Ипотечное кредитование и его особенности в России

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

 

 

 

финансовый факультет

 

кафедра банковского дела

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 

По дисциплине : « Банковские операции»

 

 

 

 

 

На тему : «Ипотечное кредитование и его особенности в России».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва - 2013

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………………...4

1. Сущность ипотечного кредита и его место в системе банковского кредитования5

       1.1Принципы  кредитования5

       1.2Формы кредитов7

       1.3 Ипотечное кредитование. Характерные черты и особенности…………..8

2. Нормативно-правовая база регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации12

3. Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации в 2010-2012 гг………………………………………………………………………...15 

 

Заключение…………………………………………………………………………28

Список литературы…………………………………………………………………30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время в Российской Федерации идет формирование ипотечного жилищного кредитного рынка. Первичный рынок уже существует и представлен коммерческими банками, ссудо- сберегательными кассами, вторичный же рынок, базирующийся на развитом рынке ипотечных ценных бумаг, еще не сформирован. Это делает актуальным тему процесса формирования рынка ипотечных жилищных кредитов в России.

Среди показателей уровня жизни в стране одним из важнейших является степень обеспеченности населения жилищными условиями. Средняя обеспеченность жильем в России составляет около 20 квадратных метров на человека, в то время как в развитых странах эта цифра значительно выше - Франция - 36 квадратных метров, Швеция 43, США - 65. При этом в России обеспеченность граждан жильем очень неравномерна - только 11% населения имеет жилье площадью более 20 квадратных метров на человека, около трети населения обеспечено общей жилой площадью менее 9 кв.м на человека. В очередях на улучшение жилищных условий стоят 4,43 миллиона семей, или 8,9 процента населения. За 2011 год улучшили жилищные условия всего 299,3 тысячи семей, т.е. 5,2 процента "очередников". При сохранении имеющегося положения дел для обеспечения жильем только сегодняшних "очередников" потребуется около 20 лет .

Эффективность ипотечного кредитного рынка в России подтверждена и дореволюционным опытом: в конце XIX - начале XX вв. в стране успешно работал рынок ипотечных кредитов.

Актуальным становится изучение и совершенствование механизма ипотечного кредитования.

 

1.Сущность ипотечного кредита и его место в системе банковского кредитования

 

Кредитные операции являются важнейшей составляющей деятельности банка, образующей его доходы. За счет этого источника формируется основная часть чистой прибыли, отчисляемой в резервные фонды, которая идет на выплату дивидендов акционерам банка. Кредиты банков служат основным источником пополнения оборотных средств. Банковские кредиты, играя важную роль в развитии банков и организаций, определяют эффективность функционирования экономики страны в целом. Кредит обслуживает движение капитала. Благодаря ему средства, временно высвобождаемые в ходе работы предприятий, исполнения государственного бюджета, а также сбережения граждан направляются в сферы деятельности с недостатком ресурсов. То есть кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный. Ссудный капитал - это денежный капитал, предоставленный в ссуду на условиях возвратности и платы за пользование. При помощи кредита временно свободные денежные средства предприятий, населения и государства аккумулируются в банковской системе, вовлекаются в денежный оборот, превращаясь в ссудный капитал, который, в свою очередь, передается за плату во временное пользование субъектам, испытывающим их временный недостаток .

1.1.Принципы кредитования.

Принцип - это основа, главный элемент кредитования, поскольку отражает сущность и содержание кредитов, правила кредитования и требования объективных экономических законов. На основании принципов определяется порядок выдачи и погашения ссуд, их оформление, отражение в учете и отчетности. Банковское кредитование осуществляется при строгом соблюдении следующих принципов (см. таблицу 1.1)

 

 

Таблица 1.1

Принципы кредитования1

Принципы кредитования	Содержание принципа
Возвратность	кредит должен быть возвращен заемщиком после его использования. Без возвратности кредит не может существовать. Кредит, как определенная система экономических отношений, отличается тем, что движение денег осуществляется на возвратной основе. То есть в данном принципе заключена сущность кредитных отношений. Экономической основой возврата ссуд служит непрерывность кругооборота средств и их наличие к сроку, определенному условиями договора.
Срочность	форма отражения возвратности. Ссуда возвратна, и она должна быть возвращена не абстрактно, а в строго определенный срок. В кредите находит отражение фактор времени. Срочность - это временная определенность возврата ссуд. Срок - это предельное время нахождения ссуженных средств в хозяйстве заемщика. В случае его нарушения искажается сущность кредита, нарушается денежное обращение в стране. Соблюдение принципа срочности обеспечивает постоянное воспроизводство денежных средств (организацию денежного обращения в стране); соблюдение ликвидности и повышения надежности банков. Кредит, возвращенный в срок - это проявление благонадежности заемщика и возможность предоставления его в следующий раз на более льготных условиях. Срок кредитования определяется исходя из срока привлечения ресурсов и требования ликвидности баланса банка.
Дифференцированность	предполагает неоднозначный подход к вопросу о выдаче кредита заемщику. Поэтому при принятии решения о выдаче кредита учитываются кредитная история клиента, его платеже- и кредитоспособность, обеспечение кредита и другие факторы
Обеспеченность	выражает необходимость защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Обеспеченность - это гарантия возврата ссуды в определенный срок. Обеспеченность означает наличие у заемщиков юридически оформленных обязательств, договора залога материальных ценностей, договора-гарантии, договора-поручительства, договора страхования ответственности непогашения кредита. Важное значение имеет не только наличие обеспечения, по грамотно юридически оформленное обязательство заемщика, гарантирующее своевременный возврат кредита.
Платность	это плата за временное пользование денежными средствами, предоставленным банком в распоряжение заемщика. Данный принцип реализуется через банковский процент. Ставка банковского процента это своеобразная цена кредита. Платность кредита обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов за привлеченные в депозиты средства кредиторов, затрат на административно-управленческие расходы, прочих операционных расходов и норму прибыли. Банковский процент выступает в виде определенной суммы денег, получаемой кредитором от заемщика за «товар» в качестве которого выступают временно ссуженные деньги .

 

 

Объектами сделок на ипотечном жилищном кредитном рынке являются товары. Первым видом товаров является ипотечный жилищный кредит - денежная ссуда, выдаваемая заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости для покупки этой (или иной) недвижимости, получение которой оформляется ипотечным договором - документом, в котором фиксируются кредитный долг, процентная ставка, сроки и условия погашения кредита, правовая ответственность должника по ипотеке. Ипотечный жилищный кредит имеет следующие особенности: Обязательность обеспечения недвижимым имуществом. В качестве гарантии возврата ипотечного кредита используется залог недвижимости, при этом закладываемое имущество не передается кредитору, а остается у должника. При этом залог является конкретным, что предполагает выделение строго определенного имущества, являющегося объектом залогового права, и гласным, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Особая цель ипотечной ссуды - покупка или строительство жилья. до 30 лет). Чем больше срок погашения кредита, тем ниже размер ежемесячных выплат заемщика, что дает возможность воспользоваться ипотекой менее обеспеченным слоям населения. Относительно низкая степень риска по операциям ипотечного кредитования по сравнению с другими кредитными операциями, поскольку возврат средств гарантирован залогом недвижимости. Социальная направленность ипотечного кредита, которая позволяет решить многие социальные проблемы населения - решение проблемы покупки жилья, стимулирование воспроизводства населения, помощь в решении демографического кризиса, формирование рыночной идеологии. Для ограничения возрастающей в связи с инфляцией ставки возможно введение дополнительного механизма - процентного ограничителя, носящего название «кэп» (сар, англ. - верх, шапка, предел). Ставка «кэп» изначально установленная максимально допустимая величина, которую может иметь переменная ставка. Таким образом, в мировой практике можно выделить две основные модели развития ипотеки: Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Её особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Немецкая модель. Это прямая альтернатива рассмотренной выше «американской модели» ипотечного кредитования. Ее суть заключается в создании системы ссудо-сберегательных касс по аналогии принятой в Германии. В данном случае источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. В основе данной схемы лежит обязательство вкладчика. С одной стороны, меры действительно необходимые, а объем выделенных средств впечатляет. С другой стороны, в условиях восстановления российской экономики приоритеты государственной политики должны быть смещены от чисто финансовой поддержки к комплексным мерам по формированию действенного рынка рефинансирования, а также стимулированию жилищного строительства. Согласно прогнозу ряда аналитиков, полное восстановление. Проблема доступности ипотеки в России, в общем-то, понятна - более низкий уровень жизни по сравнению с развитыми странами, где ипотечное кредитование доступно гораздо большему количеству жителей, причем и стоимость подобных кредитов существенно (в меньшую сторону) отличается от отечественных аналогов. Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года. за начало I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд. руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Крупнейшим ипотечным банком России и по объему и по их количеству выданных кредитов остается «Сбербанк». Согласно полученной РБК. Рейтинг анкеты, в начале I полугодия крупнейший российский банк выдал кредитов на общую сумму 142.3 млрд руб. (более 130 тысяч штук). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем вырос на 80.5%. Впрочем, «Сбербанк» не стал раскрывать условий выдачи такого объема ипотечных кредитов, в отличие от «ВТБ 24», который занимает второе место в списке. В начале I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Если говорить о темпах роста, то стоит отметить феноменальный взлет объемов ипотечного кредитования у банка «Открытие», занимающего в рейтинге 8 место. За год показатель этого участника вырос на 1380% с 225.7 млн руб. по итогам I полугодия 2011 года до 3.3 млрд руб. по итогам минувшего полугодия. В десятку лидеров в таблице по размеру портфеля ипотечных кредитов на 1 июля 2012 года вошли: «Сбербанк», «ВТБ 24», «ДельтаКредит», «Росбанк», данные по которому были консолидированы с «БСЖВ» в связи с объединением, «Уралсиб», «ТрансКредитБанк», «Абсолют Банк», «Райффайзенбанк», «Юникредит Банк» и «Ханты-Мансийский Банк». (рис. 2.3)[27,с.36-40; 48] Всего в РБК.Рейтинг было прислано около 140 анкет, около 90 банковских организаций полностью или частично заполнили раздел «ипотека». С учетом недостаточных для расчета данных в таблицы было включено 83 участника, 80 были присвоены соответствующие их показателям места. РБК.Рейтинг обращает внимание, что к публикации не допускались банки, приславшие некорректную информацию по разделу «ипотека», а также не предоставившие в срок до 26 августа 2011 года заполненную анкету. На рынке банковских услуг ОАО «РОСБАНК» существует с 1996 года. Основной сферой деятельности является обслуживание юридических лиц и физических лиц.ОАО «РОСБАНК» имеет лицензии на осуществление всех видов банковских операций. Банк является участником национальных и международных финансовых объединений, уполномоченным банком ряда российских государственных структур, региональных администраций, крупнейших компаний. Рассмотрим организационную структуру правления ОАО «РОСБАНК». Организационная структура управления ОАО «РОСБАНК» Кадровая служба или служба развития персонала является функционально вспомогательным подразделением Банка, потому что ее сотрудники участвуют в строительстве не прямо, а косвенно. Ее сотрудники выступают в роли экспертных советников линейных руководителей при решении кадровых вопросов. Для того, чтобы понять какие мотивационные составляющие наиболее эффективны в проанализируем трудовой персонал банка. Из 1200 работников, 880 чел – женщины, остальные работники мужчины. Уровень образования работников банка Оценка уровня образования свидетельствует о том, что большая часть работников имеет профильное образование, что говорит о высоком человеческом потенциале организации. Рассмотрим возрастной уровень работников банка (см. рис.2.3). Анализ работников по возрасту показал, что большинство сотрудников молодые люди в возрасте от 21 г до 30 лет (48%), вторая наиболее многочисленная возрастная группа – работники в возрасте от 31 г до 40 лет (36%) , остальные возрастные группы очень представлены незначительно. Структура работников банка Рассмотрим структуру персонала по стажу работы в организации Структура персонала по стажу работы в банке Анализ персонала показал, что наибольшую группы составляют сотрудники отработавшие в банке от 2 до 3 лет, сотрудников, отработавших в банке более 1 года, но менее 2 лет – 28%, при этом каждый четвертый в банке работает менее года (24%), а 4% свою работу только начали. Очень невысокий процент тех, кто работает в Банке с основания банка. Анализ показал, что каждый четвертый сотрудник банка работает в банке менее года, при этом увеличения штата в банке не было, следовательно, вновь принятые работники приняты взамен уволившихся. Рассмотрение общих показателей деятельности банка начнем с анализа динамики активов Банка за 2010-2012гг. за период 2010-2012гг, так как активы характеризуют имущество кредитной организации. Динамика активов Банка за 2010-2012гг. млн. руб. На основе таблицы 2. можно сделать следующие выводы о том, что по сравнению с 2010г. в 2012г. активы Банка возросли на 1% Это стало возможным только за счёт роста средств в кредитных организациях (ОАО Банк «Петрокоммерц», ЗАО «Форус-Банк»)на 66,2%, по всем отмечено их значительное уменьшение. По сравнению с 2010г. в 2012г. активы банка возросли на 20,6 % ,это обусловлено ростом всех видов активов банка за исключением денежных средств, основных средств и прочих активов. Наибольший прирост активов банка дало увеличение розничного кредитования в 2012 году. За счёт новых кредитных продуктов банка «Визит», «Хрустальный кредит» удалось привлечь клиентов и увеличить ссудную задолженность на 27%. Банк предоставляет кредиты в основном на покупку бытовой техники, мебели, садовой техники, предметов домашнего интерьера. Минимальная стоимость товара, на приобретение которого выдается кредит, составляет 3750 рублей. Максимальный размер кредита зависит от стоимости товара и оговаривается индивидуально. Но важным условием является то. Что заемщик обязан оплатить в первый платеж. Не менее 30% стоимости товара. Если сумма кредита превышает.  Процентная ставка по кредитам данного банка составляет 23,5%. В банке разработана специальная процедура рассмотрения кредитных заявок, предусматривающая сокращенные сроки принятия решения о предоставлении кредитов и индивидуальный подход в установлении условий кредитования с возможностью получения кредитов без дополнительного обеспечения, что даёт дополнительные конкурентные возможности для исследуемого Банка. После рассмотрения динамики активов банка, определим удельный вес каждой статьи баланса в общей структуре активов банка. В структуре капитала банка, в большей степени изменилась статья «неиспользованная прибыль прошлых лет». Произошло её увеличение в 1,7 раза, что продиктовано. Таким образом, исследуемый банк выбрал консервативную финансовую стратегию по формированию своего имущества. С одной стороны, это является положительным моментом - кредитная организация минимизирует финансовые потери в будущем. С другой стороны – снижаются темпы роста банковской капитализации и масштабы бизнеса в относительном выражении. На втором этапе анализа пассива банка, определим динамику и структуру обязательств банка. Динамику обязательств Банка за период 2010-2012гг. можно рассмотреть, на основе данной таблицы. По сравнению с 2010г. в 2012г. капитал Банка возрос 16,9%, что произошло преимущественно за счет роста неиспользованной прибыли прошлых лет. В 2012 году исследуемый банк активно наращивал банковские операции за счёт неиспользованной прибыли прошлых лет, так как активизировался спрос на банковские услуги, что является положительным моментом. Однако, в связи с надвигающей второй волной финансового кризиса и нестабильностью фондового рынка Банка замедлил темпы роста в 2012 году по сравнению с 2010 годом (актив увеличился всего на 9,9%). После рассмотрения динамики капитала банка, определим удельный вес каждой статьи баланса в общей структуре капитала банка. Рассматривая кредитную политику ОАО «РОСБАНК», следует отметить, что в банке предлагаются несколько видов ипотечных кредитов. Ипотека с переменной ставкой. Имеет хорошие условия как: — Возможность оформить ипотеку или рефинансировать имеющийся ипотечный кредит на выгодных условиях — Срок кредитования — от 3 до 20 лет (от 36 до 240 месяцев)( Срок кредитования должен быть кратен 12 месяцам) — Сумма — от 300 000 до 15 рублей — Отсутствие моратория на частичное и полное погашение кредита Существует так же индивидуальный подход. При нет процентная ставка зависит от индивидуальных характеристик заемщика. Наиболее выгодные условия предоставляются для тех, кто регулярно пользуется услугами РОСБАНКа. Переменная ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ и при благоприятной рыночной конъюнктуре ставка по кредиту может быть ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой. Есть несколько тарифных планов: Тарифный план «Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья» Тарифный план «Приобретение недвижимости на вторичном рынке. Для ТП «Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья» — залог приобретаемой квартиры Для ТП «Рефинансирование» — залог квартиры, которая является обеспечением по рефинансируемому кредиту Требования к клиентам — Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории РФ (наличие временной регистрации сроком не менее 6 месяцев с даты подачи заявления на предоставление кредита (заполнения Декларации заемщика); — Возраст 22-65 лет. 65 лет — предельный возраст. Заемщика на дату окончания срока возврата кредита. — Наличие постоянного официального места работы на территории присутствия Банка и стажа на данном месте работы не менее 6 месяцев; — Наличие постоянного дохода в течение последних 6 месяцев до даты подачи заявки на получение кредита; — Наличие рабочего и домашнего стационарных телефонов (рабочий телефон обязателен). Клиент отказывается от личного страхования, процентные ставки увеличивается на 3 процентных пункта от указанных выше. Необходимые документы для оформления ипотечного кредита с переменной ставкой. Документы для заемщика и созаемщика: — Декларация (Анкета) заемщика и созаемщика; — Копия паспорта или заменяющий его документ. Процентная ставка снижается на 0,25 процентных пункта. — Приобретение жилья семьей, в которой два несовершеннолетних ребенка и более. Процентная ставка снижается: на 0,25 процентных пункта — если в семье два несовершеннолетних ребенка; на 0,5 процентных пункта — если в семье три несовершеннолетних ребенка и более. При условии, если на дату заключения кредитного договора соблюдены все следующие условия: — Дети в семье являются родными (совместными) или усыновлены обоими супругами, либо дети одного супруга усыновлены вторым супругом или без усыновления проживают с первым супругом (в семье) на основании соглашения сторон и (или) решения суда (частный случай, когда семья состоит из одного родителя (усыновителя) двух и более детей); — Ни один из супругов в семье не имеет права на получение государственной поддержки в виде материнского (семейного) капитала; — Супруги (в частном случае единственный родитель (усыновитель)) выступают заемщиками и залогодателями приобретаемой квартиры, а при передаче в залог имеющейся квартиры, супруг — собственник выступает залогодателем и заемщиком (созаемщиком). Обеспечение кредита — До регистрации права собственности — залог права требования по договору участия в долевом строительства — После регистрации права собственности — залог приобретаемой квартиры в многоквартирном доме При этом местонахождение предмета залога — населенный пункт на территории присутствия филиала Банка. Размер неустойки за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов — 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Требования к клиентам — Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории РФ (наличие временной регистрации сроком не менее 6 месяцев с даты подачи заявления на предоставление кредита (заполнения Декларации заемщика); — Возраст 22-65 лет (65 лет — предельный возраст Заемщика на дату окончания срока возврата кредита); — Наличие постоянного официального места работы на территории присутствия Банка и стажа на данном месте работы не менее 6 месяцев; — Наличие постоянного дохода в течение последних 6 месяцев до даты подачи заявки на получение кредита; — Наличие рабочего и домашнего стационарных телефонов (рабочий телефон обязателен). Необходимые документы для оформления ипотечного кредита «Новостройка» Документы для заемщика и созаемщика: — Декларация (Анкета) заемщика и созаемщика; — Копия паспорта или заменяющий его документ.

 

Кредитные отношения в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы, строго соблюдаемые при практической организации любой операции на рынке ссудных капиталов. Эти принципы стихийно складывались еще на первом этапе развития кредита, а в дальнейшем нашли прямое отражение в общегосударственном и международном кредитном законодательствах. Совокупное применение на практике всех принципов банковского кредитования позволяет соблюсти как макроэкономические интересы, так и интересы на микроуровне обоих субъектов кредитной сделки – банка и заемщика. 

1.2 Формы кредитов.

Кредит - важный рычаг кредитно-денежной политики государства. С его помощью возможно регулировать экономическую ситуацию в стране, воздействовать на многие процессы, ограничивать негативное влияние многих факторов на социальное и экономическое положение в стране.

При кредитовании используются различные формы кредита. В современных условиях известны следующие формы кредита, степень развитости которых различна (см. таблицу 1.2)

Таблица 1.2

Фомы кредитов2

Наименования кредита	Содержание кредита
Коммерческий кредит	самая ранняя форма кредита - предоставляется покупателю в товарной форме в виде отсрочки платежа за проданные товары. Цель коммерческого кредита - ускорение движения товаров. Как правило, данный кредит оформляется векселем или открытием счета. Коммерческое кредитование возникает в силу несовпадения сроков поставки товаров и денежных расчетов за них. В процессе расчетов возникает дебиторско-кредиторская задолженность, в результате которой покупатели могли использовать поступившие материальные ценности до их оплаты, либо поставщики получали деньги раньше (предоплата) отгрузки товаров или выполнения работ. Сторонами кредита выступают предприятия.
Банковский кредит	в отличие от коммерческого кредита возникает между предприятием, организацией, населением (заемщиками) с одной стороны, и банком (кредитором) с другой. Банковский кредит имеет строго целевой и срочный характер, направлен на снижение издержек обращения через систему безналичных расчетов, перераспределение капитала и ускорение его концентрации в наиболее рентабельных сферах экономики.
Потребительский кредит	выступает в виде заемных средств, предоставленных государством, банками и предприятиями населению. Это кредиты работникам предприятия по продаже товаров с рассрочкой платежа, ипотечные кредиты на покупку и строительство жилья, ссуды на покупку автомобилей и другие подобные потребительские цели.
Межбанковский кредит	кредит, сторонами сделки которого являются банки; выдается коммерческим банкам Центральным Банком и друг другу.
Международный кредит	возникает во внешне-экономическом обороте государства и выступает в формах коммерческого, государственного и банковского кредитов. Во всех случаях одной из сторон кредитной сделки выступает иностранный субъект - предприятие или государство .

 

 

С развитием товарно – денежных отношений появляются новые формы кредита, которые способствуют ещё большему ускорению обращения капитала, предающие кредиту новые функции, тем самым увеличивая его значение. По моему мнению, самой распространенной формой является потребительский кредит, в настоящий момент на территории РФ представляются самые разнообразные потребительские кредиты, которые представлены населению.

 

1.3 Ипотечное кредитование. Характерные черты и особенности

Сущность ипотечного кредита вытекает из общих закономерностей авансирования капитала и движения ссудного капитала. Для описания специфических особенностей ипотечного кредита необходимо дать определение ипотеке.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости3.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие  формы (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с  помощью ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником обьекта  недвижимости первичных, вторичных  и т.д. закладных, оборотные средства  увеличиваются на величину образующегося  фиктивного капитала) 4

Объектами сделок на ипотечном жилищном кредитном рынке являются товары. Первым видом товаров является ипотечный жилищный кредит - денежная ссуда, выдаваемая заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости для покупки этой (или иной) недвижимости, получение которой оформляется ипотечным договором - документом, в котором фиксируются кредитный долг, процентная ставка, сроки и условия погашения кредита, правовая ответственность должника по ипотеке.

Ипотечный жилищный кредит имеет следующие особенности:

       Объектами сделок на ипотечном жилищном кредитном рынке являются товары. Первым видом товаров является ипотечный жилищный кредит - денежная ссуда, выдаваемая заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости для покупки этой (или иной) недвижимости, получение которой оформляется ипотечным договором - документом, в котором фиксируются кредитный долг, процентная ставка, сроки и условия погашения кредита, правовая ответственность должника по ипотеке. Ипотечный жилищный кредит имеет следующие особенности: Обязательность обеспечения недвижимым имуществом. В качестве гарантии возврата ипотечного кредита используется залог недвижимости, при этом закладываемое имущество не передается кредитору, а остается у должника. При этом залог является конкретным, что предполагает выделение строго определенного имущества, являющегося объектом залогового права, и гласным, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Особая цель ипотечной ссуды - покупка или строительство жилья. до 30 лет). Чем больше срок погашения кредита, тем ниже размер ежемесячных выплат заемщика, что дает возможность воспользоваться ипотекой менее обеспеченным слоям населения. Относительно низкая степень риска по операциям ипотечного кредитования по сравнению с другими кредитными операциями, поскольку возврат средств гарантирован залогом недвижимости. Социальная направленность ипотечного кредита, которая позволяет решить многие социальные проблемы населения - решение проблемы покупки жилья, стимулирование воспроизводства населения, помощь в решении демографического кризиса, формирование рыночной идеологии. Для ограничения возрастающей в связи с инфляцией ставки возможно введение дополнительного механизма - процентного ограничителя, носящего название «кэп» (сар, англ. - верх, шапка, предел). Ставка «кэп» изначально установленная максимально допустимая величина, которую может иметь переменная ставка. Таким образом, в мировой практике можно выделить две основные модели развития ипотеки: Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Её особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Немецкая модель. Это прямая альтернатива рассмотренной выше «американской модели» ипотечного кредитования. Ее суть заключается в создании системы ссудо-сберегательных касс по аналогии принятой в Германии. В данном случае источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. В основе данной схемы лежит обязательство вкладчика. С одной стороны, меры действительно необходимые, а объем выделенных средств впечатляет. С другой стороны, в условиях восстановления российской экономики приоритеты государственной политики должны быть смещены от чисто финансовой поддержки к комплексным мерам по формированию действенного рынка рефинансирования, а также стимулированию жилищного строительства. Согласно прогнозу ряда аналитиков, полное восстановление. Проблема доступности ипотеки в России, в общем-то, понятна - более низкий уровень жизни по сравнению с развитыми странами, где ипотечное кредитование доступно гораздо большему количеству жителей, причем и стоимость подобных кредитов существенно (в меньшую сторону) отличается от отечественных аналогов. Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года. за начало I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд. руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Крупнейшим ипотечным банком России и по объему и по их количеству выданных кредитов остается «Сбербанк». Согласно полученной РБК. Рейтинг анкеты, в начале I полугодия крупнейший российский банк выдал кредитов на общую сумму 142.3 млрд руб. (более 130 тысяч штук). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем вырос на 80.5%. Впрочем, «Сбербанк» не стал раскрывать условий выдачи такого объема ипотечных кредитов, в отличие от «ВТБ 24», который занимает второе место в списке. В начале I полугодия 2011 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Если говорить о темпах роста, то стоит отметить феноменальный взлет объемов ипотечного кредитования у банка «Открытие», занимающего в рейтинге 8 место. За год показатель этого участника вырос на 1380% с 225.7 млн руб. по итогам I полугодия 2011 года до 3.3 млрд руб. по итогам минувшего полугодия. В десятку лидеров в таблице по размеру портфеля ипотечных кредитов на 1 июля 2012 года вошли: «Сбербанк», «ВТБ 24», «ДельтаКредит», «Росбанк», данные по которому были консолидированы с «БСЖВ» в связи с объединением, «Уралсиб», «ТрансКредитБанк», «Абсолют Банк», «Райффайзенбанк», «Юникредит Банк» и «Ханты-Мансийский Банк». (рис. 2.3)[27,с.36-40; 48] Всего в РБК.Рейтинг было прислано около 140 анкет, около 90 банковских организаций полностью или частично заполнили раздел «ипотека». С учетом недостаточных для расчета данных в таблицы было включено 83 участника, 80 были присвоены соответствующие их показателям места. РБК.Рейтинг обращает внимание, что к публикации не допускались банки, приславшие некорректную информацию по разделу «ипотека», а также не предоставившие в срок до 26 августа 2011 года заполненную анкету. На рынке банковских услуг ОАО «РОСБАНК» существует с 1996 года. Основной сферой деятельности является обслуживание юридических лиц и физических лиц.ОАО «РОСБАНК» имеет лицензии на осуществление всех видов банковских операций. Банк является участником национальных и международных финансовых объединений, уполномоченным банком ряда российских государственных структур, региональных администраций, крупнейших компаний. Рассмотрим организационную структуру правления ОАО «РОСБАНК». Организационная структура управления ОАО «РОСБАНК» Кадровая служба или служба развития персонала является функционально вспомогательным подразделением Банка, потому что ее сотрудники участвуют в строительстве не прямо, а косвенно. Ее сотрудники выступают в роли экспертных советников линейных руководителей при решении кадровых вопросов. Для того, чтобы понять какие мотивационные составляющие наиболее эффективны в проанализируем трудовой персонал банка. Из 1200 работников, 880 чел – женщины, остальные работники мужчины. Уровень образования работников банка Оценка уровня образования свидетельствует о том, что большая часть работников имеет профильное образование, что говорит о высоком человеческом потенциале организации. Рассмотрим возрастной уровень работников банка (см. рис.2.3). Анализ работников по возрасту показал, что большинство сотрудников молодые люди в возрасте от 21 г до 30 лет (48%), вторая наиболее многочисленная возрастная группа – работники в возрасте от 31 г до 40 лет (36%) , остальные возрастные группы очень представлены незначительно. Структура работников банка Рассмотрим структуру персонала по стажу работы в организации Структура персонала по стажу работы в банке Анализ персонала показал, что наибольшую группы составляют сотрудники отработавшие в банке от 2 до 3 лет, сотрудников, отработавших в банке более 1 года, но менее 2 лет – 28%, при этом каждый четвертый в банке работает менее года (24%), а 4% свою работу только начали. Очень невысокий процент тех, кто работает в Банке с основания банка. Анализ показал, что каждый четвертый сотрудник банка работает в банке менее года, при этом увеличения штата в банке не было, следовательно, вновь принятые работники приняты взамен уволившихся. Рассмотрение общих показателей деятельности банка начнем с анализа динамики активов Банка за 2010-2012гг. за период 2010-2012гг, так как активы характеризуют имущество кредитной организации. Динамика активов Банка за 2010-2012гг. млн. руб. На основе таблицы 2. можно сделать следующие выводы о том, что по сравнению с 2010г. в 2012г. активы Банка возросли на 1% Это стало возможным только за счёт роста средств в кредитных организациях (ОАО Банк «Петрокоммерц», ЗАО «Форус-Банк»)на 66,2%, по всем отмечено их значительное уменьшение. По сравнению с 2010г. в 2012г. активы банка возросли на 20,6 % ,это обусловлено ростом всех видов активов банка за исключением денежных средств, основных средств и прочих активов. Наибольший прирост активов банка дало увеличение розничного кредитования в 2012 году. За счёт новых кредитных продуктов банка «Визит», «Хрустальный кредит» удалось привлечь клиентов и увеличить ссудную задолженность на 27%. Банк предоставляет кредиты в основном на покупку бытовой техники, мебели, садовой техники, предметов домашнего интерьера. Минимальная стоимость товара, на приобретение которого выдается кредит, составляет 3750 рублей. Максимальный размер кредита зависит от стоимости товара и оговаривается индивидуально. Но важным условием является то. Что заемщик обязан оплатить в первый платеж. Не менее 30% стоимости товара. Если сумма кредита превышает.  Процентная ставка по кредитам данного банка составляет 23,5%. В банке разработана специальная процедура рассмотрения кредитных заявок, предусматривающая сокращенные сроки принятия решения о предоставлении кредитов и индивидуальный подход в установлении условий кредитования с возможностью получения кредитов без дополнительного обеспечения, что даёт дополнительные конкурентные возможности для исследуемого Банка. После рассмотрения динамики активов банка, определим удельный вес каждой статьи баланса в общей структуре активов банка. В структуре капитала банка, в большей степени изменилась статья «неиспользованная прибыль прошлых лет». Произошло её увеличение в 1,7 раза, что продиктовано. Таким образом, исследуемый банк выбрал консервативную финансовую стратегию по формированию своего имущества. С одной стороны, это является положительным моментом - кредитная организация минимизирует финансовые потери в будущем. С другой стороны – снижаются темпы роста банковской капитализации и масштабы бизнеса в относительном выражении. На втором этапе анализа пассива банка, определим динамику и структуру обязательств банка. Динамику обязательств Банка за период 2010-2012гг. можно рассмотреть, на основе данной таблицы. По сравнению с 2010г. в 2012г. капитал Банка возрос 16,9%, что произошло преимущественно за счет роста неиспользованной прибыли прошлых лет. В 2012 году исследуемый банк активно наращивал банковские операции за счёт неиспользованной прибыли прошлых лет, так как активизировался спрос на банковские услуги, что является положительным моментом. Однако, в связи с надвигающей второй волной финансового кризиса и нестабильностью фондового рынка Банка замедлил темпы роста в 2012 году по сравнению с 2010 годом (актив увеличился всего на 9,9%). После рассмотрения динамики капитала банка, определим удельный вес каждой статьи баланса в общей структуре капитала банка. Рассматривая кредитную политику ОАО «РОСБАНК», следует отметить, что в банке предлагаются несколько видов ипотечных кредитов. Ипотека с переменной ставкой. Имеет хорошие условия как: — Возможность оформить ипотеку или рефинансировать имеющийся ипотечный кредит на выгодных условиях — Срок кредитования — от 3 до 20 лет (от 36 до 240 месяцев)( Срок кредитования должен быть кратен 12 месяцам) — Сумма — от 300 000 до 15 рублей — Отсутствие моратория на частичное и полное погашение кредита Существует так же индивидуальный подход. При нет процентная ставка зависит от индивидуальных характеристик заемщика. Наиболее выгодные условия предоставляются для тех, кто регулярно пользуется услугами РОСБАНКа. Переменная ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ и при благоприятной рыночной конъюнктуре ставка по кредиту может быть ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой. Есть несколько тарифных планов: Тарифный план «Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья» Тарифный план «Приобретение недвижимости на вторичном рынке. Для ТП «Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья» — залог приобретаемой квартиры Для ТП «Рефинансирование» — залог квартиры, которая является обеспечением по рефинансируемому кредиту Требования к клиентам — Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории РФ (наличие временной регистрации сроком не менее 6 месяцев с даты подачи заявления на предоставление кредита (заполнения Декларации заемщика); — Возраст 22-65 лет. 65 лет — предельный возраст. Заемщика на дату окончания срока возврата кредита. — Наличие постоянного официального места работы на территории присутствия Банка и стажа на данном месте работы не менее 6 месяцев; — Наличие постоянного дохода в течение последних 6 месяцев до даты подачи заявки на получение кредита; — Наличие рабочего и домашнего стационарных телефонов (рабочий телефон обязателен). Клиент отказывается от личного страхования, процентные ставки увеличивается на 3 процентных пункта от указанных выше. Необходимые документы для оформления ипотечного кредита с переменной ставкой. Документы для заемщика и созаемщика: — Декларация (Анкета) заемщика и созаемщика; — Копия паспорта или заменяющий его документ. Процентная ставка снижается на 0,25 процентных пункта. — Приобретение жилья семьей, в которой два несовершеннолетних ребенка и более. Процентная ставка снижается: на 0,25 процентных пункта — если в семье два несовершеннолетних ребенка; на 0,5 процентных пункта — если в семье три несовершеннолетних ребенка и более. При условии, если на дату заключения кредитного договора соблюдены все следующие условия: — Дети в семье являются родными (совместными) или усыновлены обоими супругами, либо дети одного супруга усыновлены вторым супругом или без усыновления проживают с первым супругом (в семье) на основании соглашения сторон и (или) решения суда (частный случай, когда семья состоит из одного родителя (усыновителя) двух и более детей); — Ни один из супругов в семье не имеет права на получение государственной поддержки в виде материнского (семейного) капитала; — Супруги (в частном случае единственный родитель (усыновитель)) выступают заемщиками и залогодателями приобретаемой квартиры, а при передаче в залог имеющейся квартиры, супруг — собственник выступает залогодателем и заемщиком (созаемщиком). Обеспечение кредита — До регистрации права собственности — залог права требования по договору участия в долевом строительства — После регистрации права собственности — залог приобретаемой квартиры в многоквартирном доме При этом местонахождение предмета залога — населенный пункт на территории присутствия филиала Банка. Размер неустойки за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов — 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Требования к клиентам — Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории РФ (наличие временной регистрации сроком не менее 6 месяцев с даты подачи заявления на предоставление кредита (заполнения Декларации заемщика); — Возраст 22-65 лет (65 лет — предельный возраст Заемщика на дату окончания срока возврата кредита); — Наличие постоянного официального места работы на территории присутствия Банка и стажа на данном месте работы не менее 6 месяцев; — Наличие постоянного дохода в течение последних 6 месяцев до даты подачи заявки на получение кредита; — Наличие рабочего и домашнего стационарных телефонов (рабочий телефон обязателен). Необходимые документы для оформления ипотечного кредита «Новостройка» Документы для заемщика и созаемщика: — Декларация (Анкета) заемщика и созаемщика; — Копия паспорта или заменяющий его документ.