Порядок заключения договора строительного подряда

    Речь  идет о возможности для заказчика  передавать право управления с его  стороны исполнением договора подряда  другому юридическому или физическому  лицу, которое специализируется на соответствующих работах. Подобное доверенное лицо заказчика могло  действовать от его имени и  представлять его интересы в течение  всего инвестиционного процесса. Специально оговаривалось и на этот случай, что имущественную ответственность  перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства  по договору подряда в любом случае несет заказчик.

    Значение  включения статьи 749 в ГК РФ состоит в том, что она, во-первых, закрепляет за заказчиком право обращения к «инженеру» («инженерной фирме»), во-вторых, конкретизирует сферу его (ее) деятельности

(оказание  услуг, связанных с контролем  и надзором за строительством), в- третьих, предусматривает обязательное определение его (ее) полномочий в подрядном договоре и, в-четвертых, устанавливает ответственность заказчика лишь за те действия, которые совершены «инженером» («инженерной организацией») в рамках указанных полномочий⁸.

    Если  из закона или договора не вытекает обязанность подрядчика выполнить  предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к  выполнению своих обязанностей других лиц. В этом случае подрядчик выступает  в роли генерального заказчика, а  привлеченные им лица являются субподрядчиками. При наличии субподрядных договоров генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками, а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору строительного подряда. Заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенным каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Законодателем предусмотрены и иные виды взаимоотношений  сторон договора строительного подряда. Например, с согласия генерального подрядчика заказчик может заключить  договоры на выполнение отдельных видов  строительных работ непосредственно  с другими лицами. В этом случае ответственность за нарушение обязательств перед заказчиком привлеченные лица несут самостоятельно. 

    1.3.  Существенные условия договора строительного подряда

    Как разновидность любых видов хозяйственных  договоров, в договоре строительного  подряда должны быть предусмотрены  и соблюдены определенные его  существенные условия. Во-первых, прежде всего должен быть определен конкретный вид договора, а именно договор строительного подряда. Это связано прежде всего с тем, что порой от неграмотного составления договора, без указания на его название, сторонам в случае возникновения споров в арбитражном суде придется доказывать, что они имели в виду при составлении договора.

    Согласно  статье 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений⁹. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон.

    Договор строительного подряда должен иметь  не только присвоенный ему номер, дату, с указанием города, где  он составлен, но и преамбулу, которая включает в себя наименование сторон, данные руководителей, от имени которых составляется договор, а также указание на их правоспособность подписания договора, указания названий организаций, действие руководителей, осуществляющих свои полномочия на основании уставов либо положений, доверенностей на право подписания договора данного вида.

    Учитывая  многообразие предприятий различных  организационно-правовых форм, не каждое лицо в силу закона либо устава организации, ее учредительных документов вправе заключать договор и скреплять  его своей подписью.

    Прежде  всего договор строительного  подряда должен иметь определенную структуру: предмет договора, сроки  начала и окончания работ, стоимость  работ и порядок расчетов, способы  обеспечения обязательств, права  и обязанности сторон (обязанности  и права подрядчика и заказчика), указание на применяемые в строительстве  техническую документацию и смету, контроль и гарантии качества работ, порядок приемки работ, ответственность  сторон и риски, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства, указание на срок действия договора, условия  порядка внесения изменений и  расторжения договора, а также  прочие условия и заключительные положения. 
Кроме того, в структуре договора могут быть предусмотрены вопросы страхования объекта строительства¹⁰ (статья 742 ГК РФ), порядка внесения изменений в техническую документацию (статья 744 ГК РФ) и другие условия, предусмотренные в соответствующих статьях ГК РФ.

    В договоре в обязательном порядке  необходимо предусмотреть юридические  адреса подрядчика и заказчика, банковские реквизиты: телефоны организации, текущие (расчетные) счета, ИНН. Каждая страница договора строительного подряда должна быть подписана сторонами и скреплена печатями организаций и отражать сведения о договоре (его номер, дату подписания и место составления). Вышеуказанные требования исключают возможную подмену страниц договора либо их утрату.

    В данных целях все страницы договора должны быть прошиты и скреплены  печатями и подписями сторон. Как было ранее отмечено, договор строительного подряда является разновидностью договора подряда, в связи с чем включение в договор строительного подряда общих условий о подряде играет немаловажную роль.

    Прежде  всего цена строительства является не чем иным, как денежным выражением стоимости строительства.

    Определение стоимости строительной продукции  осуществляется заказчиком и подрядчиком  в процессе заключения договора подряда  на строительство. В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:

    – при разработке предпроектной или  проектно-сметной документации по заказу заказчика – сметы (расчеты, калькуляции издержек);

    – при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных  торгах на основании передаваемой заказчиком тендерной документации, – расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика. Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных, содержащихся в документах заказчика, об объемах потребности в ресурсах при проведении работ. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для подрядной организации. Соблюдение требований определения цены играет значительную роль при рассмотрении споров в арбитражных судах. Согласно требованиям статьи 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена:

    – подлежащей выполнению работы или способы  ее определения;

    – включающая компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение;

    – определенная в смете приблизительная  цена работы или твердая цена.

    Пунктом 1 статьи 709 ГК РФ предусмотрено, что  при отсутствии указания цены работ  или способов ее определения в  договоре цена должна определяться в  соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а именно: исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при  сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В договоре может быть установлен способ цены или ее составной части¹¹ (пункт 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51). Данная статья содержит условия, при которых оплата за выполненные работы должна производиться в размерах, предусмотренных сметой, а также в сроки и порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. В случае отсутствия указанных условий в законе или договоре порядок оплаты работ должен осуществляться в соответствии с требованиями статьи 711 ГК РФ: заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы и при условии, что работа выполнена надлежащим образом, в согласованный срок либо досрочно¹². Иной порядок оплаты работ может быть указан в законе либо непосредственно в договоре строительного подряда. Обязательным условием оплаты работ по договору является приемка объекта заказчиком.

2. Содержание  договора строительного  подряда
1. Права и обязанности сторон

    Составляющие  содержание договора строительного  подряда права и обязанности  подрядчика и заказчика охватывают самый широкий круг вопросов, в  том числе выходящих за рамки, определенные для собственно подряда  вообще и строительного подряда  в частности. В настоящее время обязанность предоставить материалы (включая детали, конструкции), а также оборудование может быть возложена договором на любую из сторон. Соответствующее условие не относится к числу существенных, поскольку ст. 745 ГК РФ содержит определенную презумпцию на этот счет. Она исходит из того, что материально-техническое обеспечение строительства возлагается в полном объеме на подрядчика, одновременно допуская указание в договоре иного: возложение соответствующей обязанности на заказчика, целиком или частично.

    Более полно, чем это сделано в общих  положениях о подряде, урегулирован вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов, включая детали и инструкции, и оборудования. Такая ответственность, возлагаемая на сторону, которая их предоставила, может наступить, если обнаружилась невозможность использовать предоставленные стороной материалы и оборудование без ухудшения качества результата работ. Освобождение от ответственности может последовать, если сторона, на которую должна была быть возложена ответственность, сможет доказать, что имела место невозможность исполнения, возникшая по обстоятельствам, за которые отвечает контрагент. На отношения сторон по строительному подряду распространяется статья 704 ГК РФ в той ее части, в какой в виде общего правила на сторону, предоставившую оборудование и материалы, возлагается ответственность не только за их качество, но и за обременение правами третьих лиц. Заказчик, который предоставил материалы и оборудование ненадлежащего качества и этим создал невозможность их использования без ухудшения качества выполненной работы, должен по требованию подрядчика их заменить. Если заказчик откажется выполнить соответствующее требование, у подрядчика возникает право, отказавшись от договора, потребовать от заказчика уплаты его цены пропорционально выполненной части работ¹³ (пункт 3 статья 745 ГК РФ). Указанное право превращается в обязанность подрядчика, поскольку в случае обнаружения ненадлежащего качества результата он может ссылаться на недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, только при условии, если эти недостатки не могли быть им обнаружены при надлежащей приемке. Одно из условий договора составляет обязанность подрядчика осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой. Техническая документация должна включать объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Это позволяет сделать вывод, что именно указанная документация и представляет собой задание заказчика, в соответствии с которым, как указано в общем определении договора подряда, должен выполнять работы подрядчик. Что же касается сметы, то ею устанавливается стоимость всего объекта и отдельных работ. Смета связана не только с условием о цене, но и с условием о предмете договора. Имеется в виду, что подрядчик должен выполнить все работы, указанные как в техническом задании, так и в смете. Техническая документация подлежит в ряде случаев утверждению компетентным органом. Тогда исключение договором отдельных видов работ, содержащихся в утвержденной технической документации, возможно только с разрешения того органа, который ее утвердил. В противном случае соответствующее условие договора будет признано ничтожным. Договор строительного подряда должен предусматривать, среди прочего, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую документацию. В случае если это должен сделать подрядчик, документация подлежит одобрению со стороны заказчика. Помимо распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации, в договоре должны быть установлены ее состав и содержание. Таким образом, условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым, в силу статьи 432 ГК РФ и существенных условий данного договора. В ходе строительства подрядчик может обнаружить, что определенные работы в проекте и смете не были учтены и по этой причине необходимо провести дополнительные работы. Тогда у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно дополнительные работы следует провести. В соответствии с пунктом 3 статьи 743 ГК РФ заказчик, в свою очередь, должен не позднее десяти дней с момента получения такого сообщения или в иной, предусмотренный законом или договором срок сообщить подрядчику о принятом им на этот счет решении. Если в течение этого времени ответ не будет получен, подрядчик обязан приостановить работы с тем, чтобы убытки, вызванные простоем, будет вынужден возмещать ему заказчик, если только не докажет отсутствия необходимости в осуществлении таких работ. В случаях, когда подрядчик не выполнит этой обязанности – приостановить работы, такой подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Он не вправе, требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, так как этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ. Подрядчик, не остановивший в указанных случаях строительство, принимает на себя риск продолжения работ. Если же подрядчик все-таки выполнил дополнительные работы, он приобретает право требовать их оплаты только при условии, если докажет, что сделано это было в интересах заказчика.

    Предусмотрен  особо случай возникновения у  подрядчика права требовать дополнительной оплаты. Речь идет о «разумных расходах», которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации¹⁴ (п. 4 ст. 744 ГК РФ). Речь идет о том, что, если закон, как это имеет место в данном случае, ставит защиту гражданских прав в зависимость от их «разумного осуществления», «разумность действий» соответствующего лица (т.е. подрядчика) предполагается

    Стороны имеют возможность согласовать  вопросы, относящиеся к размеру  предоставляемого для строительства  земельного участка, его состоянию  и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует  указание на этот счет, вступает в действие соответствующая норма ГК РФ, в силу которой площадь и состояние земельного участка, а естественно, и дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок

    Статья 747 ГК РФ, посвященная обязательствам заказчика, не совсем удачно именует  их «дополнительными обязанностями». В действительности все они целиком  укладываются в более общую –  «создать подрядчику необходимые условия  для выполнения работ.

    Что же касается расходов, понесенных при  осуществлении такого сотрудничества, сторона, которая их понесла, вправе требовать их возмещения только при наличии в договоре соответствующего указания на этот счет. Заказчику принадлежат весьма широкие права по контролю и надзору за действиями подрядчика (статья 748 ГК РФ). Указанные права включают возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемой работы, включая соблюдение сроков (графика) ее выполнения, качества предоставленных подрядчиком материалов, правильности их использования подрядчиком. С контролем и надзором связаны для заказчика не только права, но и обязанности. Обнаружив в ходе осуществляемого им контроля и надзора допущенные подрядчиком недостатки, представляющие собой отступления от условий договора, прежде всего такие, которые могут повлиять на качество выполняемых работ, заказчик обязан немедленно информировать о том подрядчика.

    Заказчик  при строительном подряде несет  общую для всех договоров подрядного типа обязанность уплатить обусловленную  цену. При этом сторонам в договоре строительного подряда предоставляется возможность самим определить как цену, так и порядок ее оплаты.

    2.2. Ответственность  сторон