Таким образом, договора коммерческого и  социального найма являются разновидностями  договора найма.

       Коммерческий  и социальный найм различаются между  собой по объектам, видам жилого фонда, который может быть предметом  данного договора, а также по субъектному составу.

       Объектом  договора социального найма является государственный и муниципальный  жилищный фонд.

       Нанимателем по договору социального найма может  быть только гражданин. Права и обязанности  по данным договорам являются идентичными.   
 

2. Субъектный состав  договора коммерческого  найма жилых помещений: права и обязанности сторон

       В рассматриваемых обстоятельствах  стороны именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

       Четкое  определение фигуры наймодателя  имеет значение не только при выявлении  той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных  правоотношениях по договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам.

       По  вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения.

       Рассматриваемые обязательственные отношения, как и любые другие, всегда должны характеризоваться конкретным субъектным составом, полной определенностью их участников, чему не вполне отвечает формулировка соответствующей нормы Закона об основах. Так как именно местная администрация выдает ордер на вселение в жилое помещение, было бы нелогично утверждать, что местная власть сама себе, пусть даже в разных ипостасях, выдает приказ о передаче лицу, на имя которого выдан ордер, конкретного жилого помещения.

       Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они - субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления.

       По  этой причине, как отмечает В. Н. Литовкин, данные субъекты не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствующего территориального органа в зависимости от конкретного собственника данного имущества - России или ее субъекта⁴.

       Тот же автор еще ранее предлагал  считать, что наймодателем является все же жилищно-эксплуатационная организация. А в тех случаях, когда данная организация не существует и ее создание не предполагается, место наймодателя должны были занять организация или предприятие, на балансе которых числится жилой дом.

       Применительно к коммерческому найму ссылка на ст. 671 ГК при определении наймодателя  не вызывает никаких сомнений. На его  стороне, как уже отмечалось, должен выступать собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо.

       Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ5[24] и ГК РФ (ст. 212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.

       Относительно  контрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо и  в социальном, и в коммерческом найме нанимателем может быть только гражданин (естественно, дееспособный). Правда, социальный наем всегда, в отличие от коммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.

       Социальный  наем в силу своей значимости в  проведении жилищной политики характеризуется  еще и тем, что для получения  помещения по договору социального  найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения.

       Дав характеристику договору найма жилого помещения и определив его  субъективный состав, необходимо остановиться и на определении предмета договора. Содержание договора принято рассматривать как некую совокупность условий. «Общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это - его предмет. Остальные условия определяются законами (в нашем случае - жилищным законодательством и гл. 35 ГК) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору»⁶.

       Причиной  существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых  особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. «пригодность помещения для проживания» (ст. 7 ЖК РСФСР, ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ). Во-вторых, «целевое назначение постоянное проживание в нем физических лиц» (ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, «изолированность помещения».

       В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия – «наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым».

       Обязательное  требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

       Предъявляемые к помещению различного рода технические  и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности, то есть соблюдение тех или иных нормативов, отличает жилое помещение от нежилого.

       Определение «пригодности» имеет немаловажное значение, так в соответствии с ГК, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

       До  принятия части второй ГК критерий "постоянного проживания" не действовал. Это качество жилья было снижено  просто до "проживания".

       Если  первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование - только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Это требование было присуще и ГК РСФСР 1964 года. При этом в помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, предметом найма могут быть и неизолированные жилые помещения, так как в упоминавшихся ранее ст.673 ГК и ст.52 ЖК идет речь лишь о государственном и муниципальном жилищном фонде, но не частном.

       Не  может служить основанием к отказу в иске об измерении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади.

       Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15 постановления от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР"7[26], в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.»⁸.

       Раз жилое помещение является предметом  найма, то объектом данного обязательства  являются действия. Одновременно с  этим жилое помещение может выступать  и объектом в правоотношениях  собственности, как и всякая любая  вещь.

       Принимая  во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что показано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

       Если  вышеприведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам  найма, то вот порядок определения  размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем.

       Перемена  предмета в смысле перевода жилого помещения в нежилое трансформирует рассматриваемое обязательство  в договор аренды нежилого помещения, прекращая таким образом жилищные правоотношения. Наряду с этим нельзя не отметить, что предметом договора аренды может быть все-таки и жилое помещение. Особенность в данном случае заключается в том, что субъектом аренды выступает юридическое лицо, которое получает жилое помещение во временное владение и (или) пользование для проживания граждан.

       Сама  перемена предмета непосредственно  связана с таким критерием  жилого помещения, как его соответствие предъявляемым к жилому помещению  требованиям, с помощью которых  оценивается уровень пригодности помещения для проживания. Признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания и является одним из оснований для перевода помещения в нежилой фонд.

       Вообще  правила перепланировки жилого помещения  строги как для договора социального, так и коммерческого найма. Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст.678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

       При договоре же социального найма, перепланировка возможна только при соблюдении ряда условий и только с согласия администрации.

       Обобщая все изложенное выше, можно отметить, что Гражданский кодекс РФ ввел положения, регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК "Наем жилого помещения" не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы.

       За  последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля 1991г., которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере, применительно к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. 9 Внесенные 6 июля 1991г. изменения и дополнения в ЖК РСФСР кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

       До  вступления в силу ч.2 ГК РФ в законодательстве и на практике такие отношения  именовались арендными. Договор  аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РСФСР и «О приватизации жилищного фонда в РФ».

       ГК  РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил  не только форму, но и содержание рассмотренных  выше отношений, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.