, определения объемно-планировочного решения, а так же для определения экономичности и выгодности территории под застройку.

     Задачи градостроительной оценки являются комплексными и вовлекают все городские подсистемы – население, производство, землепользование, экологию, историко-культурное наследие, социологию, улично-дорожную сеть, городской и внешний транспорт, инженерную подготовку территории, инженерное обеспечение территории, систему культбыта.

     В настоящее время, в условиях экономического кризиса, градостроительная оценка территории является важной составляющей в реализации строительных работ, т.к. от качества проведенного анализа будет зависеть успешность реализации проекта, а так же для определения стоимости строительства и стоимости дальнейшей эксплуатации объекта.

     Цель курсовой работы заключается в оценке градостроительной ценности территории, предназначенной для строительства коттеджного поселка «Николин ключ».

     Предметом исследования являются градостроительные и экономические отношения, возникающие в сфере природопользования.

     В качестве объекта исследования рассматривается участок, предназначенный для строительства коттеджного поселка «Николин ключ».

     Для решения поставленной цели были сформулированы и следующие задачи:

1. Проанализировать загородную недвижимость г. Екатеринбурга;
2. Провести оценку градостроительной ценности участка под строительство, сделать выводы.

       Первая глава представляет собой анализ градостроительной ценности территории в системе городской агломерации города Екатеринбурга, дается общий анализ загородной недвижимости Свердловской области, характеристика и структура предложения, основные тенденции.

     Во второй главе представлена градостроительная оценка территории коттеджного поселка «Николин ключ», обоснование выбора строительной площадки, характеристика участка строительства и сравнительный анализ эффективности использования территории.

     Для написания курсовой работы, были изучены и использованы ряд нормативных документов, учебные пособия, материалы периодических изданий и информационная глобальная сеть интернет. 

 

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ В СИСТЕМЕ ГОРОДСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА 

     1.1. Общий экономический анализ загородной недвижимости Свердловской области

     По численности населения Екатеринбург занимает в Российской Федерации пятое место после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и Нижнего Новгорода. На 1 января 2008 г. население Екатеринбурга составило 1323 тыс. человек. При этом, по территории город является одним из самых маленьких по площади миллионников, его линейные размеры с севера на юг - 28 км, с запада на восток - 17 км. Площадь в границах муниципального образования - 114тыс. га, а в границах городской черты - 51 тыс. га, или 385 м²/чел. На сегодняшний день город начал разрастаться вширь, увеличивая свои границы, сливаясь с городами-спутниками. 

     Генеральный план МО "город Екатеринбург" на период до 2025 г. предусматривает увеличение объема жилого фонда города с 25 до 42 млн. м². Из 17,4 млн. м² нового жилья 40% (более 7 млн. м²) составят индивидуальные и сблокированные жилые дома. В первую очередь, до 2015 г., предполагается построить 12,8 млн. м², в том числе 2,74 млн. м² индивидуальных жилых домов. Ежегодные темпы роста составляют 10-15% в год.

     В 2007 г. было построено рекордное за всю историю Екатеринбурга количество жилья - 898,7 тыс. м², или 0,68 м²/чел. При этом объемы индивидуального жилого строительства также составили рекордную цифру - 131,7 тыс. м². За 10 месяцев 2008 года в Екатеринбурге объемы введенного малоэтажного жилья составили 115 тыс. м².

     Планировочной документацией города предусмотрены в городе жилые районы и микрорайоны различной этажности, в том числе для малоэтажной застройки. Наиболее комфортной является коттеджная застройка.

     Коттеджные поселки, по мнению многих застройщиков, становятся одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости. Интерес застройщиков к загородному строительству в окрестностях Екатеринбурга обусловлен нескольким причинам. Прежде всего, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге высока плотность застройки, практически невозможно получить большой участок земли под комплексное освоение, усиливаются законодательные требования. В то же время власти идут навстречу строителям загородного жилья, готовы помогать в строительстве дорог и коммуникаций. Вторая причина – это рост спроса и, как следствие, инвестиционная привлекательность строительства загородных поселков. Третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом – постепенное смещение платежеспособного спроса с квартир в новостройках на индивидуальные дома. В последнее время, даже в условиях кризиса администрация города фиксирует рост интереса к участкам под индивидуальную жилую застройку. 

     На сегодняшний день, сформировались основные тенденции развития рынка загородной недвижимости. Эксперты считают, что будущее загородного строительства – за коттеджными посёлками с развитой инфраструктурой, находящимися в пределах транспортной доступности до 35 км. При этом развитие «малоэтажного» рынка сейчас направлено в сторону освоения больших территорий, которые позволяют осуществлять комплексную застройку, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций (стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро - и газоснабжение, водоснабжение и канализацию) и минимальная инфраструктура таких поселков.

     Таким образом, по мере развития рынка загородного жилья обозначилась новая тенденция — создание мега-поселков, которые сегодня влияют на ситуацию на рынке и формируют спрос. Причина популярности таких проектов – снижение расходов на строительство и эксплуатацию инфраструктуры в расчете на одно домохозяйство.  Появление масштабных проектов на рынке предопределит формирование не только полноценного пригорода, характерного для нормального развития любого европейского мегаполиса. Такие загородные комплексы предоставляют возможность  жить на природе в собственном доме в комфортных условиях, не уступающих городским. Сегодня по всей России девелоперы создают вблизи крупнейших мегаполисов универсальные поселки, сочетающие в себе недвижимость различных типов - коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома.

     Девелоперы активно заявляют о новых проектах коттеджной застройки в окрестностях Екатеринбурга, тем не менее, кризис застал рынок индивидуального жилья Екатеринбурга фактически на этапе формирования. За последние три-четыре года количество заявленных организованных коттеджных поселков в окрестностях города увеличилось почти в три раза. Если сравнивать с более отдаленным периодом, то шесть-семь лет назад, за исключением пары таких объектов, предложения практически не было. Сейчас в 30-километровой зоне от города в общей сложности существует более 40 участков организованной малоэтажной застройки (включая действующие, строящиеся и проектируемые объекты). (Таблица 1.1 Приложение 1, Рисунок 1.1 Приложение 2).

     Важной составляющей проектов организованных коттеджных поселков становятся объекты призванные создавать условия для комфортного проживания людей. Ведь переезжая за город, люди планируют повысить качество жизни.  Однако развитая инфраструктура, являясь с одной стороны неоспоримым преимуществом проекта, может быть в то же время и недостатком, так как для создания сервисных служб требуются немалые дополнительные средства. Соответственно, стоимость квадратного метра в поселках с развитой системой объектов, предназначенных для удовлетворения социальных нужд, значительно  выше, чем в поселках со скромной инфраструктурой и эксплуатация этих объектов требует дополнительных затрат. В результате возрастает  стоимость содержания каждого дома.

     Согласно исследованию, проведенному Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», к базовым элементам инфраструктуры коттеджного поселка можно отнести лишь здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Другие эксперты рынка считают, что на сегодняшний день, минимальные требования потенциальных покупателей коттеджей: продовольственный магазин, аптечный/медицинский пункт, детская площадка, спортивные площадки, охрана, гостевая парковка (это набор необходимый для поселка эконом – класса).

     Наличие всех прочих объектов может быть продиктовано классом поселка, его местоположением и местными  особенностями. В частности, в поселках, предназначенных для постоянного проживания особо важны социально-бытовые объекты. В дачных поселках целесообразно размещать спортивно-развлекательную инфраструктуру. Если в ближайших населенных пунктах хорошая инфраструктура, набор объектов внутри коттеджного комплекса может быть сведен к минимуму. 

     Для поселка бизнес-класса инфраструктура должна быть более развитой. Вместо спортивной площадки необходим спортивный или тренажерный зал, либо фитнес-центр. Требуются бытовые службы, медпункт, кафе или ресторан. В зависимости от территории, в поселке могут быть построены пляжи, причалы, катки, лыжные базы, теннисные корты, бассейны.

     Уровень требований у покупателей, приобретающих дома в поселках элит-класса значительно выше, поэтому застройщики стараются предложить им нечто эксклюзивное. Например, теннисные корты, часовню, искусственный водоем, школа верховой езды, парк и т.д.

     Набор объектов, необходимых для полноценной жизни, так же зависит и от  масштабов проекта.  Поселок, который рассчитан на постоянное проживание свыше трех тысяч человек, вряд ли сможет обойтись, например, без образовательного учреждения.  Население таких поселков может превышать 5 тысяч человек, соответственно, там возможно создать нормальную и недорогую  инфраструктуру.

     На сегодняшний день в Екатеринбурге необходимые для жизнеобеспечения объекты заявлены в концепции практически каждого поселка. Исключение составляют только коттеджные поселки, находящиеся в зоне доступности городских (поселковых) инфраструктурных организаций, например, «Северный» (г. Сысерть), «Ильинский квартал» (с. Кашино), «Золотой карп», «на Лиственной» (г. Екатеринбург), «Шелес парк» (п. Таватуй).   

     1.2 Характеристика и структура предложения 

     В последние годы одной из тенденций развития екатеринбургского рынка жилой недвижимости стало увеличение сектора загородного, прежде всего коттеджного жилья. Несмотря на то, что данный сегмент считается формирующимся.

     В структуре загородной недвижимости можно выделить следующие сегменты: земельные и садовые участки, дома и коттеджи. Используя базу данных Уральской палаты недвижимости можно проанализировать состав предложения на рынке загородной недвижимости (Рисунок 1.2 Приложение 3).