Право общей собственности

  Менее удачны попытки раскрыть содержания права  на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости  имущества, т.е. понятий реальной или  идеальной доли. Под реальной долей  понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Неприемлема и конструкция идеальной доли, которая сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности, а тем самым и к замене права общей собственности обязательственным правом.

  Почему  же современная гражданская правовая наука не утратила интереса к этой проблеме, в частности, Н.Н. Мисником⁷ «предпринята попытка объединить конструкции реальной и идеальной долей»?⁸

  Во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие идеальной доли, по существу, сводится к понятию доли в праве собственности, а понятие реальной доли представляется искусственным, поскольку далеко не во всех случаях общей собственности практически возможно выделение «реальной доли». О последней фактически можно говорить только в случаях, когда такая доля выделяется в натуре, причем в собственность, что ведет к прекращению общей собственности (на выделенную долю).

  Сособственники  могут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую путем установления доли каждого из них в праве общей собственности. Участники общей совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой из сособственников. При этом предполагается согласие других сособственников. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из сособственников вопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительной только в случае, если другая сторона знала или должна была знать о несогласии остальных сособственников на совершение сделки.

  Раздел  имущества, находящегося в общей  совместной собственности, или выделение доли одного из сособственников влечет прекращение права общей совместной собственности. При выделении доли одного из участников широко используется не выделение имущества в натуре, а предоставление выделяющемуся участнику денежной компенсации.

  Интересен порядок обращения взыскания  на общую собственность в результате конфискации имущества собственника.

  В частности, если суд постановляет конфисковать часть имущества (в уголовном  процессе), в приговоре должно быть точно указано, какая именно часть (1/2, 1/3 и т.д.) всего имущества осужденного подлежит конфискации или конкретно перечислены конфискуемые предметы. При этом замена конфискации имущества денежной суммой, равной стоимости этого имущества, не допускается.

  Суды должны иметь в виду, что при конфискации всего имущества осужденного конфискация обращается на личную собственность осужденного и на его долю в общей собственности и не может быть обращена на долю других лиц, владеющих имуществом совместно с осужденным на праве общей собственности. При этом должны быть учтены права и законные интересы членов семьи осужденного, совместно с ним проживавших.⁹ 

2. Право общей долевой  собственности
1. Понятие, основания возникновения права общей долевой собственности

    В объективном смысле под правом общей долевой собственности понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях. А в субъективном смысле – это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.¹⁰

  Право общей  долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

  Владение  и пользование имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а  при недостижении согласия – в  порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГКРФ).

  Каждый  участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГКРФ).

  Каждый  участник долевой собственности  вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако при этом необходимо соблюдение правил, установленных ст. 250 ГК, которые заключаются в следующем.

  При продаже  доли в праве общей собственности  постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности.

  Продавец  доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать  свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента такой регистрации.

  При продаже  доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГКРФ). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

  Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между  ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2 ст. 252 ГКРФ). Раздел имущества производится между всеми участниками отношений общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется в отношении остающихся участников.

  При недостижении участниками долевой собственности  соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или  выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в  судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГКРФ).

  Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности  устраняется выплатой соответствующей  денежной суммы или иной компенсацией.

  Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию¹. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГКРФ).

  Кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания (ст. 255 ГКРФ).

  Если в  таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

  Итак, общая  долевая собственность - это собственность  двух и более лиц, чьи доли в  праве собственности определены законом (к примеру, в наследственных отношениях - п. 2 ст.1141 ГКРФ) либо договором. Доля в праве собственности становится по ее определении (если нет соглашения об ином, доли полагаются равными) критерием, определяющим объем правомочий, находящихся у каждого из сособственников имущества¹¹. 
 
 

2.2. Определение долей  в общей собственности 

  Почти во всех нормах Гражданского кодекса об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Ст. 245 ГКРФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности.

  Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой  собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного Кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГКРФ, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п.3 ст.258 ГКРФ о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.

  В отступлении  от презумпции равенства долей соглашением  участников общей долевой собственности  может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах эго существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений.¹² Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной  деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться.

  В развитие общих положений об определении  размера долей п.3 ст.245 ГКРФ предлагает учитывать при этом, какие улучшения  внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден, то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсацией без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

  Содержание  права общей долевой собственности  составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности не зависимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения.  Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.¹³ Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои долги, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно по этому при осуществлении права общей собственности принципе не имеют значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (ст.248 и ст.249 ГКРФ).