Оценка инвестиционной привлекательности по созданию гостиничного комплекса

    Рассмотрим  подробнее задачи, решаемые на первой, предынвестиционной фазе развития проекта.

    Как уже было сказано выше, на этом этапе  проводится ряд исследований и ведется  подготовка к началу осуществления  проекта. Степень подробности исследований, в мировой практике называемых "предынвестиционными", может варьироваться в зависимости от требований инвестора, возможности их финансирования и времени, отведенного на их проведение. Принято выделять три уровня предынвестиционных исследований:

    1) исследование возможностей;

    2) подготовительные или предпроектные исследования;

    3) оценка осуществимости или технико-экономические  исследования.

    Различие  между уровнями предынвестиционных исследований достаточно условно. Как правило, поэтапная подготовка окончательного решения необходима только в случаях достаточно крупных проектов, типа проектов строительства нового предприятия или организации нового производства. Важно отметить факт безусловной необходимости проработки всех опросов, связанных с осуществлением инвестиционного проекта, так как это в значительной степени определяет успех или неудачу проекта в целом (естественно, при условии, что не будет допущено серьезных ошибок на следующих стадиях). Недостаточно или неправильно обоснованный проект будет обречен на серьезные трудности при его реализации, независимо от того, насколько успешно будут предприниматься все последующие действия.

    Смысл общей оценки инвестиционного проекта  заключается в представление  всей информации о последнем в  виде, позволяющем лицу, принимающему решение, сделать заключение о целесообразности (или нецелесообразности) осуществления инвестиций. В этом контексте особую роль играет коммерческая оценка. ⁷

    Оценка  коммерческой состоятельности - заключительное звено проведения предынвестиционных исследований. Она должна основываться на информации, полученной и проанализированной на всех предшествующих этапах работы. Коммерческая оценка олицетворяет собой интегральный подход к анализу инвестиционного проекта. Как следствие, информация именно этого раздела бизнес-плана является ключевой при принятии потенциальным инвестором решения об участии в проекте.

    Ценность  результатов, полученных на данной стадии предынвестиционных исследований, в равной степени зависит от полноты и достоверности исходных данных и от корректности методов, использованных при их анализе. Значительную роль в обеспечении адекватной интерпретации результатов расчетов играет также опыт и квалификация экспертов или консультантов.

    Очевидной представляется необходимость применения стандартизированных методов оценки инвестиций. Это, во-первых, позволит уменьшить влияние уровня компетентности экспертов на качество анализа, а, во-вторых, обеспечит сопоставимость показателей финансовой состоятельности и эффективности для различных проектов.

    К общим критериям коммерческой привлекательности  инвестиционного проекта относятся  два: "финансовая состоятельность" (финансовая оценка) и "эффективность" (экономическая оценка).

    Оба указанных подхода взаимодополняют друг друга. В первом случае анализируется ликвидность (платежеспособность) проекта в ходе его реализации. Во втором - акцент ставится на потенциальной способности проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста.

    Среди поддерживающих исследований особо  необходимо выделить исследования, связанные  с изучением предполагаемых рынков сбыта и других аспектов маркетинга, постольку, поскольку речь идет именно о коммерческой оценке инвестиций.

    Ответ на вопрос, чем привлекает инвестора  тот или иной инвестиционный проект, может быть дан только в самой  общей, абстрактной форме. Действительно, невозможно свести все множество  факторов и сочетание различных  интересов потенциальных участников к одному лишь экономическому аспекту  инвестиционного проекта. Подобный подход тем в большей степени  оказывается неверным, чем более  внешнее окружение проекта характеризуется  общей нестабильностью, несовершенством  законодательной системы и неразвитостью  рыночных отношений (прежде всего - рынка  капиталов).

    В условиях так называемой "совершенной  конкуренции" критерием эффективности  инвестиционного проекта является уровень прибыли, полученной на вложенный  капитал. При этом под прибыльностью, рентабельностью или доходностью  следует понимать не просто прирост  капитала, а такой темп увеличения последнего, который, во-первых, полностью  компенсирует общее (инфляционное) изменение  покупательной способности денег  в течение рассматриваемого периода, во-вторых, обеспечит минимальный  гарантированный уровень доходности и, в-третьих, покроет риск инвестора, связанный с осуществлением проекта.

    Очень часто в данном контексте используется понятие "стоимости капитала". С одной стороны, для предпринимателя (заемщика) стоимостью капитала является величина процентной ставки, которую  он должен будет заплатить за возможность  использования финансовых ресурсов в течение определенного периода  времени. С другой стороны, оценивая целесообразность взятия кредита, предприниматель  должен ориентироваться на средний  сложившийся уровень прибыли, приносимого  капиталом.

    Очевидно, что при совершенной конкуренции  оба измерителя стоимости капитала должны быть равны или, по крайней  мере, близки друг к другу.

    Модель  совершенной или идеальной конкурентной среды предполагает, в частности, наличие большого числа участников рынка капиталов, в равной степени  обладающих возможностью продавать  или покупать финансовые ресурсы. При  этом отдельные заемщики и заимодатели  не могут влиять на средний уровень  процентной ставки.

    В действительности, единой нормы процента или прибыли не существует - напротив, имеет место множество различных  процентных ставок: по краткосрочным  и долгосрочным ссудам, по облигациям, коммерческим ценным бумагам и т.д. Инвесторы выбирают наиболее выгодную форму вложения денежных средств  из нескольких альтернативных вариантов (так называемый "принцип альтернативности"). Для "совершенного инвестора", то есть лица, не имеющего иных интересов, кроме стремления к максимально возможной в данный момент времени норме прибыли, все инвестиционные проекты, обеспечивающие равные уровни доходности, являются равно привлекательными.

    Рассматривая  роль стоимости капитала в принятии решения об инвестициях, необходимо учитывать влияние инфляции. Ее действие проявляется в уменьшении общей  покупательной способности денег. Все участники рынка финансовых ресурсов включают ожидаемый темп инфляционного  обесценивания в стоимость капитала. Назначаемая ссудодателем ставка процента в этом случае именуется "номинальной", "объявленной" или "брутто-" ставкой. Последняя вследствие этого всегда оказывается численно больше реальной (действительной) процентной ставки, соотносимой с истинной нормой доходности, измеряемой в денежных единицах с постоянной покупательной способностью.

    В экономической литературе для определения  реальной ставки процента или реальной нормы прибыли рекомендуется  использовать следующую формулу:

    R = N - I, (1)

    где R - реальная ставка, N - номинальная ставка, I - темп инфляции (все значения - за один и тот же период времени, в процентах).

    Учитывая  вышесказанное и, исходя из основополагающего  принципа альтернативности, можно сделать  следующее важное заключение: проект будет привлекательным для потенциальных  инвесторов, если его реальная норма  доходности будет превышать таковую  для любого иного способа вложения капитала.

    Итак, проблема оценки привлекательности  инвестиционного проекта заключается  в определении уровня его доходности (нормы прибыли).

    Различают два основных подхода к решению  данной проблемы, в соответствии с  которыми и методы оценки эффективности  инвестиций предлагается разделить  на две группы:

    1) простые (статические) методы;

    2) методы дисконтирования.

    Методы, входящие в первую категорию, оперируют  отдельными, "точечными" (статическими) значениями исходных показателей. При  их использовании не учитываются  вся продолжительность срока  жизни проекта, а также неравнозначность денежных потоков, возникающих в  различные моменты времени. Тем  не менее, в силу своей простоты и  иллюстративности, эти методы достаточно широко распространены, хотя и применяются, в основном, для быстрой оценки проектов на предварительных стадиях  разработки.

    Во  второй группе собраны методы анализа  инвестиционных проектов, оперирующие  понятием "временных рядов" и  требующие применения специального математического аппарата и более  тщательной подготовки исходной информации.⁸ 

    1.2. Инвестиционные риски

    Инвестиционный  риск представляет собой вероятность  возникновения финансовых потерь в  виде снижения капитала или утраты дохода, прибыли вследствие неопределенности условий инвестиционной деятельности. Соотношение риска и доходности. Доходность и риск, как известно, являются взаимосвязанными категориями. Наиболее общими закономерностями, отражающими взаимную связь между принимаемым риском и ожидаемой доходностью деятельности инвестора, являются следующие: более рискованным вложениям, как правило, присуща более высокая доходность; при росте дохода уменьшается вероятность его получения, в то время как определенный минимально гарантированный доход может быть получен практически без риска.⁹

    Оптимальность соотношения дохода и риска означает достижение максимума для комбинации «доходность - риск» или минимума для комбинации «риск - доходность». При этом должны одновременно выполняться  два условия:

    1) ни одно другое соотношение  доходности и риска не может  обеспечить большей доходности  при данном или меньшем уровне  риска;

      Риск Премия за риск

           С

           В

           А Е 

       Доход

     Рисунок 1 - Взаимосвязь риска и доходности

    2) ни одно другое соотношение  доходности и риска не может  обеспечить меньшего риска при  данном или большем уровне  доходности.

    На  рис. 1 показано, что при допущении  принятия одного риска и одного источника  дохода имеется лишь одно такое сочетание - точка Е.

    Однако  поскольку на практике инвестиционная деятельность связана с множественными рисками и использованием различных  ресурсных источников, количество оптимальных  соотношений возрастает. В связи  с этим для достижения равновесия между риском и доходом необходимо использовать пошаговый метод решения  путем последовательных приближений. Осуществление инвестиционной деятельности предполагает не только принятие известного риска, но и обеспечение определенного  дохода. Если предположить, что минимальному риску соответствует минимальный  необходимый доход, то можно выделить несколько секторов, характеризующихся  определенной комбинацией дохода и  риска: А, В, С.

    Сектор  А, вложения в котором не обеспечивают минимального необходимого дохода, может  рассматриваться как область  недостаточной доходности. Функционирование в секторе С связано с высокими рисками, снижающими возможность получения ожидаемых высоких доходов, поэтому сектор С может быть определен как область повышенного риска. Осуществление вложений в секторе в обеспечивает инвестору достижение дохода при допустимом риске, следовательно, сектор в является областью оптимальных значений соотношения доходности и риска.¹⁰

    Инвестиционная  деятельность связана с различными видами рисков. В общем, виде классификация  наиболее значимых и специфичных  для инвестирования рисков представлена на рис. 2.

    Общие риски включают риски, одинаковые для всех участников инвестиционной деятельности и форм инвестирования. Они определяются факторами, на которые инвестор при выборе объектов инвестирования не может повлиять. Риски подобного рода в теории инвестиционного анализа называют систематическими. К основным видам общих рисков можно отнести внешнеэкономические риски, возникающие в связи с изменением ситуации во внешнеэкономической деятельности, и внутриэкономические риски, связанные с изменением внутренней экономической среды. В свою очередь, данные виды рисков выступают как синтез более частных разновидностей рисков.