Ипотечный бизнес различных стран мира. Становление ипотечного бизнеса в России

К сожалению, в России сегодня  практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность  данных операций обусловливает дороговизну  кредита, и тем самым недоступность  его для большинства населения.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска  кредитных операций российскими  банками широко применялась схема  «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры  банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения  неплатежеспособного заемщика и  практически гарантирует возврат  ипотечного кредита.

В странах Европы существуют различные типы кредитных продуктов, процентных ставок, LTV[3], а также разные сроки кредитования. Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных законодательств, экономической и социальной политики. Историческими особенностями. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные покупки. Наконец, типы предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях (ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки, универсальные банки и т.д.). Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах наглядно продемонстрированы в Таблице №2 в Приложении. Анализируя эту таблицу, можно сделать ряд выводов. Во-первых, в европейских странах достаточно высокий средний уровень первоначального платежа. Надо сказать, что он не намного отличается от максимального, а порой и вовсе равен ему, как в Дании. Во-вторых, ведущие европейские страны в режиме широкого доступа предоставляют кредиты на различные сроки. Но осторожно относятся к выдаче кредита сроком свыше, чем на 20 лет. В-третьих, значительное предпочтение отдается таким заемщикам как молодая семья до 30 лет и частные предприниматели.

 

2.3 Модели в  практике ипотечного кредитования

 

В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели – модель ипотечной компании и сберегательного банка.

Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация – это  долгосрочная ценная бумага, выпускаемая  под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель в свою очередь  также может быть одно- и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам  выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран, таких, как Германия, Дания, Франция, Австрия, Норвегия, Швеции и т.д.

Двухуровневая же модель предполагает наличие специальных посредников  на вторичном ипотечном рынке, в  роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США  к таковым относятся Федеральная  национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная  ассоциация, в Канаде – Канадская  ипотечная и жилищная корпорация, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных  организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних  в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

Модель сберегательного  банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии – дотации.

 

2.4 Ипотечные схемы  в странах Западной Европы

 

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний  день существуют 2 наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.

Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского  кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это  выглядит следующим образом: гражданин  приходит в банк и извещает его  о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной  истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных  обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний  получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении  суммы кредита большую роль грают  возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов  и возможные перспективы его  изменения.

Немецкая ипотечная схема  менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств  самих участников ипотеки. Для этого  создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это  своеобразный экзамен на состоятельность  и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в  выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет  погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость  квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

 

2.5 Характеристика  систем ипотечного кредитования  в некоторых странах Западной  Европы

 

Дания.

На рынке ипотечного кредитования Дании доминируют специализированные кредитные организации, на долю которых  приходится около 80 – 85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают  ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, – это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный  рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъектами ипотечного кредитования являются специализированные ипотечные  организации, сберегательные банки, коммерческие банки.

LTV по кредитам ипотечных  организаций составляет 80%, платежи  по погашению кредита осуществляются  ежеквартально или ежемесячно.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют  кредиты на 5 – 10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр –  в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 – 4 пункта по отношению к проценту по первому  ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют  по фиксированной процентной ставке на 20 – 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга.

Существуют некоторые  особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий – соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания.

В Великобритании вмешательство  государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.

Среди субъектов ипотеки  можно выделить:

1. Строительные общества  – специализированные финансовые  институты, осуществляющие две  основные функции – привлечение  депозитов и предоставление ипотечных  кредитов. Свыше 80% активных операций  строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора – 19 – 2,2%, срок кредита – до 25 лет, LTV – 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

2. Коммерческие банки  предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на  оптовом финансовом рынке.

3. Консолидированные кредиторы.  Финансируются в основном зарубежными  финансовыми организациями, работают  через брокеров и страховых  агентов и предлагают ряд альтернативных  продуктов – ипотека с фиксированной  на 3 – 5 лет ставкой с последующим  пересмотром ставки.

Также широкое распространение  в Великобритании получил ипотечный  контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни  заемщика, обеспечивающим погашение  долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик  платит банку процентные платежи, а  страховой компании – страховые  взносы. В конце кредитного срока  страховая компания выплачивает  банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически  снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования  жизни, а заемщик получает налоговые  льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют  получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более  выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).

 

Франция.

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении  жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

- банки, функционирующие  в соответствии с банковским  законодательством; ипотечные операции  могут производить любые банки,  для этого не требуется получать  специальную лицензию;

- финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать  свою деятельность в области  ипотеки; они имеют право предоставлять  ипотечные кредиты, но не могут  привлекать краткосрочные (до 2-х  лет) депозиты, им разрешено привлекать  средства только на сроки, превышающие  2 года.

Виды ипотечных кредитов, получившие широкое распространение  во Франции:

1. Субсидируемые кредиты.  Предоставляются в рамках системы  социального страхования и регламентируются  государством;

2. Рыночные кредиты. Для  них характерно: LTV до 60%, срок кредита  – до 15 лет, преобладает фиксированная  ставка, требование к платежеспособности  заемщиков определяется отношением  величины платежей по кредиту  к доходу заемщика на уровне 33%.

Государственное регулирование  системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.

 

Германия.

Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются  как с переменной, так и постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют  кредиты с фиксированной процентной ставкой. LTV – около 70%. Срок кредитования не превышает 20 лет.

Основные субъекты ипотеки: