Ипотечный бизнес различных стран мира. Становление ипотечного бизнеса в России

- указы Президента РФ  «О жилищных кредитах» и «О  дополнительных мерах пор развитию  ипотечного кредитования».

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться  по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой  основы и нормативной базы  для осуществления ипотечного  кредитования;

2) осуществление мер по  снижению рисков, связанных с  долгосрочным кредитованием, чтобы  повысить прибыльность и привлекательность  подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной  системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции  вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями,  для поддержания уровня ликвидности  этих организаций, обеспечения  и эффективного распределения  кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных  мер по поощрению участия банков  в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению  средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на  строительство и приобретение  жилья;

5) оказание помощи семьям  со средними и низкими доходами  в приобретении жилья за счет  предоставления им субсидий на  оплату первоначального взноса  при использовании ими ипотечного  кредита на приобретение жилья;

6) поощрение предприятий  и организаций, имеющих долгосрочные  ресурсы, вкладывать свои средства  в ценные бумаги, обеспеченные  ценными кредитами.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был  принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным  актом, непосредственно связанным  с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

·  вводится единая система  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

·  государственная регистрация  является единственным доказательством  осуществления зарегистрированного  права;

·  государственной регистрации  подлежат:

- право собственности  на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на  недвижимое имущество (арест,  ипотека, доверительное управление);

·  создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

·  государственная регистрация  прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты  недвижимого имущества предоставляется  по любому письменному запросу физического  или юридического лица;

·  государственная регистрация  проводится учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но термин «ипотека» впервые  в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге»  от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в  разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных  с землей (ипотеке).

Однако с развитием  ипотечного кредитования и социально-экономической  реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали  принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.

Он значительно расширил возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита. А именно:

· регламентировал обязательства  залогодателя по обеспечению сохранности  заложенного имущества в течение  действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

· в связи с долгосрочностью  ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев  возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами  третьих лиц;

· изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое  обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Но за последнее время  законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство  явно стремится упростить отношения  в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием  рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный  закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В России так же уже разрабатывается  закон «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач  – законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических  действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать  строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал  их деятельность. По действующему банковскому  законодательству небанковские кредитные  организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

Второй вопрос – статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться  стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный – на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно  с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвертый по порядку, но не по важности вопрос – гарантии целевых  вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.

Разрабатывая закон о  строительных сберкассах, эксперты банковского  комитета смело назвали их специализированными  кредитными организациями. Главное  возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве.

2.2 Схемы ипотечного  кредитования в России

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного  строительства была разработана  в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива»  совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала  создание на территории России сети ипотечных  банков. Она была рассчитана на привлечение  сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог  недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного  строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям.

2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами:

- самому вкладывать средства  в строительство, принимая финансовые  риски и оплачивая счета генерального  инвестора-застройщика;

- переложить на генерального  инвестора-застройщика все финансовые  риски нестабильности окончательной  цены строительства, поручив продажу  старого жилья и строительство  нового.

5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается  оформление закладной на принадлежащее  им жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливается  в размере 5 – 20-кратного минимального  гарантированного уровня заработной  платы в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6. Сема «Семейные жилищные  накопительные счета». На счете  в банке предварительно накапливаются  денежные средства для последующего  получения ипотечного кредита  на строительство и приобретение  дома, квартиры, дачи, гаража или  другого объекта недвижимости. Кредит  предоставляется в рублях сроком  на 3 – 5 лет при условии, что  платежи по его погашению вместе  с процентами составят не более  совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.