Диагностика рынка недвижимости в Новосибирской области

1.3 Виды  и сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям (Таблица 1).

Таблица 1- Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и  помещений (офисы, склады и  др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных  образований. 4. Коммерческих организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных  прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных  объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных  объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный  и неорганизованный. 3. Биржевой и  внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

«Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков»⁷.

Рынок жилья - сложная взаимосвязанная  структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании  интересов всех его участников и  конкуренции эффективного землепользования.³ Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с  приватизацией предприятий, он гораздо  меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в  связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке  коммерческой недвижимости преобладают  сделки аренды, а не купли-продажи  или мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок  офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и  т.д.

В Первой главе рассматривался понятийный аппарат рынка недвижимости, при изучении которого выяснилось, что существует множество определений, как недвижимости, так и рынка недвижимости. Но из этого множества были выбраны основные определения, которые даны в ГК РФ, т.к. они более ясно раскрывают понятие недвижимости.

Глава 2. Анализ современного состояния рынка  недвижимости в Новосибирской области

2.1 Анализ  рынка жилья в Новосибирской области

Общий объем жилищного  фонда Новосибирской области  – 56286,4 тыс. кв. метров, в том числе:

• 43701,3 тыс. кв. метров – по городским поселениям;
• 12585,1 тыс. кв. метров – по сельской местности.

По сравнению с 2009 годом  жилищный фонд увеличился на 1603,4 тыс. кв. метров, выбыло 243,9 тыс. кв. метров.

• 45,1 %-  жилищного фонда области относится к периоду застройки 1971-1995 г.г.
• 33,3 % составляет площадь квартир, построенных в 1946-1970 г.г.
• 17,1 % -в домах, построенных после 1995 года.

«Ввод жилья за счет всех источников финансирования по Новосибирской области за  2009 год составил 1216 тыс. кв. метров – 87 % к 2008 году. Доля индивидуального жилья в общем объеме введенного жилья в 2009 году составляет 28 % (19,4 % в 2000 году, 31 % в 2008 году) ( График 1)»⁸.

В перспективе улучшение  уровня жизни и качества проживания требует ввода в действие жилья  ежегодно не менее 2000 тыс.кв. м в год, путем строительства коммерческого и муниципального жилья, в т.ч. домов для малосемейных, молодежных жилых комплексов,  общежитий, домов для престарелых и инвалидов с одновременным решением вопросов повышения уровня комфортности и качества жилищного строительства. При этом доля частного сектора должна составить 80 %, муниципального и государственного  –20 % соответственно.

Рисунок 1 - Ввод жилья в Новосибирской области

На улучшение жилищных условий граждан-жителей Новосибирской  области в 2009 году за счет средств  областного бюджета Новосибирской  области, федерального бюджета, средств  Фонда реформирования жилищно-коммунального  хозяйства  направлено более 6,0 млрд. рублей ( График 2).

 

Рисунок 2 - Государственная поддержка жилищного строительства в Новосибирской области

Средняя цена квадратного  метра типовой квартиры на первичном рынке в конце 2011 года составляла 34,129 тыс рублей. На вторичном – 46,661 тыс рублей. При этом на первичном рынке отмечается рост стоимости жилья, на вторичном – цена остается примерно на уровне конца 2010 года(Таблица 2).

«Что касается средней  себестоимости строительства, то она, согласно статистическим данным, составила  в первом квартале 2011 года 32,538 тыс рублей за кв м – в том числе 32,516 тыс рублей по Новосибирску и 26,432 тыс рублей по области. Самой большой стоимостью вводимого жилого метра может похвастаться ООО КраснообскМонтажспецстрой – 48,5 тыс рублей, самой низкой – компания «Газстрой» — 35,7 тыс рублей»⁹.

Таблица 2 - Средние цены на рынке жилья по Новосибирской области

Ипотечные предложения банков улучшаются, если на первое января 2010 года средняя ставка ипотечных кредитов для населения была на уровне 13-17%, то в 2011 году она снизилась и составила от 8,5 до 10,5%. Уменьшается и размер требуемого первоначального взноса, некоторые банки уже его не требуют совсем.

Продолжается и господдержка в части компенсации процентов по кредиту для граждан, приобретающих жилье, — в 2011 году на эти цели было затрачено 1,413 млрд рублей бюджетных средств, в 2012 намечено выделить 48 млн рублей. Для индивидуальных застройщиков действуют свои субсидии, компенсирующие застройщику затраты на строительство в общей сумме в размере 400 тыс рублей, в 2012 году сумма затрат на них составит 310 млн рублей, что, по мнению региональных властей, позволит стимулировать ввод в строй около 90 тыс кв м индивидуального жилья.

2.2 Анализ  рынка земли в Новосибирской  области

Земли, находящиеся в пределах Новосибирской области, составляют земельный фонд Новосибирской области, площадь которого 17775,6 тыс. га. На территории Новосибирской области 30 муниципальных  районов, 5 городских округов, 455 муниципальных  образований. Основную часть территории области занимают земли сельскохозяйственного назначения – 62,7 %, земли лесного фонда – 25,9 %, земли запаса – 5,9 %. Менее: земли водного фонда – 3,3 %, земли населенных пунктов–1,5 %, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и иного специального назначения – 0,7 %. Изменение площадей земель по категориям выявляется в процессе уточнения и корректировки площадей земельных угодий, перевода земель из одной категорию в другую( Рисунок 1).

По информации Управления Роснедвижимости, в Новосибирской области к городским населенным пунктам отнесены города и рабочие поселки, их общая площадь составляет 127,6 тыс. га. Большую площадь занимает областной центр – город Новосибирск, его площадь 50026 га или 39,2 % от площади городских населенных пунктов.

 

 

 

 

 

Рисунок 3 - Структура земельного фонда по категориям земель¹⁰

В состав земель населенных пунктов  включены застроенные территории, площади, улицы, переулки, проезды, промышленные зоны, леса, парки, скверы, водоемы, земли  сельскохозяйственного использования  и другие. Земли, находящиеся в черте населенных пунктов составляют 261,3 тыс. га, что на 0,3 тыс. га больше, чем в предыдущем году. Основанием изменения площади земель данной категории явились документы, принятые в установленном порядке администрацией Новосибирской области об изменении границ населенных пунктов за счет перевода в земли населенных пунктов и включения в границы населенных пунктов земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в основном, для жилищного строительства. Так, в 2009 году в соответствии с принятыми Законами Новосибирской области изменилась площадь Новосибирска, в соответствии с постановлениями администрации Новосибирской области в 2009 году изменились границы с. Венгерово, д. Ночка Венгеровского района; с. Кыштовка, с. Куляба Кыштовского района; с. Завьялово, с. Лебедевка, с. Морозово Искитимского района; п. Ягодный Карасукского района; с. Чистополье Коченевского района; с. Толмачево, с. Ленинское Новосибирского района; с. Новотырышкино Колыванского района.

«В структуре земельного фонда Новосибирской области на долю земель, находящихся в собственности граждан, их объединений и юридических лиц приходится 5610,1 тыс. га или 31,6 % всех земель области (по сравнению с 2009 годом произошло увеличение на 6,1 тыс. га). В государственной и муниципальной собственности находится 12165,5 тыс. га (68,4 % всех земель области)(Рисунок 2)»¹¹.

Рисунок 4 - Распределение земель Новосибирской области по формам собственности

В 2010 году в Новосибирской  области с учетом всех действовавших  договоров  аренды государственных  и муниципальных земель в обороте  находилось 45520 земельных участков общей площадью 809183 га. Доля арендованных земель составляет 4,6 %(Рисунок 3). Из земель, находящихся в частной собственности, в течение 2010 года в сделках участвовало 1,3 % (70033 га). Структура сделок с земельными участками за 2008, 2009 и 2010 года представлена в таблице 3.

 

Таблица 3 - Структура сделок  с земельными участками

Виды сделок	2008 г.	2009 г.	2010 г.
	Количество сделок (площадь, га)	Количество сделок (площадь, га)	Количество сделок (площадь, га)
1.Аренда государственных и муниципальных  земель всего: в т.ч. сделки, совершенные в  отчетном году	54487 (614344)   15146 (214644)	54710 (674564)   15034 (103724)	45054 (797917)   7961 (78429)
2. Продажа права аренды государственных  и муниципальных земель	247 (2570)	165 (4068)	466 (11265)
3. Продажа государственных и муниципальных  земель	5593 (2097)	5894 (1951)	6518 (2620)
Итого сделок с государственными и  муниципальными землями	60327 (619011)	60769 (680583)	52038 (801802)
4.Купля-продажа земли гражданами  и юридическими лицами	4009 (599)	4042 (506)	7843 (57237)
5.Дарение	637 (716)	1007 (4216)	375 (369)
6.Наследование	1829 (10454)	1348 (8574)	956 (2024)
7.Залог	767 (2582)	974 (1136)	314 (10403)
Итого сделок между гражданами и юридическими лицами	7242 (14351)	7371 (14432)	9488 (70033)
Всего сделок:	67569 (633362)	68140 (695015)	61526 (871835)