Формирование экономически обоснованного тарифа на содержание и ремонт жилищного фонда

     В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

     В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

     В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии указанными Правилами, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

     Общее имущество должно содержаться в  соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе  о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

     а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

     б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества  физических или юридических лиц, государственного, муниципального и  иного имущества;

     в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями  общего пользования, а также земельным  участком, на котором расположен многоквартирный  дом;

     г) соблюдение прав и законных интересов  собственников помещений, а также  иных лиц;

     д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном  доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

     е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для  строительства или реконструкции  многоквартирного дома.

     Содержание  общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

     а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

     б) освещение помещений общего пользования;

     в) обеспечение установленных законодательством  Российской Федерации температуры  и влажности в помещениях общего пользования;

     г) уборку и санитарно-гигиеническую  очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

     д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными  и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

     е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

     ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными  предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

     з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

     Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

     Содержание  общего имущества обеспечивается:

     а) собственниками помещений - за счет собственных средств;

     б) собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, - за счет собственных средств  с использованием предоставленных  им субсидий;

     в) собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;

     г) собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций - за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.

     1.3 Основные понятия, использующиеся в Методических рекомендациях по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда

     Организация содержания и ремонта жилищного фонда  должна обеспечивать  его надлежащее использование и сохранность,  учитывающая реальные  условия  финансирования   жилищной   сферы   на   местах   и предусматривающая   возможность  изменения  условий  финансирования  и конкретного перечня работ, подлежащих выполнению. Кроме того,  в  рыночной  экономике  жилье  выступает  как объект недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями,  т.е. жилищный фонд   становится   товаром,   источником   дохода   с   формированием соответствующих экономических условий его функционирования.

     Важное  место  в  финансировании  содержания  и  ремонта жилищного фонда,  особенно в переходный период к рыночной экономике, принадлежит деятельности  по регулированию ценообразования (формирования тарифов) на указанные услуги.

     Эффективная тарифная   политика,  в  свою  очередь,  обеспечивает условия для:

     - реального   финансирования   жилищной   сферы  с  переходом   на бездотационное функционирование  и развитие конкуренции;

     - последовательного  и  прогнозируемого  изменения  тарифов,  что делает возможным предсказуемость деятельности хозяйствующих  субъектов;

     - подрядчиков, повышает их инвестиционную  привлекательность;

     - реальной и "прозрачной" структуры  стоимости услуг по содержанию  и  ремонту  жилья  с   учетом всех составляющих,  включая накопление на капитальный ремонт и затраты по страхованию.

     Для формирования эффективной тарифной политики необходима система нормативно   -   методических   документов,    включая    методические рекомендации  по  обоснованию  потребности  в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда.

     Формирование  тарифной политики должно являться целостной  системой определения тарифов (цен) на жилищно-коммунальные  услуги  (товары), включая процедуру их представления, рассмотрения и утверждения, как на территории  субъекта  Российской  Федерации,  так   и   муниципального образования.

       В настоящее время общую потребность  в финансовых средствах (себестоимости   и  прибыли)  на  содержание  и ремонт государственного и муниципального жилищного фонда экономически обосновывают Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного  фонда. В Методических рекомендациях экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе  нормативной базы,  представляющей  собой  совокупность  трудовых,  материальных  и финансовых  норм  и  нормативов,  которые  позволяют  оценить   расход ресурсов,  а  их  калькуляция  (смета)  по  экономическим  элементам - обосновать тарифы и информировать об этом потребителей.

     Для дальнейшего изучения вопроса формирования экономически обоснованного тарифа на  содержание  и ремонт государственного и муниципального жилищного фонда необходимо пояснить некоторые понятия, используемые в указанных Методических рекомендациях по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного  фонда:

     Тариф - цена на услугу.

     Формирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) – ценообразование.

     Регулируемый тариф (цена) - тариф (цена), складывающийся на рынке жилищно-коммунальных услуг при воздействии  экономических  и административных  методов,  в  том числе путем установления предельной или фиксированной величины.

     Себестоимость -   стоимостная   оценка  используемых  в  процессе оказания услуг  (производства  продукции,  работ)  сырья,  материалов, топлива,  энергии,  основных фондов, трудовых ресурсов, а также других затрат.

     Прибыль -  разница  между выручкой и затратами на оказание услуг, включаемыми в себестоимость.

     Государственный жилищный  фонд - фонд,  состоящий в собственности Российской Федерации  или  субъектов  Российской  Федерации,  а  также ведомственный   фонд,   находящийся  в  полном  хозяйственном  ведении предприятий  или  оперативном  управлении  учреждений,  относящихся  к соответствующему виду собственности.

     Муниципальный жилищный фонд - фонд,  находящийся в  собственности района,  города,  входящих  в  них  административно  - территориальных образований,  в том числе в городах Москве и  Санкт  -  Петербурге,  а также  ведомственный фонд,  находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий  или  оперативном  управлении  муниципальных учреждений.

     Хозяйствующие субъекты (подрядчики) - коммерческие организации  и их объединения, занятые содержанием и ремонтом жилищного фонда.

     Потребитель -   физическое   лицо,   потребляющее    жилищно-коммунальные     услуги,    производимые    хозяйствующим    субъектом (подрядчиком).

     Стандарты жилища  -  группы  жилых зданий,  классифицированные по совокупности различных показателей,  характеризующих конструктивные  и объемно   -  планировочные  решения,  потребительские  качества,  срок эксплуатации, степень износа, а также местные особенности.