Ипотечное кредитование

Закон «Об ипотечных ценных бумаг» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший  шаг на пути формирования рынка ипотечных  ценных бумаг с целью привлечения  средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон  “Об ипотечных ценных бумагах” был принят в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых  во многом зависит эффективность  принятого закона. Инструкция “Об  обязательных нормативах кредитных  организаций, осуществляющих эмиссию  облигаций с ипотечным покрытием” (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает  три дополнительных обязательных норматива  – Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную  организацию иметь размер предоставленных  кредитов с ипотечным покрытием  не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение  размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным  покрытием должно составлять 100%. А  по Н19 объем привлеченных средств  населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) – 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым  усилить государственный контроль и надзор за специализированными  ипотечными агентами. ЦБ опасается, что  иначе могут возникнуть серьезные  правовые и финансовые риски для  инвесторов. Сейчас система надзора  за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует  о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь  серьезные последствия.¹¹

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон  РФ «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных  условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время  прорабатываются вопросы, затрагивающие  порядок налогообложения залоговых  операций, взимания государственных  пошлин за нотариальное удостоверение  договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования  рисков и т.п.

1.3 История развития ипотечного кредитования в РФ

Ипотека в современных  условиях является относительно новым  понятием, хотя экономическая история  России имеет достаточно большой  опыт ипотечного кредитования.

    Ипотечное кредитование  было первым на Руси видом  кредитования и получило название  «заклад».

    В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

    Отличие российской  ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

    В 1754 г. были  созданы государственные кредитные  учреждения: Санкт-Петербургские и  Московские конторы Государственного  банка для дворянства при Сенате  и Сенатской Конторе, для купцов  – в Петербургском порту при  коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

    С 1 января 1835 г.  в России был введён Свод  Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось  подробному регламентированию. Залог  существовал в следующих видах:

• с государством (казённая ипотека);
• между частными лицами (частная ипотека);
• по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались  все существующие государственные  кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные  организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита – Санкт-Петербургское  городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах  круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды  выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма  ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год¹².

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При  этом дополнительно взималась плата  за банковские услуги и страховой  процент.

На рубеже веков возникают  ссудно-сберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные  и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые  получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных  товариществ в кредитные союзы. 

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные  кредитные институты. В неё входили:

• Дворянский земельный банк;
• Крестьянский поземельный банк;
• городские кредитные общества и городские общественные банки;
• земские банки;
• общества взаимного поземельного кредита;
• ссудно-сберегательные товарищества;
• кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный  банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского  банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в  России  закончилось. После революции  частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь  начала возрождаться.

Глава 2. Современное  состояние ипотечного кредитования в РФ

2.1 Характеристика уровня ипотечного кредитования

Что происходит с отечественным  рынком ипотечного кредитования и основными  его показателями? Какие тенденции  можно отметить? Что можно ожидать  в перспективе? На эти и другие вопросы постарался ответить аналитик RealtyPress Олег Королев на основе данных о рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кредитах, общая сумма которых составляет порядка 140 млрд. рублей.

• Средневзвешенная ставка ипотечного кредита