Формирование городской инвестиционной политики

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КЛЮЧЕВЫХ ПАРАМЕТРОВ ПО ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА.

Для определение приоритетных инвестиционных зон и территорий активного развития необходимо проанализировать распределение по площади города следующих параметров:

1)                Интенсивность и доходность землепользования;

2)                Физическое состояние объектов недвижимости и инфраструктуры (при

отсутствии необходимых данных могут использоваться экспертные оценки);

3)                Возможности и потенциал дальнейшего развития территории;

4)                Градостроительный регламент застройки и экологическое качество

территории;

5)                Транспортная и пешеходная доступность;

6)                Цена земли и ставки аренды.

АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ ДАННЫХ.

Дальнейший анализ предполагает характеристику различных  территорий с точки зрения комбинации значений названных параметров:

1.                Сравнение пространственного распределения стоимости земли и недвижимости

с картой транспортной и пешеходной доступности, близости к городским узлам

высокого ранга  и метроузлам, что позволит выявить удачно расположенные (в

транспортном  отношении) территории с относительно низким уровнем цен на

недвижимость.

2.                По этим территориям анализируется физическое состояние зданий, износ

инженерных сетей, плотность застройки и использования  территорий, что

позволяет определить кварталы с низкой интенсивностью использования  и

большим процентом  свободных участков или расселенных  зданий. Состояние

инфраструктуры  в этих зонах определяет  возможности и условия их вовлечения

в процессы развития.

3.                Далее по этим зонам рассматриваются тип застройки, состояние окружающей

среды и преобладающий  вид землепользования.

Полученные данные соотносятся с картой размещения инвестиционных проектов

(реализуемых и планируемых), а также с данными о пространственном

распределении сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках. В

результате анализа отбираются зоны, имеющие наиболее высокий потенциал

развития для  того или иного типа застройки, а  также (внутри этих зон)

территории с  относительно низкой стоимостью недвижимости, которые в

настоящее время  используются недостаточно интенсивно.

АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ РАЗВИТИЯ.

Следующий шаг  состоит в определении возможностей и ограничений развития каждой из выбранных зон:

1.                Анализ прав собственности;

2.                Морфологический и градостроительный анализ;

3.                Анализ возможностей более прибыльного использования объектов

недвижимости, для  которых может быть предложено новое  использование; желательные схемы  пешеходных потоков;

4.      Определение ограничений, таких как плохое санитарное состояние,

недостаточное водо- и энергоснабжение, слабая транспортная и пешеходная

доступность, низкий уровень услуг, избыточный уровень  шума, загрязненность,

недостаточная связь с общественным транспортом, конфликт транспортного и

пешеходного потоков, мешающие друг другу типы землепользования.

Результаты проведенного анализа позволяют выявить реальный потенциал развития рассматриваемых  территорий и участки, представляющие потенциальный интерес. Однако, для извлечения максимальных коммерческих выгод от развития недвижимости и увеличения объема инвестиций участки не должны рассматриваться изолировано. Требуется сгруппировать их, разработать концепцию каждой из инвестиционных зон развития с учетом кластерного сочетания инфраструктурных и быстроокупаемых доходных объектов, сформированных внутри отобранных приоритетных территорий.

Масштабы преобразований в этих зонах могут быть грубо  оценены в терминах реконструируемых площадей и необходимых объемов  инвестиций.

Эти оценки должны подтвердить соответствие предлагаемых преобразований прогнозируемому спросу и финансовым ограничениям. План может  включать также

меры, относящиеся  к более обширной территории для  поддержки развития

выбранных зон: изменение маршрутов общественного  транспорта, развитие системы управления движением, организации торговли в  помещениях, выходящих на основную улицу и пр.

МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЕКТА.

Следующей задачей  является определение той совокупности развиваемых объектов на данной территории (инвестиционной зоне), в рамках которой  есть возможность окупить затраты  города на инфраструктуру, благоустройство  и т.п. То есть, требуется смоделировать  проект при различных параметрах, к которым относятся:

Данные о масштабах  проекта (числе расселяемых жителей, объемах недвижимости, требующей  изменение права собственности);

Оценка затрат на осуществление проекта, в том  числе затрат на инфраструктуру и  благоустройство, развитие городского хозяйства в пределах существующих потребностей;

Оценка уровня арендной платы и нормы капитализации  при благоприятных, но реалистичных предположениях (грамотный менеджмент и маркетинг, умеренная конкуренция  и пр.);

Оценка прибыльности или убыточности (конечная стоимость  минус затраты) каждого проекта  и их совокупности в зоне.

Поскольку реализация проектов развития предполагает тесное взаимодействие с частными инвесторами, то представляется крайне важным еще  на ранних стадиях разработки проектов производить анализ возможностей привлечения  частного капитала.

Результаты такого анализа носят исключительно  приблизительный оценочный характер и позволяют лишь дать ответ на вопрос, - в какой степени данный проект привлекателен для частных  инвесторов. В случае если ответ  положителен, то получает смысл дальнейшая разработка проекта и участие  в нем города.

После того, как  список инвестиционных зон активного  развития сформирован и согласован, осуществляется разработка программы  их комплексного развития, включающая "наполнение" конкретными проектами  в области инфраструктуры и т.п., осуществляемыми за счет бюджетных средств, оценку их реализуемости, подготовку инженерно- планировочной документации, технико-экономическое обоснование инвестиционных вложений города.

ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

(ТЕХНИКА  ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОГО СНИЖЕНИЯ РИСКА)

Представляется  возможным выделить следующие этапы  реализации данного подхода:

Первый этап - инициирование развития территории, разработка концепции развития и  осуществление маркетинговых мероприятий, преследующих цель сделать территорию привлекательной для частных  инвесторов;

Второй этап - решение проблем, связанных с  внутриквартальными инженерными сетями, транспортной инфраструктурой, восстановление архитектурных памятников и т.д. (реализуется одновременно с инвестиционными  проектами частных инвесторов);

Третий этап - решение проблем, которые территориально выходят за рамки

локальных проектов и реализуются после того, как  привлечены частные

инвесторы. Данный этап предусматривает работы по реконструкции  и

строительству магистральных инженерных сетей, крупных  инфраструктурных

объектов, улучшение  работы общественного транспорта и  т.д.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ  ПОРУЧИТЕЛЬСТВ.

Предоставление  поручительств Администрации Санкт- Петербурга нацелено на то, чтобы оказать содействие частным инвесторам в реализации приоритетных привлекательных для города проектов.

Экономическая сущность предоставления поручительств  заключается в том, что

город за определенную плату принимает на себя часть  рисков по

инвестиционному проекту, открывая тем самым доступ инвестору к источникам

финансирования (коммерческим кредитам банков) по привлекательной  ставке

процента. При  этом подразумевается, что инвестиционный проект в финансовом отношении способен покрыть затраты связанные с  привлечением заемных ресурсов, погасить обязательства перед кредиторами  и оплатить предоставление поручительства.

При принятии решения  о предоставлении городских гарантий и поручительств производится проверка проекта на экономическую эффективность и конкурсный отбор таких проектов в случае, если число проектов- соискателей косвенной формы участия превышает объемы предусмотренных на это лимитов.

Часть требований, предъявляемых к проектам- претендентам на предоставление поручительств  сформулирована в инвестиционном законодательстве Санкт-

Петербурге (в  том числе закон Санкт- Петербурга "О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт- Петербурга"). В наиболее общей форме можно сформулировать следующие обязательные условия предоставлении поручительств:

I.                 Окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

II.                Устойчивое финансовое положение инвестора- заемщика;

III.               Приоритетность (выгодность) проекта для города.

Проекты, удовлетворяющие  этим условиям, проходят первичный  этап отбора и

могут участвовать  в конкурсе проектов. При этом конкурсный отбор должен быть

ориентирован  на формирование диверсифицированного портфеля проектов - каждый

проект характеризуется  индивидуальным риском, вместе с тем  ему в равной

степени присущи  риски, характерные для данной отрасли  в целом.

Комбинирование  сочетания проектов в инвестиционном портфеле города, позволяет диверсифицировать  индивидуальные риски и в меньшей  степени отраслевые, тем самым  существенно понизить риск для совокупности проектов.

Не менее важную роль на этом этапе играют и сопутствующие  реализации инвестиционных проектов, эффекты имеющие важное значение для города (социальная эффективность и др.), существующие приоритеты.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ  КОМИТЕТОВ АДМИНИСТРАЦИИ ПРИ  ФОРМИРОВАНИИ ГИП.

Принципиальная  схема взаимодействия отраслевых комитетов  Администрации отражена на рисунке

В процессе формирования ГИП Комитет по экономике и  промышленной политике

(КЭПП) собирает  исходную информацию о существующих в городе инвестиционных

проектах, претендующих на получение прямых бюджетных ассигнований и/или

косвенных форм поддержки со стороны бюджета  в случае, если последние

предоставляются на селективной (конкурсной основе).

Информация поступает  от Комитета по строительству (КС), иных уполномоченных заказчиков в части  переходящих проектов, включенных в ГИП за предыдущий период, финансирование которых полностью или частично предполагается в предстоящем финансовом году. По новым (вновь начинаемым) проектам информация поступает в форме заявок на соискание бюджетного финансирования со стороны отраслевых комитетов Администрации, частных инвесторов и иных заявителей. Заявки подаются в соответствии с требованиями предъявляемыми методикой.

На основе полученной информации КЭПП осуществляет экспертизу и оценку инвестиционных проектов, привлекая к этому процессу по мере необходимости отраслевые комитеты Администрации в пределах их полномочий, иные организации. На этом этапе осуществляется проверка достоверности заявленных характеристик, оценка проектов в соответствии с критериями, предлагаемыми методикой  отбора, прохождение первичного этапа  отбора. На основании результатов  экспертизы и оценки инвестиционных проектов КЭПП дает согласие на включение  проекта в предварительный список ГИП, либо дает мотивированный отказ  с рекомендациями по доработке проекта  и/или объяснением невозможности