В деловой практике сложились определенные требования к этому документу, соблюдение которых делает его наглядным  и удобным в применении. К таким  требованиям можно отнести²⁰:

    - целевую направленность, так как  бизнес-план должен отражать конечную  цель осуществления инвестиционного  проекта;

    - многофункциональное назначение, так  как его информацией могут  пользоваться различные категории  заинтересованных лиц;

    - краткость и логичность изложения  информативного материала (текста, расчетов, рисунков и таблиц);

    - достоверность проводимой в этом  документе информации, поскольку  все его положения и выводы  должны базироваться на собственных  исследованиях инициатора проекта  и внешних информативных источниках;

    - строгую последовательность изложения  материала, которая является общепринятой  и приведена ниже в форме  отдельных разделов, каждый из  которых характеризует различные  аспекты инвестиционного проекта.

    Бизнес-план инвестиционного проекта может  иметь следующую примерную структуру²¹:

    - титульный лист;

    - вводная часть (резюме);

    - обзор состояния отрасли, к  которой относится предприятие;

    - производственный план (продукция,  услуги и др.);

    - анализ рынка и план маркетинга;

    - организационный план;

    - оценка риска и страхование  инвестиций;

    - финансовый план;

    - стратегия финансирования;

    - оценка экономической эффективности  затрат, осуществленных в ходе  реализации проекта;

    - приложения.

    Финансовый  план является одним из ключевых разделов бизнес-плана.

    Условием  успеха инвестиционного проекта  служит положительное значение общего сальдо денежного потока, которое  находят суммированием итоговых сальдо производственно-сбытовой, инвестиционной и финансовой деятельности предприятия.

    Следовательно, для предприятия, осуществляющего  инвестиционный проект, экономический  эффект от его реализации определяют суммой годовых значений общего сальдо за расчетный период.

    Сопоставимость  разновременных платежей и поступлений  в период осуществления инвестиционной политики достигается за счет приведения их к первому (базовому) году, т. е. на основе дисконтирования. Дисконтирование  денежных потоков (платежей и поступлений) и определение их сальдо необходимо для более обоснованной оценки будущего эффекта реализации инвестиций (в  форме чистого дисконтированного  дохода - ЧДД).

    Стратегия финансирования инвестиционного проекта  завершает изложение финансового  раздела бизнес-плана. Реальные проекты  в рамках инвестиционной политики предприятия  целесообразно согласовывать между  собой по объемам выделяемых финансовых ресурсов и срокам реализации исходя из критерия достижения максимального  общего экономического эффекта, получаемого  в процессе инвестирования.

    Собственные средства, направляемые на финансирование инвестиционной деятельности, могут  состоять из²²:

    - свободных денежных средств, находящихся  на счетах предприятия в банках  к началу реализации инвестиционных  проектов;

    - части дохода в форме чистой  прибыли и амортизации, реинвестируемой  в процессе осуществления инвестиционных  проектов;

    - денежных средств от реализации  излишнего и выбывшего имущества  и недоамортизированных основных средств предприятия при перепрофилировании его производства;

    - средств, полученных от дополнительной  эмиссии акций предприятия, и  др.

    Выбор варианта привлечения кредитов и  займов как источников финансирования инвестиционных проектов (объем привлекаемых средств, процентная ставка по кредитам и займам, начало и конец выплаты  процентов и погашения основного  долга по ним) ориентирует на получение  максимального экономического эффекта  от собственных средств, направляемых на цели инвестирования.

    Оценку  результативности затрат, осуществляемых в ходе реализации проекта, производят по показателям коммерческой и бюджетной  эффективности. Важнейшей характеристикой  коммерческой эффективности проектов является срок (период) окупаемости  капитальных затрат (в годах или  месяцах), а бюджетной эффективности - отношение объема поступлений в  бюджет к объему ассигнований из бюджета.

    Срок  окупаемости собственных средств, направляемых на финансирование инвестиционного  проекта, равен периоду от начала предоставления средств до момента, когда объем собственных средств сравняется с накопленной суммой амортизации и остатка прибыли (после уплаты налогов, погашения кредитов, выплат процентов по ссудам и дивидендов по акциям).

    Срок  окупаемости инвестиционного проекта  в целом (затрат за счет всех источников финансирования) равен периоду от начала инвестирования до момента, когда  объем капиталовложений сравняется с суммарным объемом амортизационных  отчислений и чистой прибыли²³.

    В случае привлечения различных источников финансирования объектов, возводимых в рамках инвестиционной программы  предприятия, предусматривают приемлемое для всех партнеров (участников) распределение  платежей на протяжении периода реализации проектов. В случае привлечения заемных  средств обеспечивают минимальные  процентные платежи и максимальные сроки их погашения. 
 

    Глава 2. Создание  гостиничного  комплекса

    2.1. Целесообразность  развития  проекта

2.1.1 Текущее состояние объекта

    Рассматривается 6-этажное здание (включая технические  этажи), с подвалом, состоящее из отдельных блоков, смонтированное за период 1982-85 годы. В настоящий момент здание около 9 лет находится в  состоянии консервации. Отделочные работы не выполнялись.

    Общая стоимость объекта (произведенных  работ) составляет 32 млн. долларов США. 

2.1.2 Цели проекта

    Текущее состояние объекта диктует необходимость  его развития в кратчайшие сроки.

    В связи с этим проект предлагает наиболее эффективное вложение средств инвестора  в оборудование существующего здания.

    Создание  гостиничного комплекса, а также  культурно-развлекательного центра, спортивного  центра, будет удовлетворять потребности  в данной нише на соответствующем  рынке товаров и услуг.

2.1.3 Сильные и слабые стороны проекта

    Таблица 2.1.

    Характеристика  гостиничного комплекса

2.2 Оценка возможностей рынка

2.2.1 Описание предоставляемых услуг

    Основные  направления деятельности гостиничного комплекса на рынке услуг:

1. предоставление одноместных и двухместных гостиничных номеров европейского уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);
2. сдача в аренду подвальных помещений под складские хозяйства (4000 кв.м.);
3. сдача в аренду под офисы (2500 кв.м).

    В комплексе будут оказываться  все виды гостиничных услуг, предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб, концертный зал, который  может быть переоборудован для проведения конференций и семинаров.

    Также на территории комплекса предполагается работа спортивно-оздоровительного центра, в котором будут оказываться  следующие услуги: тренажерный зал, сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская, косметология, массаж.

2.2.2 Клиенто-ориентированная политика бизнеса

    Основные  принципы по созданию клиенто-ориентированной структуры:

1. многоуровневая система маркетинга;
2. укрепление передней линии работы с клиентом;
3. активизация персонала во взаимодействии с внешним климатом;
4. организация внутреннего маркетинга;
5. переход на стратегический уровень мышления и развития.

    Клиенто-ориентированная политика создаваемого акционерного общества предполагает многоуровневую сегментацию рынка. Приведем предварительную структуризацию. Потенциальными потребителями услуг центра могут стать:

• зарубежные туристы (40%);
• отечественные бизнесмены (20%);
• посетители развлекательного комплекса (15%);
• посетители спортивно-оздоровительного комплекса (25%).

    При этом по возрастным категориям можно  произвести сегментацию следующим  образом:

• до 20 лет (2%);
• с 20 до 30 лет (30%);
• с 30 до 40 лет (32%);
• с 40 до 50 лет (26%);
• с 50 до 60 лет (7%);
• свыше 60 лет (3%).

    2.3. Стратегический  рыночный  план

2.3.1 Ценообразование

    Сформулируем  три основные цели ценообразования, которые являются наиболее важными  для гостиничного комплекса:

• поддержание имиджа;
• получение max прибыли;
• стать лидером по качеству услуг (гостиничных, спортивно-оздоровительных).

    Исходя  из целей, будем придерживаться стратегии: высокое качество – высокая цена.

    Первоначально цена будет устанавливаться исходя из существующих на сегодня цен на рынке гостиничных и спортивно-оздоровительных  услуг.

    В дальнейшем на основании маркетинговых  исследований предполагается установление цен на уровне не ниже среднерыночных и возможное повышение их на основе определения эластичности (чувствительности) спроса на данные виды услуг, в т.ч. в зависимости от:

• присутствия на рынке аналогичных услуг конкурентов (в т.ч. низкого качества);
• возможной реакции потребителей на относительно небольшое либо большое изменение цен, связанное с изменением (либо без изменений) качества услуг.

    Рекомендуется также рассмотреть вопрос о предоставлении скидок на уровне 5-15% (что соответствует  мировой практике). 

2.3.2 Продвижение услуг

    В условиях современного рынка России с ростом числа конкурирующих  организаций существенно возрастает роль и значение маркетинговых подходов в организации и продвижении  услуг на рынке.

    Существенно возрастает роль и значение деятельности по формированию благоприятных для  фирмы отношений с общественностью («паблик рилейшнз»), а также целенаправленных и широкомасштабных рекламных компаний. В условиях наличия выбора предпочитают иметь дело с тем, кого хорошо знают и чья репутация не вызывает сомнений.

    Исходя  из вышеизложенного, сформулируем предложения по проведению работ в области маркетинговых мероприятий и по стимулированию сбыта (отранжированных по значимости).

1. политика обслуживания, обучение персонала;
2. политика ценообразования;
3. создание фирменных проспектов;
4. Public relations: