Формирование экономически обоснованного тарифа на содержание и ремонт жилищного фонда

     Стандарт эксплуатации - перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту жилищного фонда.

 

      II.Финансовое обоснование тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда

     Указанные Методические рекомендации предусматривают,  что определенная величина потребности в финансовых средствах  на  содержание  и  ремонт жилищного   фонда   является   базовой  (или  стартовой).  Собственник  жилищного фонда (уполномоченная им организация) на  конкурсной  основе определяет  хозяйствующий  субъект (подрядчика) на содержание и ремонт жилищного фонда  с  учетом  их  предложений  по  стоимости  подряда  и утверждает размер тарифа для потребителей.

     Собственник жилищного фонда (уполномоченная им  организация) делегирует   хозяйствующему   субъекту   (подрядчику)   независимо  от организационно - правовой  формы  право  на  предоставление  услуг  по содержанию  и  ремонту  жилищного  фонда,  но  ввиду  их характера как "жизненно  важных"  оставляет за  собой право   контролировать   его деятельность   в  части  ценообразования  (формирования  тарифов)  для потребителей,  проживающих в государственном и муниципальном  жилищном фонде.   Это   приводит   к   тому,   что   чисто  рыночные  механизмы хозяйствования становятся ограничены,  и  следовательно,  регулирующая спрос   и   предложение  цена  (тариф)  может  быть  дополнена такими финансовыми  инструментами,  как  дотации   и   льготы   хозяйствующим субъектам (подрядчикам) и субсидии потребителям.

     Методические      рекомендации      предусматривают,     что потребительские  свойства  и  режим  услуг  по  содержанию  и  ремонту жилищного фонда соответствуют определенным стандартам качества Формирование тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда предполагает  наличие  системы  нормативно  - методических документов, включающей  помимо  данных  Методических  рекомендаций,  Положение   о регулирующем органе, Порядок (процедуру) представления, рассмотрения и утверждения тарифов, Положение о порядке конкурсного отбора.

     2.1 Определение нормативной себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда

     Обоснование  общей  потребности  в финансовых средствах на содержание и  ремонт  жилищного  фонда  в  Методических  рекомендациях производится   через   нормативную   себестоимость,  которая  отражает нормативные затраты,  сгруппированные  по  экономическим  элементам  и статьям калькуляции.

     При этом жилищный фонд рассматривается  как  единый  объект недвижимости,  выступающий  не  только  в  качестве товара,  источника дохода,  но  и  имеющий  определенные  условия  проживания.  Указанные характеристики  жилищного  фонда  определяют  перечень и состав затрат себестоимости, связанные с его содержанием и ремонтом.

     Полная  нормативная  себестоимость  содержания  и  ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных  затрат  на  ремонт конструктивных   элементов   жилых   зданий,   ремонт  и  обслуживание внутридомового инженерного оборудования, благоустройство и обеспечение санитарного  состояния жилых зданий и придомовых территорий,  создание ремонтного  фонда,  прочих  прямых  затрат,   общеэксплуатационных   и внеэксплуатационных расходов.

                                       n                                

                             Сполн. = SUM Ci,                           

                                      i=1                               

где: Сполн.  -  полная  нормативная  себестоимость  содержания  и ремонта жилищного фонда;

Ci - нормативные  расходы по статье затрат;

n -  количество  статей  затрат,  учитываемых   при   определении нормативной себестоимости.

     Нормативная себестоимость калькуляционной  единицы  (кв.  м общей  площади  жилья)  определяется  путем деления полной нормативной себестоимости на общую площадь жилья с учетом его классификации. 

     2.2 Определение нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий

     Эта   статья  себестоимости  должна  отражать  нормативные затраты на проведение  комплекса  работ  по  поддержанию  в  исправном состоянии  элементов  жилого  здания,  заданных  параметров  и режимов работы его конструкций и технических  устройств:  технический  осмотр, подготовка   жилищного  фонда  к  сезонной  эксплуатации,  техническое обслуживание  и  текущий  ремонт   конструктивных   элементов   зданий (фундаменты и подвальные помещения,  стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения,  перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).

     Затраты  по  этой  статье  себестоимости  складываются  из следующих элементов:

     - оплата  труда  рабочих,   выполняющих   ремонт   конструктивных элементов жилых зданий;

     - отчисления на социальные нужды;

     - затраты на материалы;

     - прочие   расходы  по  ремонту  конструктивных  элементов  жилых зданий.

     По  статье  "Оплата  труда  рабочих,  выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий" определяется  нормативный  фонд заработной    платы    рабочих,   непосредственно   занятых   ремонтом конструктивных  элементов  жилых   зданий,   исходя   из   нормативной трудоемкости   работ   (нормативной   численности  рабочих)  и  уровня заработной   платы,    определенного    на    основании    отраслевого (регионального)   тарифного   соглашения  или коллективных  договоров (локальных нормативных актов).

     Нормативную трудоемкость    работ   по   ремонту   конструктивных элементов жилых зданий  рекомендуется  определять  на  основании  норм времени  и  нормативов численности.  При этом перечень,  состав и периодичность  выполнения  указанных  работ,  отвечающих   нормативным требованиям,  должны  быть  определены  в  соответствии с нормативно-техническими  документами,  включая  Правила   и   нормы   технической

эксплуатации   жилищного   фонда  или  должны  быть  установлены собственником жилищного фонда в зависимости от местных условий.

     В состав  затрат  на  оплату  труда  входят все выплаты и  расходы согласно  перечню,  определенному  действующими   законодательными   и нормативно-методическими документами.

     По  статье "Отчисления на социальные нужды"  определяются обязательные  отчисления  по  установленным  законодательством  нормам органами государственного социального страхования,  Пенсионного фонда, Государственного  фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Затраты на  оплату  труда  рабочих, выполняющих  ремонт  конструктивных элементов жилых зданий" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).

     По    статье   "Материалы"   определяются   затраты   на материальные   ресурсы,   непосредственно   используемые   на   ремонт конструктивных  элементов  жилых  зданий.  По  этой  статье отражается стоимость материалов,  запасных  частей,   отдельных   конструктивных элементов  и  деталей  заводского изготовления,  а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение.

     Затраты на  материальные  ресурсы  (См)  определяются  исходя  из действующих норм расхода каждого  вида  ресурсов  (Hpi),  объема работ (Opi) и среднерыночной цены за единицу вида ресурсов (Цpi):

                                      n

                         См = SUM Hpi x Opi x Цpi.                      

                                    i=1                                       

     По   статье   "Прочие   прямые   расходы   по    ремонту конструктивных   элементов   жилых  зданий"  определяются  затраты  на содержание строительных машин  и  механизмов,  плата  за  арендованные машины  и  механизмы  (расходы  на  содержание оборудования подсобного производства не включаются),  затраты на вывоз  строительного  мусора, транспортирование материалов внутри объекта.

     По  аналогии производится также определение нормативных затрат на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования.

     2.3 Определение нормативных затрат на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий

     Эта   статья  себестоимости  должна  отражать  нормативные расходы  по  уборке  придомовой  территории,  а  также  содержанию   и освещению  мест  общего  пользования  жилых домов;  очистке дымоходов; обслуживанию  лифтов;  противопожарным  мероприятиям;  дезинсекции   и дератизации;   озеленению;  вывозу  твердых  бытовых  отходов;  другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

     Затраты  по  этой  статье  себестоимости  складываются  из следующих элементов:

     - оплата труда рабочих,  занятых  благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;

     - отчисления на социальные нужды;

     - материалы;

     - электроэнергия;

     - прочие  расходы  по  обеспечению   санитарного  состояния  жилых зданий и придомовой территории.

     По    статье    "Оплата    труда    рабочих,     занятых благоустройством  и  обеспечением санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории" определяется нормативный фонд заработной  платы рабочих,  непосредственно  занятых  уборкой  территорий  домовладений, обслуживанием мусоропроводов,  уборкой  лестничных  клеток,  лифтеров, водителей тротуароуборочных машин, диспетчеров по обслуживанию лифтов, рабочих по очистке шахт мусоропроводов  и  других  рабочих  исходя  из нормативной  трудоемкости  работ  (нормативной  численности рабочих) и размера  заработной  платы,  определенного  на  основании  отраслевого (регионального)   тарифного   соглашения  или  коллективных  договоров (локальных нормативных актов).

     При этом перечень,  состав и периодичность  выполнения указанных работ, отвечающих  нормативным  требованиям,   должны   быть определены   в соответствии с нормативно - техническими документами,  включая Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда,  или должны быть установлены  собственником  жилищного  фонда  в зависимости от местных условий.

     В состав  затрат  на  оплату  труда  входят все выплаты и  расходы согласно  перечню,  определенному  действующими   законодательными   и нормативно - методическими документами.

     По  статье "Отчисления на социальные нужды"  определяются обязательные  отчисления  по  установленным  законодательством  нормам органам    государственного    страхования,     Пенсионного     фонда, Государственного  фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Оплата труда  рабочих,  выполняющих ремонт  и  обслуживание  внутридомового оборудования" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).

     По    статье   "Материалы"   определяются   затраты   на материальные   ресурсы,   непосредственно    используемые    на благоустройство  и обеспечение  санитарного  состояния жилых зданий и придомовых территорий.  По этой статье отражается  стоимость  песка  и хлоридов для посыпки территорий; воды для поливки и мойки территории и зеленых насаждений;  посадочного материала и средств по уходу за  ним; уборочного и поливочного инвентаря;  средств дератизации и дезинсекции и другие затраты.

     По  статье  "Электроэнергия" отражается стоимость затрат на освещение подъездов,  дворов,  номерных знаков, лестниц, подвалов и других мест общего пользования жилых домов.

     Стоимость электроэнергии    определяется    исходя    из    числа осветительных   точек,   их  мощности,  нормативной  продолжительности горения  и  тарифов  на  электроэнергию.   Мощность   световых   точек определяют с учетом мест их расположения,  а продолжительность горения - длительности светового дня.

     По  статье  "Прочие  расходы  по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории"  определяются  затраты на  работы,  выполняемые  самим подрядчиком собственным транспортом по вывозу мусора и снега, проверке и прочистке дымоходов и вентиляционных каналов;  приобретение  и  ремонт контейнеров,  мусоросборников и урн; уходу за зелеными насаждениями (устройство  цветочных  клумб,  посадку цветов,   замену   погибших  саженцев,  кустарников);  противопожарным мероприятиям;  дератизации  (уничтожение   грызунов)   и   дезинсекции (уничтожение насекомых)  и некоторые другие  расходы,  связанные с особенностями эксплуатации жилищного фонда.