Диагностика рынка недвижимости в Новосибирской области

 

 

 

 

Кафедра

 

 

 

Дисциплина: Региональная диагностика

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

«Диагностика рынка недвижимости в Новосибирской области»

 

 

НОВОСИБИРСК, 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение 3

Глава 1. Понятийный аппарат рынка недвижимости 5

1.1 Понятие недвижимости 5

1.2 Понятие рынка недвижимости 9

1.3 Виды и сегментация рынка недвижимости 12

Глава 2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в Новосибирской области 15

2.1 Анализ рынка жилья в Новосибирской области 15

2.2 Анализ рынка земли в Новосибирской области 19

2.3 Изучение рынка коммерческой недвижимости в НСО 24

Глава 3. Направления развития рынка недвижимости Новосибирской области 27

Заключение 30

Список использованной литературы 31

Введение

Недвижимость формирует  центральное звено всей системы  рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий  разнообразные личные потребности  людей, но одновременно и капитал  в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой  инвестирование с целью получения  прибыли. Недвижимость - основа национального  богатства страны, имеющая по числу  собственников массовый, всенародный  характер. Таким образом, целесообразно  изучить вопрос недвижимости на примере  Новосибирской области.

Для написания данной работы была поставлена цель - рассмотреть  и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка  недвижимости в Новосибирской области. Для достижения данной цели необходимо решить ряд вопросов:

• Дать определение термину недвижимость
• Рассмотреть понятие и формы рынка недвижимости
• Проанализировать современное состояние рынка недвижимости в НСО
• Обозначить направления развития рынка недвижимости

Объектом изучения в данной работе является рынок недвижимости Новосибирской области. Предмет: состояние и развитие рынка недвижимости НСО.

В работе использовались такие  методы исследования как классификация  недвижимости и анализ статистических данных.

Для написания курсовой работы использовались статьи из журналов «Социальная  политика и социология», «Эксперт», «Закон», «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» и «Российское предпринимательство», а также информация с сайта Территориального органа Федеральной службы государственной статистики и Гражданский кодекс РФ.

Курсовая работа  состоит  из введения, трех глав, заключения и  списка литературы.

Во введении приводится обоснование и доказательство важности рассматриваемой темы.

В первой главе рассматривается  понятийный аппарат рынка недвижимости – рассматриваются понятия недвижимости и рынка недвижимости, а также  выделяются виды и сегменты рынка  недвижимости.

Во второй главе проводится анализ современного состояния рынка  недвижимости в Новосибирской области  по сегментам.

В третьей главе рассматриваются  основные направления развития рынка  недвижимости в Новосибирской области.

В заключении подводятся итоги  о проделанной работе.

Глава 1. Понятийный аппарат рынка недвижимости

1.1 Понятие  недвижимости

В отечественной инвестиционной практике и экономической теории, «недвижимость» как экономическая категория представляет собой явление неоднозначное. Все зависит от того, с какой позиции рассматривать эту категорию.

Если сточки зрения правовых норм гражданского права, то в российском законодательстве к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»¹. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, а так же к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Т.е. понятие недвижимости в российском законодательстве рассматривается  очень широко. И включает в себя с одной стороны такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей: здания, сооружения и пр.), а с другой стороны, в качестве недвижимых вещей рассматривают объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками (к примеру, летательные аппараты, морские суда и т.п.), такая недвижимость носит наименование «недвижимость в силу закона». Такая же тенденция трактовки понятия «недвижимости» прослеживается и в законодательстве стран с развитой рыночной экономикой.

Одним словом в законодательстве, когда речь идет о недвижимости то, прежде всего, выделяют такие физические характеристики, которые неразрывно связаны с землей. В этом случае «недвижимость - это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится с ней)».

«С позиции экономической науки, так же существует различные трактовки термина «недвижимость». Одни продолжают законотворческую трактовку, например И.Т. Балабанов, предлагает следующее определение: «недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала».

Другие, например В.А. Горемыкин, рассматривает недвижимость как  потребительское благо и дает следующее определение: «недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные и потенциальные потребности и имеющей определенные качественные и количественные характеристики».

Как мы видим неоднозначность  категории «недвижимость» сохраняется  и в экономических науках, так, к примеру, первый автор трактует недвижимость, как капитал, финансовый и инвестиционный актив, а другой, как потребительское благо (товар, вещь)»².

Неопределенность в трактовке  понятия «недвижимость» наблюдается  и в ее классификации. Так западные экономисты предлагают классифицировать недвижимость по ключевым видам недвижимости (офисная, промышленная, относящаяся к розничной торговле, жилая) и особым, неключевым видам недвижимости, приносящей доход (отели, стадионы, неприбыльные необработанные земли, лесные участки и пр.).

В свою очередь в отечественных  источниках встречается деление  недвижимости: по видам (жилая и коммерческая недвижимость); по типам (жилая, нежилая недвижимость, земля и промышленная недвижимость).

«Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: создан-ные природой без участия труда человека; являющиеся результатом труда человека; созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут»³.

Несмотря на существующие различия в трактовке понятия  «недвижимость» и ее классификации, выделим сущностные признаки недвижимого  имущества:

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи,то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. «В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам»⁴.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

Таким образом, недвижимость является весьма многогранным объектом для изучения экономической науки. На микроэкономическом уровне купля-продажа объектов недвижимости представляет собой оборот традиционного товарного рынка, где сделки осуществляются исходя из спроса и предложения, и на интенсивность оборота в значительной мере влияют субъективные предпочтения потребителей. В то же время объекты недвижимой собственности являются предметом макроэкономического регулирования, поскольку многие обобщающие показатели, свидетельствующие об уровне развития всей национальной экономики относятся к сфере недвижимости (как, например, среднее количество жилплощади на душу населения или уровень развития производственных мощностей в том или ином регионе).

1.2 Понятие  рынка недвижимости

По утверждению Джека  Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

«С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия»⁵.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Рынок недвижимости - это  средство перераспределения земельных  участков, зданий, сооружений и другого  имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные  участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое  обновление предприятий и оживление  отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

«Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс)»⁶.

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

• Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
• Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
• Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
• Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
• Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
• Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
• Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
• Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.
• Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.