Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

     Одновременно  улучшение структуры ипотечного портфеля дает основания полагать, что доля просроченной задолженности продолжит сокращаться. По данным Банка России, по итогам первого полугодия 2011 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 94,5%. 

Таблица 1. Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей.

     Совокупная  доля дефолтной задолженности с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет по итогам первого полугодия 2011 года 4,74% (‐0,08 п.п. за месяц); доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) – 3,8% (+0,19 п.п. за

     месяц); а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 0,78% (‐ 0,11 п.п. за месяц). По сравнению с ситуацией годичной давности, по итогам первого полугодия 2011 года структура ипотечного портфеля на балансах банков существенно улучшилась. Доля «дефолтной» задолженности снижается, а доля задолженности без просроченных платежей растет. Так, доля задолженности без просроченных платежей увеличилась за год на 5,2 п.п. и превысила 90,5%. 
 

3.3. Перспективы развития  ипотечного кредитования в России до 2030 года

     Интеграция  рынка заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов

     Чтобы повысить привлекательность своих  ипотечных программ, банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

     В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным  работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка.

     До  минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней.

     Ставки  по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов  и топ-менеджеров банков. К снижению ставок толкает растущая конкуренция  на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков

     Борьба  за клиента на ипотечном рынке  ведется как ценовыми, так и  неценовыми методами.

     Кроме того, для рекламы ипотечных кредитов банки нередко прибегают к  такому инструменту как бесплатные семинары и консультации. Например, посетители «Дней открытой ипотеки» банка «Уралсиб» получают не только консультации, но и сертификат, который дает возможность предъявителю получить скидку на процентную ставку при оформлении ипотечного кредита.¹⁶

     Более того, утверждена распоряжением Правительств Российской Федерации от 19 июля 2010 г. № 1201-р «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

     Десять  предложений Комитета Ассоциации российских банков по ипотеке. В качестве определяющих факторов развития данной стратегии выделены рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

     «Состояние  внутреннего рынка капитала и  его способность снабжать экономику  долгосрочными финансовыми ресурсами  остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей», говорится в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее — Стратегия развития).

     Согласно  Стратегии развития, привлечение  долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки  будет производиться банками  как самостоятельно путем аккумуляции  долгосрочных пассивов, так и через  рынок капитала — путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

     В долгосрочной перспективе до 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг, сообщает Ipocredit.ru.

     Дополнительное  развитие получит инвестирование средств  в ипотечные ценные бумаги физическими  лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

     На  первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки, фондируемая  за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Это может быть достигнуто за счет активизации и  укрупнения государственных программ, реализуемых институтами развития и пользующихся большим спросом участников рынка ипотеки.

     Таким образом, для достижения поставленной цели кредитные организации —  члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию в части модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг институтами развития выдвигают нижеперечисленные предложения:

     1. Увеличение объема  средств на поддержку  рынка ипотечных  ценных бумаг. Как уже отмечалось, на первом этапе реализации Стратегии (2010–2012 годы), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%.

     АИЖК недавно повысило свой прогноз по выдаче ипотеки в РФ. В 2011 году населению будет предоставлено не менее 415–460 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно 580–640 млрд. рублей, указывает АИЖК в годовом отчете по рынку ипотеки.

     Следовательно, объем выпуска ипотечных ценных бумаг уже в этом году должен достигать 261–288 млрд рублей. Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за прошлые годы, целевой объем выпуска в пять раз превышает цифру лучшего по этому показателю 2008 года. Без укрупнения программ институтов развития такой показатель в этом и следующем году недостижим.

     Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты  строительства доступного жилья  и ипотеку в 2010–2012 годах реализуется медленно и в связи с этим продлена до конца 2013 года (на первое января 2011 года по программе выдано кредитов на 11,6 млрд рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций). Прогнозного показателя по выпуску облигаций с ипотечным покрытием можно достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 млрд. рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на приобретение вторичного жилья. Сегодняшняя Программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фондируется за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях и в этой связи также недешевых. Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья. Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа не подходит для основной массы кредиторов — кредиторов вторичного рынка недвижимости.

     Поэтому считаем очень важным обратить внимание Правительства на изучение возможности  предоставления Агентству в течение  ближайшего года государственной поддержки  для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

     2. Создание рынка  ипотечных ценных  бумаг.

     Задача  создания рынка ипотечных ценных бумаг — важный элемент государственной  стратегии, и она должна быть решена в ближайшие два года с помощью  отдельной госпрограммы. Первый компонент такой программы — поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья, об этом уже говорилось. Второй — временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

     К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн рублей сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 рубля (с 14,474 до 15,648 рублей), в то время как при изменении цены на недвижимость, а, следовательно, и суммы кредита, на 10%, с 1 до 1,1 млн рублей (что можно считать сегодня обычным явлением), заемщик будет платить больше на 1447 рублей (15,921 против 14,474 рублей). Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо заинтересовать инвестора премией, предлагать облигации с более высокой доходностью.

     Это необходимо в силу того, что пока ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с долговыми бумагами I эшелона по ряду причин:

     — длинный срок погашения, — ограниченный рынок РЕПО, — недоверие инвесторов к деятельности на рынке ипотеки  после финансового кризиса 2008-2009 годов. При сопоставимой доходности с бумагами I эшелона (РЖД, 11; доходность до погашения 7.42%; срок погашения 18.11.2015; Москва, 44; доходность до погашения 7.32%; срок погашения 24.06.2015; Газпром, 9; доходность до погашения 7.26%; срок погашения 12.02.2014) при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и коротком сроке обращения, риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно выше, а сами бумаги — менее выгодны для вложений. Интерес инвестора к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка РЕПО, а также прозрачностью и понятностью бумаг с точки зрения раскрытия информации.

     Тем не менее, главная задача — перезапустить  рынок ипотечных облигаций, сдвинув  его с мертвой точки. Впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным  кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

     3. Возможность промежуточного  финансирования ипотечного агента

     Существует  необходимость предусмотреть промежуточное  финансирование ипотечного агента (а  не оригинатора), поскольку накопление большой доли ипотечных активов на балансе кредитной организации приводит к изменению его структуры, риску нарушения банковских нормативов и дополнительной нагрузке на капитал за счет резервов, что характерно для основной массы оригинаторов. Программы покупки ипотечных ценных бумаг должны быть в первую очередь нацелены и адаптированы для средних и малых банков, поскольку крупные банки, в частности, Сбербанк России, не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

     4. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг. Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования необходимо производить за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием. В этой связи необходимо совершенствование регулирования выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, в том числе, внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части отказа от залога ипотечного покрытия. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг является также и элементом Стратегии группы компаний АИЖК на 2011-2020 годы.