• способ погашения кредита;

     • условие досрочного погашения кредита;

     • обеспечение кредита;

     • пакет обязательных страховых услуг;

     • стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

     Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться  только на сумму первоначального  взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться  несколько больше.

     Как правило, каждый год необходимо будет платить некую сумму (обычно около 10 000 рублей) за страхование залога от рисков утраты, повреждения в пользу банка в течение всего срока действия кредитного договора.

     Также оплата услуг по оценке объекта недвижимости (около 5 000 рублей), расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки – 2 000 рублей).

     Например, ипотечная программа  АИЖК, процентная ставка по которой составляет 12% годовых, также предполагает расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 3% от суммы кредита по договору. Также необходима оплата за андеррайтинг (5 000 рублей). Страхование заемщика (созаемщиков) для данной ипотечной программы является обязательным условием. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что отсутствует комиссия за выдачу кредита и отсутствует необходимость страхования заемщика (созаемщиков).¹¹   

ІІІ.Проблемы и перспективы ипотечного кредитования на современном этапе

3.1. Характеристика кредитных  рисков

     Риски подразделяются на систематические  и несистематические. Систематические  риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические  риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.

     Риск  процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в  основном, за счет разницы в процентах  по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам  и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном, в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

     Риск  процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная.

     Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимые в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода "потолки" ростовщичества. В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать "потолки" ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции.

     Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком  по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска  решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

     Существует  целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

     Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70 процентов. В Германии этот процент составляет 50-60 процентов, в США - 75 процентов. Остальные 25-40 процентов стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

     Доходы  заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным  путем, через максимальную сумму  кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.

     В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно  меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85-90 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

     Цена  и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения  и снятия рисков, так как все  стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

     Правильная  оценка стоимости недвижимости - это  надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков: государства, кредиторов, инвесторов, это минимизация общих кредитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оценки - один из основных факторов проводимой жилищной политики, это исключение многих рисков и стабильность рынка.

     В России существует явное завышение  цен на недвижимость. Чтобы решить эту проблему, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос напрямую связан с налогообложением (как сделок; так и налогов на недвижимость). Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов:

     - завышенная стоимость недвижимости  и небольшие доходы населения,

     - отсутствие многих организационных решений вопросов налогообложения,

     - отсутствие опыта владения недвижимостью  и исполнения своих обязанностей  собственниками, в частности оплаты  налогов собственниками приватизированного жилья и др.

     Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей

3.2. Проблемы ипотечного кредитования в России

     Разразившийся в сентябре 2008 г. финансовый кризис в первую очередь сказался на ипотечном кредитовании. Многие банки аннулировали свои ипотечные программы. Банки, которые продолжали работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены процентные ставки, размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитовались только объекты вторичного рынка недвижимости. Существенно снизились объемы жилищного строительства. Многие застройщики, особенно в регионах, оказались в крайне тяжелом положении. Множество заемщиков столкнулось с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Ипотечная задолженность оценивалась примерно в 1 трлн. руб. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза. В этих ситуациях платежи по ипотеке оказались непосильными. Одним из вариантов решения проблемы являлось предоставление банками отсрочки по ипотечным платежам или реструктуризация задолженности клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию. Как правило, банки не заинтересованы в изъятии и продаже залога. Поэтому они готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Другой вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. Но на рынке существовало немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие.

     В связи с вышесказанным государство  предприняло реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в  сложную финансовую ситуацию. Оказанием  помощи заемщикам в период кризиса занимается «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах России своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно было создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). АРИЖК занимается реструктуризацией «плохих» ипотечных долгов, выплачивает компенсации банкам-кредиторам. Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи. Однако не все заемщики имеют право пользоваться такой помощью. Поддержкой АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, при соблюдении определённых условий.¹²