Рента и пожизненное проживание с иждивением

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

4. Пожизненное содержание с иждивением

 

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты -гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

При разграничении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты служит любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимость.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается лишь денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Нередко договор предусматривает также оплату плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК).

Однако главный признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот специфический характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Допустим, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но, как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемых требований. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд будет руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК).

Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. Подобное нарушение дает получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).

Интересы гражданина - получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина - получателя ренты залогового (ипотечного) права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В случаях, когда по условиям договора гражданину - получателю ренты предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, данное право обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), которое является вещно-правовым обременением переданной в ренту жилой недвижимости.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, в частности, правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и др. (п. 2 ст. 601 ГК).

 

 

5. Задача

 

Вдова художника Маркова заключила договор о передаче картин своего мужа в собственность частной картинной галереи. По договору галерея обязалась заплатить вдове за картины 100 тыс. руб. единовременно и в дальнейшем уплачивать по 1 тыс. руб. ежемесячно. После смерти Марковой ее наследник потребовал от картинной галереи продолжения денежных выплат в его адрес. Галерея возражала, мотивируя свой отказ тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи картин ценой 100 тыс. руб., который надлежаще исполнен. Последующие периодические платежи являлись лишь подарком вдове известного художника, и, следовательно, этот договор дарения прекращен смертью одаряемого лица.

В ходе судебного разбирательства спора адвокат наследника заявил, что сторонами был заключен договор купли-продажи картин с рассрочкой платежа. Искусствоведы оценивают стоимость продаваемых картин в 500 тыс. руб., следовательно, покупная цена еще не выплачена даже наполовину.

Суд не согласился с выдвинутыми аргументами и, решив, что стороны заключили договор пожизненной ренты, который был надлежащим образом исполнен, в иске наследнику отказал.

Оцените доводы сторон и обоснованность судебного решения. Чем рентные договоры отличаются от иных договоров?

 

 

Согласно ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из известных нам условий между сторонами был заключен договор, согласно которому галерея обязалась заплатить вдове за картины 100 тыс. руб. единовременно и в дальнейшем уплачивать по 1 тыс. руб. ежемесячно. Так как "простой" договор купли-продажи не предусматривает периодические выплаты, данный договор мы не можем считать договором купли продажи.

Периодические выплаты возможны при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК). Однако в этом случае существенными условиями договора являются цена, порядок, сроки и размеры платежей. Как видим цена ("окончательная") договором не предусмотрена, следовательно, заключенный договор не является договором купли продажи с рассрочкой платежа, поэтому заявление адвоката наследника о том, что сторонами был заключен договор купли-продажи картин с рассрочкой платежа, неуместны.

Галерея утверждает, что тысяча рублей выплачивалась Марковой в качестве дара. Однако по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность, либо имущественное право требования к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК), а в нашем же случае за картины уже была выплачена сумма в 100 000 рублей, т.е. мотивация Галереи о том, что последующие периодические платежи являлись подарком вдове несостоятельны.

Договором ренты признается договор, по которому одна сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Существенное условие договора ренты любого вида – условие о денежном размере ренты (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК). Если под выплату ренты отчуждается движимое имущество, то существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств. В качестве обеспечения можно рассматривать переданные 100 000 рублей.

Вместе с тем, если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате имущества субсидиарно применяются правила гл. 30 ГК о договоре купли-продажи (п. 2 ст. 585 ГК).

Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Согласно ст. 598 ГК пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, а со смертью получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается.

Как мы видим, заключенный договор наиболее близок к договору пожизненной ренты (исходя из известных нам условий). Но заключенный договор имеет и признаки договора купли-продажи и, скорее всего, является смешанным – договором пожизненной ренты с элементами договора купли-продажи.

Таким образом, решение суда по существу верное.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и в этом его сходство с договорами купли-продажи, мены и дарения. В то же время от договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Что касается отличия договора ренты от договоров купли-продажи и мены, то, основное различие состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определимого по правилам п. 3 ст. 424 ГК эквивалента отчуждаемого имущества.

Схематически отличия можно выделить так:

- от купли-продажи: при ДКП право собственности возникает с момента оплаты товара, а при ренте с момента его передачи (обязанность по выплате рентных платежей сохраняется у плательщика ренты, однако он уже собственник рентного имущества);

- от дарения: рента возмездный  договор (предусматривает уплату  рентных платежей)

- от аренды: при аренде  право собственности не возникает  у арендатора вообще

- от наследования: право  собственности возникает только  после смерти наследодателя, а  при ренте при его жизни.

- от мены: нет встречного  предоставления имущества, а только  денежный эквивалент.

 

Заключение

 

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным, поскольку для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.

Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Цель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач. В результате проведённого исследования по теме "Договор ренты и его виды" можно сделать ряд выводов:

Рента является одной из форм общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права (гражданские правоотношения). Отношения, к которым относится рента, возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты).