Муниципальные земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа

Арендная плата может устанавливаться в виде:

• определенной сумме платежей, вносимых единовременно или периодически;
• установленной доли плодов, доходов или продукции, полученных в результате пользования арендованным имуществом;
• определенных услуг, предоставляемых арендатором;
• возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
• передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в собственность или аренду.

В договоре можно предусматривать сочетание указанных форм арендной платы. Договор аренды, который заключен на определенный срок, может быть, расторгнут только по основаниям, определенным в договоре  или предусмотренным законом. Согласно ст. 619 ГК РФ договорa аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

• Использует имущество с существенным нарушением условий договора;
• Существенно ухудшает имущество;
• Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение  о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом,  по истечении срока аренды вправе перезаключить договор на это имущество на новый срок. В таком случае он должен уведомить о своем желании перезаключить договор арендодателя в письменной форме в предусмотренный в договоре срок, а если этот срок не указан, то в разумные сроки. Если арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Бывают случаи, когда арендодатель отказывается заключать договор на новый срок, но при этом заключает его в течение года со дня истечения срока договора с другим лицом. При подобном раскладе арендатор имеет право по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По истечении срока аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендатору в том состоянии, в котором он его получил или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не вовремя, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор также вправе требовать досрочного прекращения договора, если:

• Арендодатель не предоставляет имущество, предусмотренное договором,  в пользование арендатору, либо создает препятствия для пользования имуществом в соответствии с его назначением;
• Имущество имеет недостатки, которые препятствуют его использованию, не оговоренные при заключении договора, которые не были известны арендатору при осмотре имущества;
• Арендодатель не производить капитальный ремонт имущества;
• В силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендованное имущество окажется в непригодном состоянии.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или прекращения договора аренды. Так, например, в случае смерти арендатора, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику. В этом случае арендодатель не  имеет права отказать такому наследнику на аренду имущества на оставшийся срок действия договора. Но арендодатель имеет право отказать наследнику умершего арендатора на предоставление имущества в аренду на оставшийся срок,  если это  обусловлено личными качествами арендатора. [2]

1.2 Основная характеристика  муниципальных земель как объекта  арендных отношений

Сегодня деятельность землепользователей в различных населенных пунктах и городах представляет огромный интерес. Городская земля — уникальнейший ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательством относятся  все земли, которые находятся в пределах черты поселений, являющиеся для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.

В настоящее время местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления, наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть.

Эффективность местного самоуправления определяется, прежде всего, материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджете муниципального образования заставляет власти совершенствовать бюджетную и налоговую политику. В первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.

Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных образований. Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», принятому 12 августа 1995 года, финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли. [5]

Право муниципальной собственности на землю - это одна из форм права собственности, при которой правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками обладают органы местного самоуправления. [5]

Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной собственности -  удовлетворение различных потребностей местного населения.

Объектами права муниципальной собственности на землю являются земли в пределах черты города, за исключением земель, которые находятся в государственной собственности и переданы в частную собственность, а также земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Для обеспечения развития муниципальных образований в муниципальную собственность могут безвозмездно передаваться земли, которые находятся в государственной собственности.

Субъекты права муниципальной собственности на землю: городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного самоуправления, наделенные компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности. Муниципальные земли - это земли на территории муниципального образования, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц. [5]

Согласно Федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 N 101-ФЗ (ред. от 03.06.2006) , к муниципальной собственности относятся:

• земли особо охраняемых природных территорий местного значения, земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;
• земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и иные земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности;
• земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, не приобретенные собственником имущества в установленном порядке;
• земельные участки, которые были предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также созданным органами местного самоуправления муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации;
• земельные участки, под поверхностью которых находятся участки недр местного значения. [7]

Для того, чтобы получить земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на праве аренды, граждане или юридические лица  должны подать заявление в орган местного самоуправления или в отдел по работе с заявлениями в режиме «Одного окна». В заявлении должны указываться размеры земельного участка, местоположение, испрашиваемое право на землю и цели использования земельного участка. Заявление должно быть обязательно  подписано заявителем, либо его уполномоченным представителем. Если заявление не подписано заявителем, то это является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Заявление подлежит регистрации с присвоением порядкового номера. Регистрируется заявление в течение одного рабочего дня. [18]

Специалист, ответственный за прием документов, вносит в программно-технический комплекс запись о приеме документов. Затем  оформляет расписку о приеме документов по установленной форме в 2-х экземплярах.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности субъектов Российской Федерации, могут предоставляться физическим и юридическим лицам на праве аренды для индивидуального жилищного строительства, для целей, не связанных со строительством, а также для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта.

Так, в зависимости от цели использования, существует различный порядок предоставления земельного участка на праве аренды.

Порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). [4]

Земельные участки для жилищного строительства из земель, которые находятся в собственности муниципального образования, могут быть предоставлены их собственниками  в аренду.  Предоставление земельного участка в аренду для ИЖС реализуется на основе заявления заинтересованного в получении земельного участка лица. (Приложение 1)

Заинтересованное лицо для предоставления земельного участка для ИЖС обращается в орган местного самоуправления, либо в многофункциональный центр, предоставив заявление о возможности формирования земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

В заявлении прописывается назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование размера земельного участка (хотя бы примерного), испрашиваемое право на земельный участок.

     На основании  такого заявления,  либо по обращению исполнительного органа государственной власти орган местного самоуправления выбирает земельный участок на основании данных Государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий пользования соответствующей территории и недр в ее границах,  определяет варианты размещения объекта, проводит процедуру согласования.

Орган местного самоуправления в двухнедельный срок направляет запрос в соответствующие государственные органы для предоставления сведений о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; в территориальный отдел №8 Управления Роснедвижимостью по Приморскому краю о правах третьих лиц на испрашиваемый земельный участок. Такие сведения предоставляются бесплатно.

На основании  ответов из вышеуказанных организаций  заявителю направляется письмо с предложением подготовить проект границ земельного участка, либо с отказом.

 В срок, равный двум  неделям со дня получения заявления  заинтересованного лица  о предоставлении  в аренду земельного участка, орган местного самоуправления  может  принять решение о проведении  торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении  земельных участков без проведения  торгов (конкурсов, аукционов). Затем  исполнитель  публикует сообщение  в периодическом печатном издании, либо сети «Интернет». Публикация  содержит в себе информацию  о приеме заявлений о предоставлении  в аренду земельного участка  для ИЖС, также  указывается местоположения  такого земельного участка, его  площадь, разрешенное использование. 

Если  в течение месяца поступили заявления на данный земельный участок, то  проводится аукцион. (Приложение 2)

Аукцион проводится только в отношении земельного участка, который прошел государственный кадастровый учет и если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. [3]

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства, либо права на заключение договора аренды земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Продавцом, а также организатором аукциона является орган местного самоуправления. [12]

В Уссурийском городском округе им является Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа. Управление Градостроительства принимает решение провести аукцион, определяя начальную цену земельного участка, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Также указывает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). Его определяют в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.