Муниципальные земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ

КРАЕВОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«УССУРИЙСКИЙ АГРОПРОМЫШЛЕННЫЙ КОЛЛЕДЖ»

 

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ  КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА

 

 

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА ПРИМЕРЕ УССУРИЙСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА

 

 

 

 

Выполнил             Горных Галина Аркадьевна                   __________________

     Ф.И.О.                                     (подпись)

 

Специальность       120714 Земельно-имущественные отношения

 

 

 

Руководитель         Шатохина Елена Викторовна               _________________

      Ф.И.О.            (подпись)

                                                                                                                               

 

К защите допустить

 

Заместитель директора по УМР ______________/______________ 

 

Выпускная квалификационная работа выполнена с оценкой    

 

Дата защиты  «____» _______________ 20__ г.

 

Секретарь ГЭК            

(Ф.И. О.)                             (подпись)

 

 

 

 

УССУРИЙСК, 2014

Оглавление

 

 

 

 

Введение

 

В общественной жизни любой страны земельный фонд играет одну из ведущих ролей. Он представляет собой необходимое условие всякого процесса производства, является всеобщим пространственным базисом, на котором расположены природные ресурсы и размещаются объекты различных отраслей промышленности и строительства. Однако роль земли в различных отраслях производства не одинакова.

Выбирая тему дипломной работы, мы решили остановиться на таком интересном вопросе, как предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду. Аренда земли - один из способов решения вопросов землепользования. Во все времена она остается популярной формой организации производственных и экономических процессов.

Актуальность проблемы предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в настоящее время не вызывает сомнений. Стремительное развитие законодательства в этой сфере, инвестиционно-строительной сферы приводит к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, которые пригодны  для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения. 

Земельный участок – недвижимое имущество, правовой режим которого определяется различными отраслями права.

Процедура предоставления земельного участка на праве аренды – сложный, многоступенчатый и продолжительный по времени процесс, который связан с определением и защитой интересов и прав множества лиц. 

Нередко в ходе предоставления услуги нарушаются права и законные интересы широкого круга лиц.

Нам кажется, что цель законодателя в  данной области общественных отношений состоит в том, чтобы справедливо уравновесить интересы общества, государства, частного лица и предпринимателя в вопросах предоставления земельного участка в аренду.

Годы проведения реформ в Российской Федерации подтвердили значимость вопросов о земле и необходимость нормативного регулирования в этой сфере.

К настоящему времени законодательная база для решения вопросов, связанных с использованием земельных участков, сформирована не окончательно. Поэтому при рассмотрении таких  вопросов возникает много дискуссий.

Целью настоящей работы является анализ предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду на территории Уссурийского городского округа.

Поставленная цель определила следующие задачи:

1. Изучение понятия арендных отношений и их нормативно-правовой базы;
2. Охарактеризовать муниципальные земли как объект арендных отношений;
3. Исследовать общие сведения о районе и характеристику земельного фонда Уссурийского городского округа;
4. Анализ содержания работ по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности  в аренду;
5. Рассмотреть динамику предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности  Уссурийского городского округа за 2009-2013 года;
6. Проанализировать динамику предоставления земельных участков в аренду на территории Уссурийского городского округа.

   Объектом исследования  в данной дипломной работе  выступает земельной фонд Уссурийского городского округа.

Предмет  исследования - земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, которые могут быть предоставлены собственниками в аренду.

В  данной работе использовались различные методы исследования: сравнительный анализ, метод обобщения, метод изучения нормативно-правовой базы.

Структура: работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь  параграфов, заключения, списка литературы.

 

 

ГЛАВА 1. Теоретические  аспекты муниципальных земель как объекта арендных отношений

1.1Понятие арендных  отношений и их нормативно-правовая  база

 

Аренда – один из способов решения хозяйственных проблем и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Особенность  арендных отношений состоит в том, что они фактически сопровождают и восполняют систему отношений собственности, в известной степени гармонизируют экономические отношения там и тогда, где и когда конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

В юридическом аспекте аренда определяется нормами договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина этого — существенная уникальность объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

Арендные отношения регламентируются Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а именно гл. 34 «Аренда». [2]

Традиционно, арендные отношения – это передача арендодателем имущества за плату во временное владение или пользование арендатору.

Целью аренды является пользование арендованным имуществом, а также извлечение из вещи ее полезные свойств, включая получение плодов, продукции и доходов.

Согласно п. 2 ст. 606 ГК РФ, плоды, продукция и доходы, которые получены в процессе  использования арендованного имущества – собственность арендатора. [2]

Но в некоторых случаях плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или же третьего лица. Это предусмотрено ст. 136 ГК РФ. [2]

В зависимости от вида и целей использования арендованного имущества, арендные отношения подразделяются на следующие виды:

• Прокат;
• Аренда зданий и сооружений;
• Аренда предприятий;
• Финансовая аренда (лизинг);
• Аренда транспортных средств;
• Аренда земельных участков;

Арендные отношения оформляются договором аренды (имущественного найма) (ст. 606 ГК РФ). [2]

Стороны договора:

• Арендодатель. Как гласит ст. 608 ГК РФ, арендодателем может являться собственник имущества, передаваемого в аренду, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду;
• Арендатор. Согласно гражданскому законодательству, к арендатору не предъявляется никаких особых требований, это может быть любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

В договоре аренды должен быть точно определен объект арендных отношений (предмет договора). В п. 1 ст. 607 ГК РФ  упоминается, что в качестве объектов арендных отношений могут выступать: здания, сооружения, оборудования, транспортные средства, предприятия и иные имущественные комплексы, земельные участки и иные обособленные природные объекты, а также другие  непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. В данном пункте определяются виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Но законом также может вводиться ограничение либо запрет на аренду отдельных видов имущества. Это может относиться к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена.

П. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивает необходимость четкого определения предмета договора, то есть в договоре должны быть прописаны данные, которые  позволяют установить имущество, передаваемое в  аренду. Если эти данные отсутствуют, договор считается незаключенным. Предмет договора является  существенным условием договора.[2]

Ст. 608 ГК РФ определено, что, если договор аренды заключается на срок, более одного года, то договор должен быть заключен в письменной форме это же правило применяется, если одной из сторон является юридическое лицо. Если иное не установлено законом, договор недвижимого имущества подлежит государственно регистрации. [2]

Договор аренды - двусторонний, так как права и обязанности возникают у обеих сторон. Также договор является консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента подписания договора.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, который определен в договоре. Если срок в договоре не прописан, значит, договор заключен на неопределенный срок. От такого договора каждая из сторон вправе отказаться, предварительно известив о своем желании расторгнуть договор другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. [2]

Арендодатель должен предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем  договору и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано в аренду со всеми его принадлежностями и  документами. Если документы или принадлежности не были переданы и  без них арендатор не может использовать имущество  в соответствии с его назначением, он вправе требовать предоставления ему этих документов и принадлежностей или расторжения договора, а также возмещения убытков. Арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п. (п. 2 ст. 611 ГК РФ). [2]

Имущество должно быть передано арендатору в оговоренный в договоре срок, а если этот срок не оговорен – в разумный срок. Если арендодатель этого не сделал, арендатор имеет право потребовать от него это имущество, как гласит ст. 398 ГК РФ, или потребовать расторжения договора аренды и возмещения всех убытков, причиненных задержкой (п. 3 ст. 611 ГК РФ). [2]

На основании ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки имущества, сдаваемого в аренду, которые  полностью или частично препятствуют пользованию этого имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо досрочного прекращения договора

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Права и обязанности по договору аренды определяются ст. 615, 616 ГК РФ.

Согласно этим статьям, в обязанности арендодателя входит:

• Предоставление имущества в состоянии, оговоренном в договоре и в соответствии с назначением имущества со всеми его принадлежностями и документами;
• Передать имущество в указанный в договоре срок, а если этого срока нет - в разумные сроки;
• Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество;
• Осуществление капитального ремонта имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом;
• Возмещение расходов на произведенные арендатором улучшения имущества, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан:

• Использовать сданное в аренду имущество в соответствии с договором и назначением имущества;
• Производить за свой счет капитальный ремонт имущества;
• После окончания договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа;
• Своевременно вносить арендную плату.

Некоторые правомочия арендатор может реализовать только с согласия арендодателя. К ним можно отнести:

• сдачу арендованного имущества в субаренду (договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды);
• передача своих прав и обязанностей третьим лицам (перенаем);
• передача имущества в безвозмездное срочное пользование;
• передача принадлежащего арендатору права аренды в залог;
• внесение принадлежащих ему по договору прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого вклада в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

К правам арендодателя относят: своевременно получать от арендодателя арендную плату, информацию о состоянии имущества, досрочно расторгнуть договор, если арендатор в течении двух сроков подряд не вносит арендную плату, нарушает условия договора, ухудшает качество имущества.

Согласно ст. 606, 614 ГК РФ, в договоре аренды должны определяться порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Размер арендной платы так же определяется договором. Он может изменяться по соглашению сторон в сроки, оговоренные договором, но не чаще, чем один раз в год. [2]