Ипотечный бизнес различных стран мира. Становление ипотечного бизнеса в России

На втором этапе Агентство  предоставляет банкам возможность  продать квалифицированные ипотечные  кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком  месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате  со стороны заемщика банк, обслуживающий  кредит, осуществляет выплату по кредиту  Агентству в размере регулярного  месячного платежа. Максимальное число  выплат банка по данной схеме - три  в течение одного года. Если в конечном счете кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным  параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство  предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского  фондового рынка, особенно после  кризиса августа 1998г., ограничивает возможности Агентства по привлечению  средне- и долгосрочных ресурсов.

Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры; 2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников “длинных” денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России.

Рассматривая опыт внедрения  ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые  в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность—региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.

В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

В некоторых городах и  регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает  трудности для привлечения в  систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В  связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся  тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве  своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Достаточно реалистична  программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство  Москвы одобрило концепцию городской  программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом  создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской  долей участия не менее 51%. Агентство  задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции  входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса  официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том  числе проводит операции на вторичном  ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные  кредиты, Московское ипотечное агентство  выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже  их МИА банки получают свой доход  за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также  за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости  денег банкам выгодно снижать  процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.

Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7% годовых—льготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно “привязать” выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).

Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет  зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения.

Особого внимания заслуживает  опыт внедрения ипотечных отношений  в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО “РОССТРО” и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась весной 1995г. Первым шагом к  реализации этого проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25 апреля 1995г. № 421-р “О подготовке жилищного  займа Санкт-Петербурга”, а затем - постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”. В ноябре 1995г. мэр города подписал распоряжение “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”, а 18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и  финансового рынка Министерства финансов РФ зарегистрировал за №  МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата  первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения  первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с 15 ноября 1996г.

Объектом первой серии  займа выступал 12-этажный крупнопанельный  жилой дом (“137 серия”) в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и  Шаврова внутри квартала “Каменка, квартал 71 А”, корпус 12, общей площадью 9150 кв. м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты  Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация  Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное  учреждение “Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта”.

Андеррайтеры - компании, взявшие  на себя обязательства по размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с  №... по №... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих документов на данную квартиру после  начала погашения жилищных сертификатов Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)

Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение  жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной  номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве  по данным Центра по ценообразованию  в строительстве при мэрии  Санкт-Петербурга, либо изменение индекса  потребительских цен Петербургкомстата).

Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с  менеджером выпуска всю полноту  ответственности за сроки и качество строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).

Инвестор - физическое или  юридическое лицо, вкладывающее средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения  дохода в денежной форме или в  виде квартиры, возможен также вариант  обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты  других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента  погашения первой серии займа.

ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в  жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.

Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.

РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических  лиц - владельцев жилищных сертификатов.

Алгоритм действий инвестора