Ипотечное кредитование и его особенности в России

Прежде всего, в период острой фазы кризиса повышенное внимание было уделено проблемам уже созданного ипотечного портфеля. Две основные меры – запуск государственной программы помощи (через АИЖК) ипотечным заемщикам, оказавшимся в тяжелом финансовом положении, и возможность погашения ипотечного кредита средствами материнского капитала – позволили, с одной стороны, снизить негативные социальные последствия, с другой – позитивно отразились на качестве кредитных портфелей банков. Более того, данные меры способствовали активизации банков в разработке собственных программ поддержки проблемных заемщиков, что позволило в целом по системе реструктурировать порядка 35-40 тыс. ипотечных кредитов.

Но основная поддержка выразилась в помощи банкам при рефинансировании ипотечных кредитов. Благодаря увеличению в конце 2008 года уставного капитала АИЖК на 60 млрд. рублей, агентство сумело в достаточно короткие сроки возобновить рефинансирование ипотечных кредитов, которые фактически «зависли» на балансах банков-партнеров после изменения в сентябре стандартов и отказа АИЖК выкупать по номиналу кредиты со ставкой ниже 15-17%. В течение 2009 года АИЖК оставалось основным оператором вторичного рынка, обеспечивавшим стабильный объем выкупа кредитов, вследствие чего доля агентства в общем объеме рефинансирования возросла за год с 30 до 44%. Если же отнести объем рефинансирования со стороны АИЖК к суммарному объему выданных банками кредитов, то доля агентства на первичном рынке за 2009 год выросла с 5 до 19%. Таким образом, АИЖК удалось обеспечить почти четверть объемов первичного рынка, что мы оцениваем как достаточный уровень поддержки.

В 2010 году список мер по поддержке ипотечного рынка существенно расширился. Внешэкономбанку было выделено 250 млрд. рублей на выкуп ипотечных облигаций банков и АИЖК. В конце марта 2010 года было объявлено, что значительная часть доходов ВЭБа от размещения средств Фонда национального благосостояния на рынке ценных бумаг (в сумме 54,7 млрд. рублей) также пойдет на реализацию государственной программы поддержки ипотечного кредитования. С начала 2010 года АИЖК приступило к реализации программ «Стимул» и «Новостройка» с целью поддержки кредитования застройщиков жилья эконом-класса и повышения спроса на ипотеку в соответствующих объектах. На эти цели планируется направить порядка 25-30 млрд. рублей.9

С одной стороны, меры действительно необходимые, а объем выделенных средств впечатляет. С другой стороны, в условиях восстановления российской экономики приоритеты государственной политики должны быть смещены от чисто финансовой поддержки к комплексным мерам по формированию действенного рынка рефинансирования, а также стимулированию жилищного строительства.

Объектами сделок на ипотечном жилищном кредитном рынке являются товары. Первым видом товаров является ипотечный жилищный кредит - денежная ссуда, выдаваемая заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости для покупки этой (или иной) недвижимости, получение которой оформляется ипотечным договором - документом, в котором фиксируются кредитный долг, процентная ставка, сроки и условия погашения кредита, правовая ответственность должника по ипотеке. Ипотечный жилищный кредит имеет следующие особенности: Обязательность обеспечения недвижимым имуществом. В качестве гарантии возврата ипотечного кредита используется залог недвижимости, при этом закладываемое имущество не передается кредитору, а остается у должника. При этом залог является конкретным, что предполагает выделение строго определенного имущества, являющегося объектом залогового права, и гласным, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Особая цель ипотечной ссуды - покупка или строительство жилья. до 30 лет). Чем больше срок погашения кредита, тем ниже размер ежемесячных выплат заемщика, что дает возможность воспользоваться ипотекой менее обеспеченным слоям населения. Относительно низкая степень риска по операциям ипотечного кредитования по сравнению с другими кредитными операциями, поскольку возврат средств гарантирован залогом недвижимости. Социальная направленность ипотечного кредита, которая позволяет решить многие социальные проблемы населения - решение проблемы покупки жилья, стимулирование воспроизводства населения, помощь в решении демографического кризиса, формирование рыночной идеологии. Для ограничения возрастающей в связи с инфляцией ставки возможно введение дополнительного механизма - процентного ограничителя, носящего название «кэп» (сар, англ. - верх, шапка, предел). Ставка «кэп» изначально установленная максимально допустимая величина, которую может иметь переменная ставка. Таким образом, в мировой практике можно выделить две основные модели развития ипотеки: Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Её особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Немецкая модель. Это прямая альтернатива рассмотренной выше «американской модели» ипотечного кредитования. Ее суть заключается в создании системы ссудо-сберегательных касс по аналогии принятой в Германии. В данном случае источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. В основе данной схемы лежит обязательство вкладчика. С одной стороны, меры действительно необходимые, а объем выделенных средств впечатляет. С другой стороны, в условиях восстановления российской экономики приоритеты государственной политики должны быть смещены от чисто финансовой поддержки к комплексным мерам по формированию действенного рынка рефинансирования, а также стимулированию жилищного строительства. Согласно прогнозу ряда аналитиков, полное восстановление. Проблема доступности ипотеки в России, в общем-то, понятна - более низкий уровень жизни по сравнению с развитыми странами, где ипотечное кредитование доступно гораздо большему количеству жителей, причем и стоимость подобных кредитов существенно (в меньшую сторону) отличается от отечественных аналогов. Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года. за начало I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд. руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Крупнейшим ипотечным банком России и по объему и по их количеству выданных кредитов остается «Сбербанк». Согласно полученной РБК. Рейтинг анкеты, в начале I полугодия крупнейший российский банк выдал кредитов на общую сумму 142.3 млрд руб. (более 130 тысяч штук). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем вырос на 80.5%. Впрочем, «Сбербанк» не стал раскрывать условий выдачи такого объема ипотечных кредитов, в отличие от «ВТБ 24», который занимает второе место в списке. В начале I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Если говорить о темпах роста, то стоит отметить феноменальный взлет объемов ипотечного кредитования у банка «Открытие», занимающего в рейтинге 8 место. За год показатель этого участника вырос на 1380% с 225.7 млн руб. по итогам I полугодия 2011 года до 3.3 млрд руб. по итогам минувшего полугодия. В десятку лидеров в таблице по размеру портфеля ипотечных кредитов на 1 июля 2012 года вошли: «Сбербанк», «ВТБ 24», «ДельтаКредит», «Росбанк», данные по которому были консолидированы с «БСЖВ» в связи с объединением, «Уралсиб», «ТрансКредитБанк», «Абсолют Банк», «Райффайзенбанк», «Юникредит Банк» и «Ханты-Мансийский Банк». (рис. 2.3)[27,с.36-40; 48] Всего в РБК.Рейтинг было прислано около 140 анкет, около 90 банковских организаций полностью или частично заполнили раздел «ипотека». С учетом недостаточных для расчета данных в таблицы было включено 83 участника, 80 были присвоены соответствующие их показателям места. РБК.Рейтинг обращает внимание, что к публикации не допускались банки, приславшие некорректную информацию по разделу «ипотека», а также не предоставившие в срок до 26 августа 2011 года заполненную анкету. На рынке банковских услуг ОАО «РОСБАНК» существует с 1996 года. Основной сферой деятельности является обслуживание юридических лиц и физических лиц.ОАО «РОСБАНК» имеет лицензии на осуществление всех видов банковских операций. Банк является участником национальных и международных финансовых объединений, уполномоченным банком ряда российских государственных структур, региональных администраций, крупнейших компаний. Рассмотрим организационную структуру правления ОАО «РОСБАНК». Организационная структура управления ОАО «РОСБАНК» Кадровая служба или служба развития персонала является функционально вспомогательным подразделением Банка, потому что ее сотрудники участвуют в строительстве не прямо, а косвенно. Ее сотрудники выступают в роли экспертных советников линейных руководителей при решении кадровых вопросов. Для того, чтобы понять какие мотивационные составляющие наиболее эффективны в проанализируем трудовой персонал банка. Из 1200 работников, 880 чел – женщины, остальные работники мужчины. Уровень образования работников банка Оценка уровня образования свидетельствует о том, что большая часть работников имеет профильное образование, что говорит о высоком человеческом потенциале организации. Рассмотрим возрастной уровень работников банка (см. рис.2.3). Анализ работников по возрасту показал, что большинство сотрудников молодые люди в возрасте от 21 г до 30 лет (48%), вторая наиболее многочисленная возрастная группа – работники в возрасте от 31 г до 40 лет (36%) , остальные возрастные группы очень представлены незначительно. Структура работников банка Рассмотрим структуру персонала по стажу работы в организации Структура персонала по стажу работы в банке Анализ персонала показал, что наибольшую группы составляют сотрудники отработавшие в банке от 2 до 3 лет, сотрудников, отработавших в банке более 1 года, но менее 2 лет – 28%, при этом каждый четвертый в банке работает менее года (24%), а 4% свою работу только начали. Очень невысокий процент тех, кто работает в Банке с основания банка. Анализ показал, что каждый четвертый сотрудник банка работает в банке менее года, при этом увеличения штата в банке не было, следовательно, вновь принятые работники приняты взамен уволившихся. Рассмотрение общих показателей деятельности банка начнем с анализа динамики активов Банка за 2010-2012гг. за период 2010-2012гг, так как активы характеризуют имущество кредитной организации. Динамика активов Банка за 2010-2012гг. млн. руб. На основе таблицы 2. можно сделать следующие выводы о том, что по сравнению с 2010г. в 2012г. активы Банка возросли на 1% Это стало возможным только за счёт роста средств в кредитных организациях (ОАО Банк «Петрокоммерц», ЗАО «Форус-Банк»)на 66,2%, по всем отмечено их значительное уменьшение. По сравнению с 2010г. в 2012г. активы банка возросли на 20,6 % ,это обусловлено ростом всех видов активов банка за исключением денежных средств, основных средств и прочих активов. Наибольший прирост активов банка дало увеличение розничного кредитования в 2012 году. За счёт новых кредитных продуктов банка «Визит», «Хрустальный кредит» удалось привлечь клиентов и увеличить ссудную задолженность на 27%. Банк предоставляет кредиты в основном на покупку бытовой техники, мебели, садовой техники, предметов домашнего интерьера. Минимальная стоимость товара, на приобретение которого выдается кредит, составляет 3750 рублей. Максимальный размер кредита зависит от стоимости товара и оговаривается индивидуально. Но важным условием является то. Что заемщик обязан оплатить в первый платеж. Не менее 30% стоимости товара. Если сумма кредита превышает.  Процентная ставка по кредитам данного банка составляет 23,5%. В банке разработана специальная процедура рассмотрения кредитных заявок, предусматривающая сокращенные сроки принятия решения о предоставлении кредитов и индивидуальный подход в установлении условий кредитования с возможностью получения кредитов без дополнительного обеспечения, что даёт дополнительные конкурентные возможности для исследуемого Банка. После рассмотрения динамики активов банка, определим удельный вес каждой статьи баланса в общей структуре активов банка. В структуре капитала банка, в большей степени изменилась статья «неиспользованная прибыль прошлых лет». Произошло её увеличение в 1,7 раза, что продиктовано. Таким образом, исследуемый банк выбрал консервативную финансовую стратегию по формированию своего имущества. С одной стороны, это является положительным моментом - кредитная организация минимизирует финансовые потери в будущем. С другой стороны – снижаются темпы роста банковской капитализации и масштабы бизнеса в относительном выражении. На втором этапе анализа пассива банка, определим динамику и структуру обязательств банка. Динамику обязательств Банка за период 2010-2012гг. можно рассмотреть, на основе данной таблицы. По сравнению с 2010г. в 2012г. капитал Банка возрос 16,9%, что произошло преимущественно за счет роста неиспользованной прибыли прошлых лет. В 2012 году исследуемый банк активно наращивал банковские операции за счёт неиспользованной прибыли прошлых лет, так как активизировался спрос на банковские услуги, что является положительным моментом. Однако, в связи с надвигающей второй волной финансового кризиса и нестабильностью фондового рынка Банка замедлил темпы роста в 2012 году по сравнению с 2010 годом (актив увеличился всего на 9,9%). После рассмотрения динамики капитала банка, определим удельный вес каждой статьи баланса в общей структуре капитала банка. Рассматривая кредитную политику ОАО «РОСБАНК», следует отметить, что в банке предлагаются несколько видов ипотечных кредитов. Ипотека с переменной ставкой. Имеет хорошие условия как: — Возможность оформить ипотеку или рефинансировать имеющийся ипотечный кредит на выгодных условиях — Срок кредитования — от 3 до 20 лет (от 36 до 240 месяцев)( Срок кредитования должен быть кратен 12 месяцам) — Сумма — от 300 000 до 15 рублей — Отсутствие моратория на частичное и полное погашение кредита Существует так же индивидуальный подход. При нет процентная ставка зависит от индивидуальных характеристик заемщика. Наиболее выгодные условия предоставляются для тех, кто регулярно пользуется услугами РОСБАНКа. Переменная ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ и при благоприятной рыночной конъюнктуре ставка по кредиту может быть ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой. Есть несколько тарифных планов: Тарифный план «Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья» Тарифный план «Приобретение недвижимости на вторичном рынке. Для ТП «Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья» — залог приобретаемой квартиры Для ТП «Рефинансирование» — залог квартиры, которая является обеспечением по рефинансируемому кредиту Требования к клиентам — Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории РФ (наличие временной регистрации сроком не менее 6 месяцев с даты подачи заявления на предоставление кредита (заполнения Декларации заемщика); — Возраст 22-65 лет. 65 лет — предельный возраст. Заемщика на дату окончания срока возврата кредита. — Наличие постоянного официального места работы на территории присутствия Банка и стажа на данном месте работы не менее 6 месяцев; — Наличие постоянного дохода в течение последних 6 месяцев до даты подачи заявки на получение кредита; — Наличие рабочего и домашнего стационарных телефонов (рабочий телефон обязателен). Клиент отказывается от личного страхования, процентные ставки увеличивается на 3 процентных пункта от указанных выше. Необходимые документы для оформления ипотечного кредита с переменной ставкой. Документы для заемщика и созаемщика: — Декларация (Анкета) заемщика и созаемщика; — Копия паспорта или заменяющий его документ. Процентная ставка снижается на 0,25 процентных пункта. — Приобретение жилья семьей, в которой два несовершеннолетних ребенка и более. Процентная ставка снижается: на 0,25 процентных пункта — если в семье два несовершеннолетних ребенка; на 0,5 процентных пункта — если в семье три несовершеннолетних ребенка и более. При условии, если на дату заключения кредитного договора соблюдены все следующие условия: — Дети в семье являются родными (совместными) или усыновлены обоими супругами, либо дети одного супруга усыновлены вторым супругом или без усыновления проживают с первым супругом (в семье) на основании соглашения сторон и (или) решения суда (частный случай, когда семья состоит из одного родителя (усыновителя) двух и более детей); — Ни один из супругов в семье не имеет права на получение государственной поддержки в виде материнского (семейного) капитала; — Супруги (в частном случае единственный родитель (усыновитель)) выступают заемщиками и залогодателями приобретаемой квартиры, а при передаче в залог имеющейся квартиры, супруг — собственник выступает залогодателем и заемщиком (созаемщиком). Обеспечение кредита — До регистрации права собственности — залог права требования по договору участия в долевом строительства — После регистрации права собственности — залог приобретаемой квартиры в многоквартирном доме При этом местонахождение предмета залога — населенный пункт на территории присутствия филиала Банка. Размер неустойки за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов — 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Требования к клиентам — Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории РФ (наличие временной регистрации сроком не менее 6 месяцев с даты подачи заявления на предоставление кредита (заполнения Декларации заемщика); — Возраст 22-65 лет (65 лет — предельный возраст Заемщика на дату окончания срока возврата кредита); — Наличие постоянного официального места работы на территории присутствия Банка и стажа на данном месте работы не менее 6 месяцев; — Наличие постоянного дохода в течение последних 6 месяцев до даты подачи заявки на получение кредита; — Наличие рабочего и домашнего стационарных телефонов (рабочий телефон обязателен). Необходимые документы для оформления ипотечного кредита «Новостройка» Документы для заемщика и созаемщика: — Декларация (Анкета) заемщика и созаемщика; — Копия паспорта или заменяющий его документ.

Согласно прогнозу ряда аналитиков, полное восстановление объемов ипотечного кредитования до уровня 2008 года возможно не ранее середины 2012 года, поэтому рынку еще долго придется вновь покорять уже освоенные вершины. В 2010 году за счет эффекта «низкой базы» объем предоставленных ипотечных кредитов, по оценкам «Эксперт РА», вырастет на 40-50% и составит около 220-230 млрд. руб. Сдерживающее влияние на рынок будут оказывать:

• относительно низкий платежеспособный спрос,

• высокие кредитные риски,

• отсутствие достаточного числа надежных заемщиков,

• риски снижения стоимости залога в условиях неопределенной динамики цен на жилье.

Проблема доступности ипотеки в России, в общем-то, понятна - более низкий уровень жизни по сравнению с развитыми странами, где ипотечное кредитование доступно гораздо большему количеству жителей, причем и стоимость подобных кредитов существенно (в меньшую сторону) отличается от отечественных аналогов.

 Таблица 3.1.

Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года

Источник: РБК.Рейтинг

 Таблица  3.2

Рейтинг банков по количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года

Источник: РБК.Рейтинг

Впрочем, ипотечное кредитование, несмотря на все сложности, продолжает набирать обороты, причем довольно внушительными темпами. Так, по оценкам РБК.Рейтинг, количество ипотечных кредитов, выданных в начале I полугодия 2012 года, почти в 2.5 раза превышает показатель начала I полугодия 2011 года.

При этом рост количества и объема кредитов отмечается у большинства банковских организаций. Так, из 80 участников, чьи анкеты были учтены в обновленном рейтинге крупнейших ипотечных банков и на которые приходится около 90% рынка, снижение показателей отмечено только у 18 организаций, причем все они расположены далеко не в первой десятке и даже двадцатке рейтинга.

За аналогичный период «ВТБ 24» выдал ипотечных кредитов на общую сумму 27 млрд руб., что почти на 140% больше, чем за начало I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб.

Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

Крупнейшим ипотечным банком России и по объему и по их количеству выданных кредитов остается «Сбербанк». Согласно полученной РБК.Рейтинг анкеты, в начале I полугодия крупнейший российский банк выдал кредитов на общую сумму 142.3 млрд руб. (более 130 тысяч штук). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем вырос на 80.5%. Впрочем, «Сбербанк» не стал раскрывать условий выдачи такого объема ипотечных кредитов, в отличие от «ВТБ 24», который занимает второе место в списке.

За аналогичный период «ВТБ 24» выдал ипотечных кредитов на общую сумму 27 млрд руб., что почти на 140% больше, чем в  начале I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб.