Сделки и их виды

Нотариальная форма  обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение.

Некоторые сделки требуют  государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации предусмотрена  для сделок с землей и другим недвижимым имуществом.

В статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом может быть установлена  государственная регистрация также  и сделок с движимым имуществом определенных видов. Так, еще до принятия нового Кодекса 12 августа 1994 года Правительством Российской Федерации было принято Постановление "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" (СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 399). Данным актом был определен круг транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, с учетом размеров рабочего объема двигателя, максимальной конструктивной скорости, а также указаны органы, на которые возложена регистрация (в зависимости от объекта – это подразделения Государственной автомобильной инспекции, органы государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации и другие). Там же были определены необходимые для регистрации документы.

В ряде статей Гражданского кодекса Российской Федерации выделены особые случаи обязательной государственной регистрации прав на недвижимость, определено ее значение и предусмотрены последствия нарушения соответствующего требования. Так, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что право на вновь созданные здания, сооружения, иное недвижимое имущество возникает в момент их государственной регистрации. При отчуждении вещи, требующей государственной регистрации, приобретатель становится ее собственником только с момента, когда регистрация будет произведена. С этим связано, в частности, то, что с указанного момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, а значит, он приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества, на него возлагается бремя содержания такого имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск случайной его гибели или случайного повреждения (ст. 211 ГК РФ).

Государственная регистрация  необходима также для возникновения  прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным на протяжении 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Особенно подробно урегулирован в Кодексе вопрос о государственной  регистрации сделок с недвижимостью. Во второй части Гражданского кодекса  Российской Федерации обязательная государственная регистрация специально предусмотрена в отдельных главах, посвященных широкому кругу договоров. Это договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный гражданином на срок более одного года, а юридическим лицом – независимо от срока (п. 1 ст. 609), аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).

Однако, следует иметь  в виду, что статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания сделать вывод: обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость.

Если иное не предусмотрено  законом, договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При этом применительно к продаже недвижимости специально оговорено, что в случаях, когда стороны все же начнут исполнять свои обязанности до того, как передача права собственности будет зарегистрирована, договор не влечет за собой никаких изменений для их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Например, покупатель здания в ситуации, при которой договор купли – продажи не прошел государственной регистрации, не вправе предъявлять требования о повышении арендной платы, проведении ремонта и т.п. тому, кто является арендатором помещения в этом здании.

Существует и общая  норма Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 165), в силу которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения и независимо от того, будет ли она оспорена стороной или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: так, продавец получает обратно проданную вещь, но обязан возвратить покупателю полученную за нее сумму.

Признавая нотариальное заверение сделки разновидностью ее письменной формы, а государственную регистрацию лишь юридически значимым элементом письменной формы сделки (как простой, так и нотариальной), законодатель в ст. 165 ГК РФ определяет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Так, несоблюдение нотариальной формы всегда влечет ее недействительность, а требования о государственной регистрации сделки – только в случаях, установленных законом. Причем подобные действия считаются ничтожными сделками.

4. Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям закона. В отечественной цивилистике требования закона понимают весьма широко. Такими требованиями являются не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями закона. Все законно изданные правовые акты, в том числе федеральные нормативно-правовые акты (законные и подзаконные правовые акты министерств и ведомств), нормативно-правовые акты (законы и подзаконные акты) субъектов Российской федерации, нормативно-правовые акты муниципальных образований, а также индивидуальные правовые акты различных уровней, исходящие от органов государственной (муниципальной) власти и управления, изданные в соответствии с законом и в пределах их компетенции – подлежат безусловному соблюдению и исполнению всеми гражданами и юридическими лицами, на которых эти акты распространяют свое действие.

Ограничение этих актов  только актами федерального уровня не ниже указов Президента и постановлений Правительства, вытекающие из норм ГК, может применяться лишь в целях определения нормативных актов, которые могут регулировать гражданско-правовые отношения. Что касается иных правоотношений (административных, трудовых, экологических и т.д.), то они могут регулироваться иными актами законодательства. Если сделка не соответствует требованиям актов иных отраслей законодательства, то она в этой части должна также признаваться недействительной. Более того, если в каком-либо подзаконном правовом акте содержаться положения, не противоречащие, а лишь развивающие нормы гражданского законодательства, нарушение этих положений также должно влечь за собой недействительность сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Недействительность сделок.

Согласно, Гражданскому Кодексу РФ под недействительностью  сделки понимается не наступление в  силу закона тех юридических последствий, которые стороны желали вызвать  своими действиями при заключении сделки. Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ). Так, под недействительностью понимается отрицание правом юридических последствий у сделки (волеизъявления), которые нормальным образом должны были наступить.

Основанием недействительности надо считать причину, по которой наступает недействительность, то есть юридически значимые обстоятельства (юридические недостатки), влекущие за собой недействительность сделки.

Таким образом, под недействительность сделок следует считать отрицание  в той или иной степени юридических последствий по основаниям (юридическим недостаткам), существующим в момент совершения сделки.

Рассмотрим ниже основания  и последствия признания сделок недействительными.

Под основаниями признания  сделок недействительными следует  понимать те обстоятельства, с которыми закон связывает отсутствие у сделки как юридического факта тех юридических последствий, на возникновение которых была направлена воля сторон. Следовательно, эти обстоятельства сами по себе являются юридическими фактами, которые влекут за собой «отрицательные» правовые последствия, связанные с недействительностью сделки.

Данные юридические  факты (основания недействительности) должны иметь место одновременно с совершением сделки как юридического факта, то есть в момент совершения действия, направленного на возникновение определенных юридических последствий.

Однако, эти факты могут  касаться не только элементов сделки как юридического факта, но и любых  элементов сделки как правоотношения, являющихся необходимым условием существования  такого правоотношения (субъектный состав сделки, правоспособность сторон, соответствие содержания сделки закону и т.д.). Более того, эти обстоятельства могут выходить за пределы элементов сделки-правоотношения.

Таким образом, под основаниями  недействительности сделки следует понимать любые обстоятельства, препятствующие возникновению сделки правоотношения, но существующие в момент совершения сделки как юридического факта.

Основание недействительности может состоять только из одного обстоятельства (например, недееспособность участника сделки). Но чаще всего для недействительности требуется наличие совокупности нескольких обстоятельств, при которых сделка считается недействительной, то есть необходимо установление определенного фактического состава.

В юридической литературе даются различные классификации недействительных сделок. Большинство из этих классификаций связано с отсутствием или недостатками «пороками» структурных элементов состава сделки – юридического факта или сделки правоотношения. Структура соответствующей классификации зависела от того, что конкретный автор вкладывал в понятие «состав сделки».

Для того чтобы сделка была действительной, она должна отвечать целому ряду условий действительности которые уже приводились выше, а именно:

- законность содержания сделки;

- способность субъектов к участию в сделке;

- соответствие воли и волеизъявления;

- соблюдение формы сделки.

Отсутствие любого из этих условий должно влечь за собой  недействительность сделки.

Такого же мнения О.Н. Садиков, который при анализе  оснований недействительности также  исходит из четырёхэлементной структуры  сделки (субъекты, субъективная сторона, наличие воли, волеизъявления и их соответствия, форма сделки, содержание сделки).¹⁰

Данные классификации  основаны на соответствующей структуре  сделки-правоотношения, состоящей из её содержания, субъектов, а также  основания возникновения (сделки как  юридического факта) и её структуры.

Н.В. Рабинович взяла  за основу структурные особенности  состава сделки как юридического факта, который включает в себя единство воли и волеизъявления. Поэтому классификация  оснований недействительности сделок связана в первую очередь с  данными элементами сделки как юридического факта. А именно, недействительность сделок обусловлена:

- дефектами воли (неправомерное содержание воли, выражение воли недееспособным субъектом, давление на волю извне и т.д.);

- дефектами волеизъявления (пороки формы сделки);

- несоответствие воли и волеизъявления (невольное расхождение воли и волеизъявления (описка, обмолвка), умышленное изъявление того, что воле сторон не соответствует (мнимые притворные сделки), расхождение между волей представляемого и волеизъявлением представителя);

- отсутствием согласия третьих лиц на заключение сделки или отсутствием последующего подтверждения ими уже совершенной сделки.

Основания недействительности сделок могут быть установлены только Гражданским кодексом РФ. Это прямо  следует из формулировки пункта 1 статьи 166 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ.

Недействительность сделок можно разделить на два вида:

а) формальные (когда для признания сделки недействительной достаточно наличия прямо указанных в законе признаков недействительности);

б) материальные (когда для признания сделки недействительной, помимо формальных признаков, требуется также наступление неблагоприятных последствий в виде нарушения чьих-либо прав и законных интересов).

Данное основание не выражено в законе. Не указывается  в нем и такое «материальное» основание недействительности, как  нарушение сделкой чьих-либо прав и законных интересов. Тем не менее, существование такого основания  вытекает из всей логики правовой конструкции оспоримых сделок.

Сделка, как юридический  факт, является, прежде всего, волеизъявлением. Это волеизъявление всегда основано как на воле лица, совершающего сделку, так и на воле государства, допускающего и поощряющего существование сделок соответствующего рода.