Ипотечное кредитование

Очевидно, что за рассматриваемый  период наблюдается общая тенденция  к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если брать уровень  средневзвешенной ставки ипотечного кредита  в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая  ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано  с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние два  месяца можно заметить тенденцию  некоего уравнивания показателей  и по регионам, и по размеру самой  ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к  месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.

• Средневзвешенный срок ипотечного кредита

В среднем по стране наблюдается  тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.¹³

Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне - стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока  по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где этот срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

В ближайшее время, в связи  с улучшением финансовой ситуации в  России и стабилизацией доходов  потенциальных заемщиков, можно  ожидать массового появления  ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет  востребована заемщиками. Общий тон  здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

• Средний размер ипотечного кредита

Как видно из диаграммы, тенденция  увеличения размера ипотечного кредита  прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие  если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

Скорее всего, существенного  увеличения размера ипотечного кредита  в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак  не оправится от кризиса, а чтобы  выйти на прежний уровень ей понадобится  не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир  в новостройках ждать не имеет  смысла. Ситуацию могли бы выправить  предложения на вторичном рынке  недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределнности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

• Средний первоначальный взнос

Тенденции снижения суммы  первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее  время наперебой объявляют о  снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального  взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы  в сумме среднего первоначального  взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном  случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

• Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять  ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция  прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста  благосостояния или точнее сказать  той части состояния, которую  человек готов инвестировать  в приобретение недвижимости, видна  в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход  семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года.

Наверное здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход  семьи, способной «потянуть» ипотечный  кредит, отмечен в Приволжском  регионе. В феврале 2010 года разница  между самым благополучным в  этом отношении городом Москвой  и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница  нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

• Средняя площадь приобретаемого жилья