Отдельные вопросы судебной и хозяйственной практике по спорам, возникающим из договоров займа и кредитных договоров

           По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

           С учетом всех собранных данных о доходах потенциального заемщика, требуемом сроке кредитования и др. по специальной формуле определяется

платежеспособность  заемщика, а на ее основе и максимальный размер кредита, который в дальнейшем может быть скорректирован в зависимости от качества и количества представленного обеспечения, а также с учетом благонадежности заемщика и наличия у него задолженности по другим кредитам.

Только  после проведения столь кропотливой работы, причем обеими сторонами по договору, становится возможным заключение кредитного договора между банком и гражданином.

               Следует отметить, что описанный выше порядок и перечень документов, подтверждающих наличие обеспечения по заключаемому кредитному договору со стороны заемщика-гражданина, является аналогичным и для кредитных договоров между банком и юридическими лицами, а равно как по договорам займа, которые предусматривают такое обеспечение (см. приложения 4, 5).

 
                                2.2.3. Ипотечное кредитование

Не  смотря на широкое применение механизма  ипотечного кредитования во всем мире, в нашей стране внимание к нему и к его законодательной регламентации стало уделяться лишь в последние 2-3 года. Так, Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят только в 1998 году, а общая концепция системы ипотечного кредитования была изложена в Постановлении Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» лишь 11 января 2000 года.

В данном Постановлении в частности  констатируются следующее:

За  период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов, в том числе доля предприятии федеральной собственности уменьшилась до 9 процентов. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2 процента от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья. Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

               Выделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 год более чем в 3 раза и было доступно в 1998 году лишь 344 тыс. семей, тогда как имеют зарегистрированное право на такое жилье более 6 млн. семей. Таким образом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в 2 раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

             В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья в РФ произошло сокращение объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился с 61,7 млн., кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году.

В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

               В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить

свои  жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

                 Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

                      Что же такое ипотечное кредитование? Ипотека - это залог недвижимости.      Соответственно ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости. В этом случае возникает справедливый вопрос, чем же данный вид  кредитования собственно отличается от кредитов населению под залог недвижимости, которые рассматривались в п.2.2.2 настоящей работы.

Главными  отличиями ипотечных  кредитов должны стать:

• сравнительно более простая процедура их получения и оформления (основной вид обеспечения по такому договору — это та недвижимость, на приобретение которой кредит и привлекается заемщиком);
• обязательное участие заемщика своими собственными денежными средствами в приобретении объекта недвижимости;
• преимущественно долгосрочный характер предоставляемых кредитов;

- сравнительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам (основные меры для реализации данного условия состоят в перераспределением бюджетных средств, путем изъятия их из сферы строительства бесплатного жилья и направления в сферу ипотечного кредитования, то есть банкам на льготных условиях, с тем чтобы последние за счет этих средств обеспечивали и более льготные условия для заемщиков)

                 Мировая практика выработала достаточно полный и универсальный перечень условий и стандартов к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам, которые обеспечивают эффективное их применение на практике. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

                  Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30-35 процентов совокупного  дохода заемщика за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

               Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

                 Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо 
ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого 
обязательства. 

             Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

           Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

           Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

          2) оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и 
оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг за емщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (cpoк, процентную ставку, порядок погашения);

3. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумм; 
   кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму 
   кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, 
   что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве 
   подходящего обеспечения кредита;
4. оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной 
   стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может  быть оформлено:

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавце квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;