Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

     Купить  квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через  ипотечного брокера. Процедура получения  ипотечного кредита через агентство  ипотечного кредитования сводится к  следующему:

     Сначала заемщик приходит в агентство на консультацию, где оцениваются возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит. Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка - подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.

     В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры - оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры - объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оценку недвижимости и оформление страховки осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компаниями, которые потребуют комиссии за свои услуги.⁸

     Затем документы заемщика рассматриваются  кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение  о предоставлении кредита. Иногда для  более детального анализа доходов  и расходов заемщика банк запрашивает  дополнительные документы.

     Если  все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает  договор ипотеки и получает кредит.

     После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у  банка закладную и все права по удостоверенному данной закладной кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.

     Российские  банки охотно идут на сотрудничество с агентствами ипотечного кредитования, так как, выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.

     Стоит отметить, что агентство ипотечного кредитования работает с заемщиком  после выдачи кредита в течение  всего срока кредитования: обслуживает  платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.

     Для заемщика важно решить – стоит  ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть  банк, который имеет собственную  ипотечную программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это:  невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.

     Требования  к Заемщику и Залогодателю

     • Заемщиком и Залогодателем может выступать только гражданин Российской Федерации, обладающий полной дееспособностью;

     • На момент заключения кредитного договора и составления закладной Заемщик и Залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории РФ;

     • Передача в залог Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства;

     • Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу и имеющего соответствующий доход;

     • Общее количество Заемщиков, выступающих по одному кредитному договору, не может превышать 3 (трех) человек;⁹

     • В качестве Заемщика может выступать только лицо, имеющее подтвержденный доход (допускается исключение: супруг(а) Заемщика, независимо от наличия дохода, либо член семьи Заемщика (совершеннолетние дети Заемщика), обучающееся в учебном заведении на очной форме);

     • Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода;

     • У Заемщика отсутствуют иные действующие кредитные обязательства кредиторами.

     Документы, необходимые для подачи заявки для всех лиц, указанных в заявке в качестве Заемщика, Созаемщика, Залогодателя, Поручителя

     • Копия паспорта (все страницы);

     • Копия паспорта супруга (супруги) (все страницы);

     • Копия свидетельства о рождении детей (с отметкой о месте регистрации) / для детей, достигших 14-ти лет – копия паспорта (все страницы) и копия свидетельства о рождении;

     • Копия военного билета (все страницы) – для лиц мужского пола, не достигших возраста 27 лет;

     • Копия Свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья («Жилищного сертификата») – при наличии;

     • Дополнительные документы: если несовершеннолетние дети являются собственниками продаваемого жилого помещения – необходимо предоставить копии свидетельства о праве собственности детей на продаваемое жилье;

     • Справка о доходах (ф2-НДФЛ) с основного/дополнительного места работы по найму за текущий год (в случае предоставления документов для оформления кредита до 01.07 текущего года – необходима также справка о доходах за предыдущий год), при этом непрерывный стаж работы должен составлять не менее 6 месяцев;

     • Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), заверенная работодателем на каждой странице (должность лица, заверяющего копию, его ФИО, подпись, дата, печать организации), имеющая отметку после последней записи о том, что работник работает по настоящее время;

     • Копия трудового контракта (договора), заверенная работодателем на всех страницах (наименование должности заверяющего, ФИО, дата, печать организации) как с основного, так и дополнительного места работы.

     Дополнительные  документы, необходимые для проведения андеррайтинга потенциального заемщика

     Документы предоставляются после получения  клиентом предварительного положительного решения по заявлению.

     • Копия свидетельства о браке/ о расторжении брака/ о смерти Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

     • Справка из ЖЭКа о регистрации Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

     • Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (свидетельство о государственной регистрации права, договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность, ордер на заселение жилой площади и т.д.);

     • Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика;

     • Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщика/Созаемщика;

     • Копия документа об образовании.

     Специалист  Агентства вправе запросить дополнительные документы.

     Требования  к предмету ипотеки

     • Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации;

     • Предметом ипотеки должно выступать недвижимое имущество: квартира или жилой дом с земельным участком, на котором расположен жилой дом. Земельный участок должен:

      - принадлежать на праве собственности  Залогодателю;

      - относиться к категории земель  населенных пунктов;

      - иметь границы (описание границ, координаты характерных точек  границ);¹⁰

     • Предметом ипотеки должно выступать жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит;

     • Право собственности Залогодателя на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, в соответствии с законодательством РФ;

     • Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам;

     • Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

     • Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для жилых домов и квартир на последних этажах многоквартирного дома – и крыши;

     • Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:

      - не находиться в аварийном  состоянии;

      - не состоять на учете по  постановке на капитальный ремонт;

      - иметь железобетонный, каменный  или кирпичный фундамент.

     • Стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной оценщиком;

     • Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения ипотечного кредита.

     Расчет  кредита:

Дата  подачи заявки – 1 декабря 2011 года;

Процентная ставка по кредиту – от 7,9%;

Запрашиваемая сумма кредита –1 000 000 руб.;

Минимальный первоначальный взнос – 10%;

Срок  кредита – 120 мес. (при условии достижения заемщиком 65 лет).

     Определение максимального размера  кредита:

Для дальнейшего  анализа сумма кредита будет равна – 900 000 руб.

Итого при расчете кредитных платежей за 120 месяцев:

Сумма основного долга – 900 000 руб.;

Сумма процентов –711 000 руб.;

Общая сумма, выплаченная в банк– 1 611 000 руб.

     Как правило, банки ипотечного кредитования предлагают несколько ипотечных  программ - собственные программы  кредитования готового и строящегося  жилья, федеральную программу, соответствующую  стандартам АИЖК, а также программу  рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

     • валюта кредита;

     • минимальная - максимальная сумма кредита;

     •  размер первоначального взноса;

     • срок кредитования;

     • процентная ставка;

     • максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;