Ипотечное кредитование и отражение в учете

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

     - обычными и комбинированными;

     - субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях [1].

1.3. Нормативно-законодательное  обеспечение ипотечного кредитования

      Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

     Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».

     Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:

     - устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

     - перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

     - определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения;

     - регламентирует процесс заключения договора об ипотеке и процесс государственной регистрации ипотеки;

     - определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору;

     - устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

     - описывает переход прав на имущество, заложенного по договору, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

     - уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

     Следует отметить, что ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента  заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека как обременение  имущества возникает с момента  государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

     Глава XIII (статьи 74-78) ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир.

     ФЗ  РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  использует термин ипотека жилых домов и квартир. По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей.

     ГК  РФ к жилым помещениям относит: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома. В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности на любое имущество, включая недвижимость в виде жилых домов и квартир.

     Правила XIII главы Закона об ипотеке применяются только к таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, части жилого дома или части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, которые отвечают следующим требованиям:

     - они предназначены для постоянного проживания;

     - они принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке) [8]. 
 
 
 
 

2. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНО-ЖИЛИЩНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКЕ 

2.1. Оценка заемщика, его платежеспособности  и обеспечения 

     Оценку  заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник ОРЗ, например кредитный  эксперт.

     В ходе первой встречи с заемщиком  сотрудник банка оценивает его самого: это и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник ОРЗ делает соответствующие пометки во внутрибанковских документах или электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.

     Как правило, при первой встрече заемщик  заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для  ее рассмотрения банком.

     Минимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:

     - документы, удостоверяющие личность  и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя, а также наличие детей;

     - документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки);

     - документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя;

     - документы, характеризующие место  постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя.

     Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны общие принципы:

     1. Тщательный анализ еще на стадии  рассмотрения заявки потенциального заемщика.

     2. Системный подход при осуществлении  оценки.

     3. Изучение личности потенциального  заемщика.

     Существует  множество методик и их модификаций для определения платежеспособности заемщика и процедур (уровней) принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

     Во  внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.

     В числе разновидностей методики экспертных оценок - оценка ряда количественных и качественных характеристик.

     1. Количественные характеристики. Рассчитываются  по следующим коэффициентам:

     а) PTI (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период;

     Максимально допустимое значение коэффициента PTI - 40% в зависимости от уровня дохода заемщика и размера платежа по кредиту.

     б) OTI (obligations to income) (обязательства к доходу) - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период;

     Максимально допустимое значение коэффициента OTI - 50% в зависимости от уровня дохода заемщика и совокупного размера его обязательств.

     в) достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание.

     2. Качественные характеристики:

     а) доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:

     - наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину;

     - наличие неденежных активов;

     - наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса и покрытия расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита.

     б) стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:

     - послужной список заемщика за последние десять лет;

     - причины и обстоятельства частой смены работы, причины увольнений;

     - оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени;

     - возрастные параметры заемщика.

     в) кредитная история.

     На  основании полученных сведений и  проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как "стабильных" (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и "нестабильных" (существенный риск невозврата кредита).

     На  основе сформированного отчета сотрудник  ОРЗ составляет собственное заключение, содержание которого определяется каждым банком самостоятельно, и предоставляет его уполномоченному лицу/органу банка.

     Окончательное решение может быть принято только после того, как банком будет оценено и одобрено в качестве обеспечения жилое помещение (имущественные права на него), приобретаемое за счет кредита или закладываемое банку для получения кредита, а также другие виды обеспечения.

     Обеспечение по ипотечным жилищным кредитам предоставляется  во исполнение обязательств по уплате процентов и возврату основного долга.

     Согласно  ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

     В российской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных жилищных кредитов и уплате процентов по ним обеспечивается, как правило, неустойкой и залогом (ипотекой) квартиры (залогом имущественных прав на получение строящейся квартиры в собственность), приобретаемой на кредитные средства. Кроме того, при необходимости в качестве обеспечения предоставляется поручительство физических или юридических лиц.

     Оценка  жилых помещений, приобретаемых  на кредитные средства, осуществляется специализированными независимыми оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.

     После независимой оценки рыночной стоимости квартиры, банк может принять окончательное решение о выдаче ипотечного кредита [9].

     Предоставление  ипотечного жилищного кредита.

     Предоставление  ипотечного жилищного кредита включает в себя три основные процедуры:

     1. Оформление страховых документов.

     2. Оформление кредитных и банковских  документов.

     3. Оформление купли-продажи и/или  ипотеки квартиры.

     Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, обусловливают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом одна из главных ролей здесь отводится ипотечному страхованию.

     Задача  страхования - в уменьшении кредитного риска.

     В зависимости от типа ипотечного кредита  различают три вида страхования - имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем - банк-кредитор.

     Личное  страхование покрывает риски  банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика.

     Имущественное страхование покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры.

     Титульное страхование покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру.