Формирование экономически обоснованного тарифа на содержание и ремонт жилищного фонда

     2.4 Определение нормативной величины ремонтного фонда, направляемого на капитальный ремонт жилья

     Определение  расходов  на  капитальный  ремонт  зависит от планируемой к  капитальному  ремонту  площади,  соотношения  различных видов капитального ремонта и ряда других факторов.

     В течение переходного периода к рыночной  экономике существующие нормативы   затрат  по  отдельным  видам  капитального  ремонта  будут постепенно пересматриваться исходя из изменений на  рынке  ремонтно-строительных услуг.

     По  статье  "Ремонтный  фонд  (капитальный  ремонт  жилья)" отражаются  затраты  на  капитальный  ремонт  исходя из первоначальной (восстановительной) стоимости жилищного фонда и нормативов отчислений.

     Норматив  Нк  ежегодных отчислений на капитальный  ремонт жилищного фонда (в  процентах  к  первоначальной  (восстановительной)  стоимости жилищного фонда) может быть определен по следующей формуле:

                                n                                       

                             SUM Зi x Пi                              

                               i=1                                      

                    Нк = ----------------- x ДПк,                       

                              n                                    

                             SUM СБi                               

                            i=1                                  

     где: Зi  -  нормативные  затраты   на   проведение   комплексного капитального ремонта, а также капитального ремонта отдельных элементов здания в период между комплексными капитальными ремонтами  i-й  группы жилищного фонда (на 1 кв. м общей площади жилья в год);

     Пi - общая площадь жилья i-й группы жилищного фонда (тыс. кв. м);

     СБi -   балансовая   стоимость   жилищного   фонда   i-й   группы (первоначальная с учетом переоценки) (тыс. руб.);

     ДПк - доля общей площади жилья,  подлежащего  капитальному ремонту в планируемом году.

     Установление  норматива  отчислений  на капитальный  ремонт для   населения   производится   в   соответствии   с    Методическими рекомендациями Госстроя России. 

     2.5 Определение прочих прямых затрат

     Затраты  по  этой  статье  себестоимости  складываются  из следующих элементов:

          - оплата работ по управлению  жилищным фондом;

          - отчисления на страхование имущества;

          - другие расходы.

     По  статье "Оплата работ по управлению  жилищным  фондом" определяются затраты на оплату работ по управлению государственным или муниципальным жилищным фондом:  организацией, уполномоченной выступать от лица собственника, или хозяйствующим субъектом (подрядчиком).

     Затраты по управлению жилищным фондом определяются с применением нормативно - методических рекомендаций.

     По  статье   "Отчисления   на   страхование   имущества" определяются   затраты  на  страхование  имущества  в  соответствии  с заключенными договорами страхования со страховыми компаниями.

     По  статье  "Другие  расходы"  определяются  расходы  по приему,  расчету и учету платежей населения  за  содержание  и  ремонт жилищного  фонда  с применением нормативно - методических рекомендаций.  В эту статью включаются также другие  расходы,  не  вошедшие  в перечисленные   статьи   калькуляции,  которые  также  предусматривают стоимость услуг  специализированных  организаций  по  сбору  и  вывозу мусора,  твердых  бытовых  отходов  и  жидких нечистот,  вывозу снега, механизированной уборке и поливке территорий,  обслуживанию  лифтового хозяйства, дератизации и дезинсекции и другое.

     В связи  с  тем,  что  данные  виды  работ  выполняются   разными хозяйствующими  субъектами  (подрядчиками),  необходимо их выделение с целью обоснования финансовых потребностей. 

2.6 Определение общеэксплуатационных расходов

     Общеэксплуатационные   расходы   как   часть   нормативной себестоимости  представляют  собой  совокупность затрат по управлению, обслуживанию и организации работ по  содержанию  и  ремонту  жилищного фонда.  Данные  расходы  в  значительной  степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт  конкретного  одного  или  нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию.

     В договоре на содержание и ремонт жилищного  фонда заказчик и  подрядчик  вправе установить различные варианты порядка определения величины общеэксплуатационных расходов:

          - на  основании нормативов,  которые  отражают усредненные  условия управления,  обслуживания и организации работ по содержанию и  ремонту жилищного фонда;

          - расчетно - аналитическим методом  путем прямого   калькулирования данных  расходов  подрядчика по статьям затрат с учетом его структуры, особенностей управления,  обслуживания и организации  производства  по данным статистической и бухгалтерской отчетности.

     Общеэксплуатационные  расходы являются  одной  из  основных составляющих  себестоимости  содержания и ремонта жилищного фонда,  на величину которых любой подрядчик может реально влиять,  регулируя их элементы, и в частности административно - хозяйственные расходы.

     Затраты  по  этой  статье  себестоимости  складываются  из следующих элементов:

          - административно - хозяйственные  расходы;

          - расходы на обслуживание работников производства;

          - расходы по организации работ;

          - прочие общеэксплуатационные расходы.

     Административно - хозяйственные расходы  определяются  с применением нормативно - методических рекомендаций и состоят из:

     - расходов  на  оплату   труда   работников   административно-хозяйственного персонала, а именно: расходы на оплату труда работников аппарата управления,  линейного персонала  и  рабочих,  осуществляющих хозяйственное обслуживание административных помещений;

     - отчислений на социальные нужды указанных категорий работников;

     - расходов  административно - хозяйственного  персонала (почтово-телеграфные   и  телефонные,  на  содержание  вычислительной   техники, приобретение  канцелярских  товаров,  командировки,  консультационные, аудиторские  услуги),  направленные  на   бесперебойную   деятельность аппарата управления подрядчика;

     - амортизационных расходов по  начислению износа  основных  фондов (кроме жилищного фонда),  расходов  по проведению всех видов ремонта зданий,  сооружений,  машин,   оборудования,   инвентаря   и   другого имущества, относящегося к основным средствам подрядчика.

     Расходы по обслуживанию работников производства  состоят из  затрат,  связанных  с  подготовкой  и  переподготовкой кадров,  на приобретение специальной  одежды  и  обуви,  охрану  труда  и  технику безопасности,    содержание   служебных   помещений,   предоставляемых работникам.

     Расходы  по организации работ включают затраты  по износу и ремонту малоценных и быстроизнашивающихся предметов,  на  содержание пожарной и сторожевой охраны,  производственных мастерских, а также по благоустройству  и  содержанию   строительных   площадок,   подготовке объектов к сдаче.

     Прочие  общеэксплуатационные расходы состоят  из износа по нематериальным  активам;  платежей  по  кредитам  банков  и в пределах ставки,  установленной  законодательством;   расходов,   связанных   с рекламой,  в пределах утвержденных норм; затрат на текущую техническую инвентаризацию.

     Внеэксплуатационные расходы состоят из налогов,  сборов, платежей и  других  обязательных  отчислений,  установленных  в  соответствии с законодательством. 

     2.7 Дифференциация нормативной себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда

     Нормативная себестоимость  ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования (в дальнейшем  "текущий ремонт  и техническое обслуживание жилищного фонда"),  включаемая  в  полную  нормативную  себестоимость  услуг  по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от:

     - наиболее характерной типологии или  структуры  жилищного  фонда населенного пункта (стандартов жилища);

     - социально   -   экономических   предпосылок   для   устойчивого поддержания  этих стандартов жилища,  т.е.  от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации).

     При этом  наличие  и  применение  указанных стандартов предполагает соблюдение обязательных федеральных и региональных стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, которые устанавливают  общие  технические  требования  к  качеству   услуг   и обязательные  требования  по  безопасности  услуг для жизни населения, имущества потребителей и окружающей природной среды.

     В Методических рекомендациях учитывается, что жилищный фонд, включая каждое здание,  отличается собственным набором характеристик и свойств,  от которых зависит объем и стоимость услуг по  содержанию  и ремонту  жилищного  фонда.  В  связи  с этим Методические рекомендации предусматривают дифференциацию потребностей в финансовых  средствах  в зависимости  от  характеристик  и  свойств  жилых  зданий и используют понятие "стандарты жилища".

     Методические    рекомендации    вводят   понятие   стандарта эксплуатации  жилищного   фонда,   который   зависит   от   финансовых возможностей   потребителя   услуг  и  собственника  жилищного  фонда. Рекомендации  предусматривают  при  расчете  тарифов  (потребностей  в финансовых  средствах)  их  дифференциацию в зависимости от стандартов эксплуатации.  Многообразие   реальных   финансовых   возможностей   в социально  -  экономической  сфере  предполагает  обязательное наличие утвержденных нормативно - технических требований  (перечень  и  состав работ   по   содержанию   и  ремонту,  периодичность  их  выполнения), характеризующих  тот  или иной   стандарт   эксплуатации   с   учетом особенностей  застройки,  природно-климатических условий и других местных факторов.

     Структура жилищного фонда  населенного  пункта  (стандарты жилища)     определяется    совокупностью    различных    показателей, характеризующих  конструктивные  и  объемно  -  планировочные  решения домов,  их потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности.

     На  основе   статистического   анализа   технико-экономических  показателей жилых зданий и  стоимости  работ  по  их  эксплуатации  на протяжении  многих  лет  определены  факторы,  оказывающие  наибольшее влияние на себестоимость работ по содержанию и ремонту жилищного фонда (в части стоимости текущего ремонта и технического обслуживания).

     К числу  факторов,  которые  могут   быть   положены   в   основу дифференциации    нормативной   себестоимости   текущего   ремонта   и технического обслуживания жилищного фонда,  относятся тип  жилого  дома (материал конструктивных   элементов),  физический  износ зданий  и этажность,   которые   в   совокупности   учитывают   имеющиеся   виды благоустройства.

     Городской жилищный фонд с учетом  типа  зданий  (материала конструктивных  элементов) целесообразно классифицировать по следующим группам:

     I группа - здания каменные особокапитальные;  фундаменты каменные и бетонные,  стены каменные (кирпичные)  и   крупноблочные,  перекрытия железобетонные;

     II группа - здания каменные  обыкновенные;  фундаменты  каменные, стены   каменные   (кирпичные),   крупноблочные   и   крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;