Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

     Период  спада на рынке недвижимости наблюдался и в первой половине 2009 г. Однако к осени рынок стал оживляться. В октябре 2009 г. в Москве было зарегистрировано на 20% больше сделок купли-продажи квартир, чем в сентябре (5540 против 4430), свидетельствуют данные управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве.

     Это почти столько же, что и в  октябре 2008 г. — тогда было зарегистрировано 5681 сделок. На 20% по сравнению с сентябрем  выросло и количество ипотечных  сделок — до 795. А доля ипотеки  в общем объеме покупки жилья составила 14,4%. До кризиса одним из основных двигателей спроса на квартиры была ипотека: на нее приходилось 15-16% сделок с недвижимостью. Для сравнения: в I и II кварталах 2009 г. доля сделок с недвижимостью с участием ипотеки составила лишь около 8%, в III квартале — 12%.

     Рост  ипотечного кредитования в III квартале 2009г. объясняется значительным снижением  цен, на фоне даже небольшого снижения ипотечных ставок. Если в первом полугодии 2009 г. заявки на получение  кредитов в ряде регионов упали в 10 раз, то к концу года количество обращений и выданных кредитов выросло. В III квартале 2009 года «Сбербанк» выдал на 53% больше кредитов, чем в I квартале (35 026 против 16 497).

     Активное  увеличение числа сделок купли-продажи  с привлечением ипотеки, начавшееся с конца III квартала 2009 года, от месяца к месяцу продолжается и в 2010 году. За I и II кварталы 2010 года рост составил порядка 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок в Москве уже превысила докризисный уровень. По данным Росреестра, в Москве в апреле 2010 года зафиксирован пятикратный рост количества сделок по ипотечным кредитам по сравнению с апрелем прошлого года (или 11% к предыдущему месяцу). В результате было зарегистрировано более 2000 таких сделок.

     Динамика  предоставленных ипотечных кредитов за рассматриваемый период представлена на рис. 1. Снизились и ставки по кредитам по всей России. И если в кризис они  доходили до 25% годовых в рублях и  выше, то теперь средняя ставка по ипотечным  кредитам составляет 13,6%. 

     Оживлению на рынке ипотечного кредитования способствовало несколько факторов: улучшение экономической  ситуации, действия столичных властей, которые были направлены на снижение ставки по ипотеке. С апреля 2009-го Центробанк 13 раз снижал ставку рефинансирования — до рекордных 8% годовых. Во многом под влиянием этого фактора с начала года наблюдалось планомерное снижение и процентных ставок по ипотечным кредитам. В начале марта 2010 г. Совет Федерации снизил первоначальный взнос для получения ипотеки до 20% от стоимости жилья. Принятие нового закона помогло увеличить число потенциальных заемщиков более чем вдвое.

     Помимо  ставки рефинансирования на ипотечный  рынок влияет еще один показатель — доступность заемных средств  для «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», которое выступает основным покупателем выданных ипотечных кредитов. В текущем году на поддержку ипотеки федеральный бюджет выделил 250 миллиардов рублей.

     С 1 июня 2010 г. российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка (ВЭБ) на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. Из пенсионных активов ВЭБ мобилизовано 40 млрд. рублей, предназначенных для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%. При помощи такой двойной поддержки правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему и вывести из застоя строительную отрасль.¹³

     В результате деятельности АИЖК около 65% заемщиков смогли за год восстановить платежеспособность и начать выплачивать  кредиты, по которым была проведена  первичная реструктуризация. 11% заемщиков  банков, с которыми работает АИЖК, имеют проблемы с обслуживанием кредита. Из них треть сумели самостоятельно найти источники финансирования для восстановления платежеспособности, остальные две трети нуждаются в помощи, которую оказывает АИЖК. Значительную часть заемщиков, столкнувшихся с трудностями в обслуживании кредита, — 27% — составляют уволенные сотрудники компаний. Однако все еще сохраняется потребность в поддержке заемщиков также и в связи с неустойчивостью макроэкономических влияний. Те заемщики, которые могли бы восстановить доход, на данный момент зарабатывают на 30% меньше, чем когда подписывали договор по ипотеке в банке. После окончания периода помощи по реструктуризации платеж по ипотечному кредиту может составить 70% их дохода. Многие эксперты выступают за продление сроков реструктуризации с одного года до двух тем заемщикам, кто в этом нуждается и имеет четкие намерения погашать кредит. По мнению экспертов, финансовая возможность продлить сроки реструктуризации у АРИЖК есть. Изначально уставный капитал АРИЖК составлял 5 млрд. руб., что, учитывая объем поддержки на одного заемщика в 320 тыс. руб., позволяет реструктуризировать до 100 тыс. Повторная реструктуризация требует больших вложений (около 1,6 млн. руб. на заемщика), но позволяет создать условия, позволяющие заемщику надежным образом ликвидировать причины потери доходов. Однако при необходимости агентство может быстро увеличить свой капитал: в АРИЖК есть специальный резерв для этих целей в размере 25 млрд. руб.

     Однако  по оценкам международных аналитиков, банковская система еще не оправилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.

     Меры  господдержки привели к снижению средних ставок ипотечных кредитов крупнейшими банками приблизительно до уровня 11—12% годовых. В то же время  устойчивый рост ипотеки сейчас ограничен  как спросом (в связи с высоким  уровнем ставок), так и по-прежнему сложной ситуацией в сфере обеспеченности активов банков пассивами. Также негативное влияние на этот сегмент рынка оказывает неоправданно высокий — на 300-400% выше себестоимости для индикативного московского рынка — уровень цен на недвижимость. По мнению некоторых экспертов, даже при снижении средней стоимости ипотеки до 12% годовых на ее оплату все равно будет уходить более 60% доходов среднестатистической семьи. Это обстоятельство с точки зрения макроэкономики создает риски для «смежных» с ипотекой сегментов потребительского рынка и ограничивает тем самым потенциал развития государственного стимулирования ипотеки в отрыве от остальной экономики.

     Кроме того, для рынка кредитования есть ограничитель роста с точки зрения потенциального спроса на кредитные продукты. Даже докризисные ипотечные ставки в 11—12% в современных условиях неактуальны с учетом спада темпов прироста реальных доходов населения до 1% в 2009-м против 10% в предшествовавшие годы.

     В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

     АИЖК  еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитованиягарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств.

     В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

     Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и  оперативностью в реализации рожденных  в его недрах идей, можно с большой  долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу - это уже другой вопрос.

     Другая  актуальная проблема затрагивает практически  всех игроков ипотечного рынка -изменение  действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки.Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.¹⁴

     «В  настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как  договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком, пояснил Сергей Гандзюк, заместитель председателя департамента по ипотечному кредитованию АРБ. - Таким образом, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту».

     «ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему «Банк - заказчик оценки», в рамках которойименно  банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости, - делится Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. - Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья.¹⁵

     Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление –  по итогам первого полугодия 2011 года населению предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд рублей, что в 1,8 раз превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более, чем в 2 раза – в денежном. За июнь 2011 года выдано 42 841 кредитов на общую сумму 58,5 млрд рублей, что в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и в 1,9 раза – в денежном. 

Рис. 1: Динамика объема выдачи ипотечных кредитов в 2009-2011гг., в млрд руб.

     По  итогам первого полугодия 2011 года средний  размер кредита составил 1,37 млн рублей, что выше уровня 2010 года (1,24 млн рублей). Если говорить о рынке недвижимости в целом, то главной тенденцией в первом полугодии 2011 года является существенный рост (36%) оборотов рынка, происходивший на фоне увеличения доли ипотечных сделок. Так, за

первое  полугодие 2011 года в сделках с недвижимостью зарегистрировано 1,7 млн объектов по сравнению с 1,25 млн в соответствующем периоде 2010 года, причем доля ипотечных объектов существенно возросла и составила 16,3%, по сравнению с 13,9% годом ранее. 

Рис.2: Динамика рынка недвижимости 2007-2011гг.

Рис. 2 Динамика рынка недвижимости 2010‐2011 годы 

     Можно говорить о том, что первое полугодие 2011 года стало рекордным, поскольку  даже в докризисном первом полугодии 2008 года оборот рынка недвижимости не превысил 1,3 млн объектов. Важно отметить, что структура рынка в 2008 и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос в т.ч. на дорогостоящие объекты, и средний размер кредита составлял почти 2 млн рублей, то в 2010‐2011 году за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий (включая альтернативные сделки) в сегменте эконом‐класса, чем и объясняется более низкий средний размер кредита, наряду с наблюдавшейся в этот период ценовой стагнацией. 

Рис. 3: Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009-2011 гг), %

     По  данным на 01.07.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, снизилась на 0,1 п.п. и составила 12,2%. Следует отметить, что третий месяц ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%). Текущий уровень существенно ниже, чем в первом полугодии 2010 года (13,5%) и первом полугодии 2009 года (14,6%).

     Продолжается  стабилизация доли просроченных платежей в общем объеме ипотечного портфеля банковской системы с тенденцией к снижению. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из‐за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые.

Рис. 4: Доля просроченной задолженности 2009-2011

     Общая доля просроченной задолженности в  суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,5%, по рублевым кредитам – 2,3% (на 0,1 п.п. меньше, чем месяцем ранее), достигнув, таким образом, уровня начала 2010 года. Рост доли просроченной задолженности по валютным кредитам объясняется тем, что подавляющая масса накопленной ипотечной задолженности по валютным кредитам – это ссуды, выданные до кризиса, часть из которых в настоящий момент гасится, а часть проблемных ссуд остается на балансах банков. Причем происходит это в условиях, когда новые валютные кредиты практически не выдаются.