Ипотечный бизнес различных стран мира. Становление ипотечного бизнеса в России

- сберегательные банки;

- кредитные кооперативы,  предлагающие розничные финансовые  услуги на местных рынках;

- стройсберкассы.

Характерная черта германского  ипотечного кредитования заключается  в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные  финансовые инструменты от различных  кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости  жилья он получает в виде первого  ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассах).

Глава III. История развития ипотеки в России

Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют  внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия располагала  разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как  специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти  учреждения, как правило, выдавали кредиты  под залог земель. Поэтому, в дореволюционных  изданиях такой кредит часто назывался  поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты  дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал  и гораздо ранее.

Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в  другие руки.

В XVI залог земли распространился  настолько, что появились соблазн  и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю  разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного  права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных  подробно перечислялось поименное  количество крестьян, причем, ставилось  условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки  начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала  она начала свою деятельность с дальнейшего  развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение  и учет операций по выдачи денег  и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное  учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8 % годовых, для городов  – 22 года под 7 % годовых.

С 19 февраля 1861 года (после  отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение  кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые  даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

1863 год – принятие устава  первого после реформы специализированного  земельного кредитного учреждения  – Херсонского земельного банка.

1866 год – открытие первого  государственного поземельного  кредитного учреждения – общества  взаимного поземельного кредита  всероссийского масштаба.

1868 год – принятие устава  сельских банков

1872 год – принятие правительственных  мер, ограничивающих образование  новых институтов в ближайшие  двадцать лет вследствие активного  роста банковских структур и  возникновения сильной конкуренции.

1883 год – учреждение  Крестьянского поземельного банка  для выдачи ссуд крестьянам  при покупке земли, находившихся  в тяжелом экономическом положении.

1884 год – открыт банк  по кредитованию землевладельцев  – Государственный банк Российской  империи.

1885 год – открытие Государственного  Дворянского земельного банка  для помощи дворянам на началах  благотворительного кредита. Заемщикам  предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался  с 5 до 4 %, были установлены 9 различных  сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли  выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже  существовало 21 земельный банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных  банков.

Глава IV. Становление ипотечных строительных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни 

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Это  положительное явление обусловлено  тем, что использовавшиеся ранее  механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической  ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с  ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет  образование в сентябре 1997г. на государственной  основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция Агентства была разработана при активном участии специалистов из “Фанни Мэй”, Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития США (USAlD).

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного  ипотечного кредитования посредством  рефинансирования (покупки) ипотечных  кредитов, выдаваемых коммерческими  банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается  функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство  будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных  кредитов. В условиях отсутствия развитого  рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство  непосредственным образом будет  формировать долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, что концепция Агентства приближена к модели “Фанни Мэй”.

Второй функцией Агентства  является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С  целью минимизации кредитного риска  по ипотечным кредитам и повышения  надежности собственных ценных бумаг  Агентство оказывает техническую  помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных  кредитов.

К третьей функции Агентства  относится представление интересов  ипотечных структур в правительстве  и других государственных учреждениях. Министерство финансов, Министерство экономики, Государственный комитет  по строительной, архитектурной и  жилищной политике и Центральный  банк РФ понимают необходимость развития системы жилищного финансирования, ее инте! рации с финансовой сферой и рынками капитала. Государственная дума также принимает участие в решении данных задач, занимаясь подготовкой и реализацией совместной программы Госдумы и Конгресса США по жилищному строительству в России “Дом для вашей семьи”.

Пилотный проект Агентства  осуществляется в Санкт-Петербурге, администрация которого прекрасно  понимает необходимость скорейшего улучшения жилищных условий широких  масс городских жителей и оказывает  всемерную поддержку развитию механизма  ипотечного кредитования. Согласно концепции  Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько  этапов.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты  индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между  Агентством и банками. Так, на настоящий  момент сумма кредита и платежи  по нему предполагают привязку к долларовому  эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячными обратными выплатами.

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл.. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Возможность досрочного погашения  по кредитам предусматривается с  определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после  получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения  не должна быть менее 5% от текущего остатка  ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.

Ввиду нестабильной экономической  ситуации в России возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить  свою задолженность в условиях ухудшения  общей экономической ситуации или  по индивидуальным причинам. Досрочное  погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность  заемщика стимулируется целевым  использованием кредита исключительно  на приобретение жилья. Более продуманное  региональное законодательство в части  обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих  процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более  строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения  реальных доходов производят выплаты  в срок или прибегают к досрочному гашению.