5. Повышение доступности беззалогового финансирования.

     Повысить  доступность беззалогового финансирования для тех участников программ, которыми оно наиболее востребовано, необходимо,  так как займы целевые, и предоставляются  они только для формирования ипотечного покрытия. Это может быть достигнуто усилением контроля за целевым использованием займов.

     6. Создание более  гибких к интересам  участников программ.

     Будущие программы следует создавать  изначально более гибкими для  учета интересов всех участников либо допускать в процессе реализации алгоритмы их быстрой адаптации в меняющихся рыночных условиях. Необходимо предусматривать изменение программ и пересматривать их. Так, условия действующей Программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фиксируют обязательства Агентства по приобретению облигаций старших выпусков бумаг по ставке 8.75% или ставке рефинансирования Банка России + 2.7%.

     Накопление  ипотечного покрытия по некоторым проектам Программы будет происходить  год-полтора (до конца 2012 года), однако уже сейчас, на самом старте, становится понятно, что ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым госбанками или же по Стандартам Агентства будет снижаться. Если оперативно не изменить условия Программы или договорной документации в этой части, её участники понесут убытки, а проекты будут остановлены.

     7. Повышение эффективности  использования акционерного  капитала.

     Стратегией  группы компаний АИЖК на 2011–2020 годы предусмотрен рост эффективности использования  акционерного капитала. Это предполагает концентрацию усилий на выкупе рисков вместо выкупа активов через такие инструменты, как выкуп мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг. Средние (мезонинные) транши имеют более высокий риск и дюрацию по сравнению со старшими траншами, но существенно меньший риск по сравнению с младшими траншами, а потому являются целевым сегментом деятельности Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг. Приобретение мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг может стать ключевой точкой применения средств государственной поддержки, выделяемой Агентству для развития рынка ипотечного кредитования. Более того, в Стратегии развития говорится: «Необходимо оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг».

     Таким образом, мы считаем, что условия  Программы не должны исключать структуры, предусматривающие более двух выпусков. Необходимо дополнить программы АИЖК также и условиями, при которых Агентство будет приобретать мезонинные транши ипотечных ценных бумаг.

     8. Внедрение инструмента  фондирования инвесторов.

     Для придания ликвидности рынку ипотечных  ценных бумаг необходимо внедрить инструмент фондирования инвесторов. Целесообразны  разработка и запуск Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизмов кредитования под залог ипотечных ценных бумаг.

     9. Стимулирование предложения  ипотечных кредитов.

     В целях стимулирования предложения  ипотечных кредитов необходимо также  совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог  ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством АИЖК. Кроме того, в периоды кризисных обострений Стратегией развития предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т.д.

     10. Создание условий  для инвестирования  ресурсов системы  пенсионных накоплений  и страховых резервов  в ипотечные ценные  бумаги.

     Необходимо  формировать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги. Расширение возможностей для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных консервативных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием может быть достигнуто с учетом страхования ипотечных ценных бумаг. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Проанализировав становление и развитие ипотечных  отношений в России, можно сделать  следующие выводы. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков в следствии таких причин, как :

• отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах;
• нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». При чем мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем доработки как самого закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», так и предусмотренных в нем возможностей оформления закладной при ипотеке в силу закона;
• высокие кредитные и процентные риски;
• отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов;
• недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения;
• экономическая нестабильность предприятий-работодателей;
• неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу;
• отсутствие скоординированной целенаправленной и системной работы на всех уровнях и этапах одновременно, что могло бы быть устранено если бы, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взяло на себя функцию координатора, то есть занималось не только рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо же этим занимался какой-то федеральный центр.

     Если  бы в ближайшее время удалось  бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

     Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая  инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Список  литературы

1. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений. М., 2009.
2. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2010, №7.
3. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2010, №32.
4. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус, №2, 2009.
5. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2010.
6. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. С. 525.
7. Меркулов В.В. Положения об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства, 2010, №2.
8. Муратова Д.Д., Шилкин С.А. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2010, №6.
9. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право, 2010, №7.
10. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право, 2011, №3.
11. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 2009.
12. Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства, 2011, №2.
13. Рогожин А. Крупнейшие ипотечные банки в 2006 г. // РБК, 26.02.2007.
14. Роньшин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист, №7, 2010.
15. Сальникова Л. Ипотека как разновидность залога // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2010, №38.
16. Синочкин Д. Ментальный тормоз ипотеки. М., 2007.
17. Скробов Б. Ипотека – залог недвижимости // Аудит и налогообложение, 2011, №1.