Ипотечное кредитование и отражение в учете

     Должны  быть представлены:

     1) договор ипотеки и его копия;

     2) документы, указанные в договоре  ипотеки в качестве приложений;

     3) документ об уплате государственной  пошлины;

     4) иные документы, необходимые для  государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ.

     Государственная регистрации осуществляется в течение  одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

     При прекращении ипотеки соответствующая  регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

     Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.

     Подводя итог сказанному, отметим, что договор  ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

     1) основанием для заключения договора  ипотеки должны быть определенные обязательства;

     2) договор ипотеки заключается  в простой письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

     Сторонами по договору ипотеки являются:

     1) физическое  лицо – залогодатель, который   передает в залог свое   имущество;

     2) банк, кредитная организация – залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

     Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее:

     1. Основная обязанность заемщика  состоит в возврате полученных  кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

     2. Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя  в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

     3. Залогодатель вправе завещать  заложенное имущество. 

     4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

     Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

     5. При отчуждении имущества, заложенного  по договору об ипотеке, с  нарушением указанных ранее требований  залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

     а) признания сделки об отчуждении заложенного  имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки;

     б) досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

     6. Залогодержатель вправе обратить  взыскание на имущество, заложенное  по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

     После подписания договора ипотеки возникают  правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

     Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

     а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости;

     б) уведомлять залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

     в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества.

     Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие  права:

     а) пользоваться заложенной квартирой  в соответствии с назначением;

     б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

     в) завещать заложенное имущество;

     г) прекратить обращение взыскания  на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного  залогом обязательства;

     д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

     Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие  права:

     1. Передать свои права другому лицу.

     2. Требовать от залогодателя принятия  мер, необходимых для сохранения  предмета залога.

     3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

     а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с  условиями договора о залоге;

     б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;

     в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

     4. Не только потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом  обязательства, но и, если это  требование не будет выполнено,  обратить взыскание на предмет залога в случаях:

     а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

     б) невыполнения залогодателем своих  обязанностей;

     в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

     Действия  заемщика регламентированы законом  и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию. 

2.4. Учет ипотечных кредитов в банке 

     Ипотечные кредиты предоставляются на срок свыше трех лет на приобретение недвижимости с оформлением права собственности на нее кредитной организации в случае непогашения кредита заемщиком.

     Предоставленные кредиты учитываются в четвертом  разделе плана счетов бухгалтерского учета в кредитных организациях и включают активные, пассивные счета.

     Кредиты предоставленные физическим лицам  учитываются на счетах первого порядка 455. На счетах второго порядка учет ведется по срокам предоставления.

     После проверки документов и принятия решения  кредитным комитетом на основании распоряжения кредитного отдела в бухгалтерии делается проводка по выдаче ипотечного кредита.

     Учет банком-кредитором сумм предоставленных кредитов в рублях:

     1. Учтены суммы потребительского кредита, предоставленного физическому лицу путем:

     1.1. Зачисления денежных средств на его депозитный счет:

     Дт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А);

     Кт 423.01-07 – депозиты и прочие привлеченные средства физических лиц (П).

     1.2. Выдачи наличных денег из кассы банка:

     Дт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А);

     Кт 20202 – касса кредитных организаций (A).

     Учет банком-кредитором сумм погашенных кредитов в рублях

     1. Учтено списание (уменьшение) сумм текущей задолженности заемщика (физического лица) по потребительскому кредиту (основной долг) при поступлении денежных средств для его погашения путем:

     1.1. Списания денежных средств с его депозитного счета в банке:

     Дт 423.01-07 – депозиты и прочие привлеченные средства физ. лиц (П);

     Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).

     1.2. Внесения наличных денег в кассу банка:

     Дт 20202 – касса кредитных организаций (A);

     Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).

     1.3. Удержания из сумм начисленной заработной платы:

     Дт 60305 – расчеты с работниками по оплате труда (П);

     Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).

     Учет банком-кредитором сумм просроченной задолженности по ранее предоставленным кредита:

     Вдень неисполнения обязательства по возврату денежных средств учтены суммы просроченной задолженности по потребительскому кредиту, ранее предоставленному физическому лицу:

     Дт 45815 – просроченная задолжность по предоставленным кредитам гражданам (A);

     Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).

     Учет банком-кредитором погашения сумм просроченной задолженности по ранее предоставленным кредитам:

     1. Учтено списание (уменьшение) сумм просроченной задолженности заемщика (физического лица) по потребительскому кредиту (основной долг) при поступлении денежных средств для его погашения путем:

     1.1. Списания денежных средств с его депозитного счета в банке:

     Дт 423.01-07 – депозиты и прочие привлеченные средства физических лиц (П);

     Кт 45815 – просроченная задолженность по предоставленным кредитам гражданам (A).

     1.2. Внесения наличных денег в кассу банка:

     Дт 20202 – касса кредитных организаций (A);

     Кт 45815 – просроченная задолженность по предоставленным  кредитам гражданам (A).

     1.3. Удержания из сумм начисленной заработной платы:

     Дт 60305 – расчеты с работниками по оплате труда (П);

     Кт 45815 – просроченная задолженность по предоставленным кредита гражданам.

     Учет банком-кредитором отсрочки погашения   ранее предоставленных кредитов (увеличение срока действия кредитного договора):

     Учтены суммы ранее предоставленного потребительского кредита заемщику (физическому лицу) при увеличении срока действия кредитного договора:

     Дт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А);

     Кт  455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).

     Учет резервов, созданных на возможные потери по ссудам: