МОСКОВСКИЙ  ПОГРАНИЧНЫЙ ИНСТИТУТ

ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ БЕЗОПАСНОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Кафедра административного и международного права 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРАВОВОЕ  РЕГУЛИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

   
 
 
 

Контрольная работа

по  жилищному праву

слушателя _____ группы _________________________ 
 
 

Дата  сдачи контрольной  работы: _______________________ 
 

Оценка: ________________________ 

Подпись преподавателя: _______________________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва 2011

 

Содержание 

Введение…………………………………………………..……………………………………3

1. Общая  характеристика договора найма  жилого помещения.

Соотношение договора социального и коммерческого

найма жилого помещения………………………………………………………...5

2. Субъектный  состав договора коммерческого  найма жилых 

помещений: права и обязанности сторон………………………………...…….11

Заключение………………………………………………………...…………………………26

Список  использованной литературы. ………………...………………….……………28 

 

Введение 

       Актуальность  темы представленной контрольной работы обуславливается следующими обстоятельствами.

       Проблема сущности и места договора найма жилого помещения в системе права РФ является традиционно актуальной для юридической науки. Вызвано это прежде всего тем, что пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье. В различные исторические эпохи такие отношения оформлялись договором имущественного найма, особенности правовой конструкции которого зависели от обеспеченности жильем и степени поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в жилье, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы.

       Согласно  п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены  только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно  большего числа граждан - это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений собственника и наймодателя жилья, что находит закрепление в гл. 18 и 35 ГК РФ.

       Целью представленной работы является выявление  специфических признаков договоров  коммерческого найма жилого помещения

       При написании данной работы ставились  следующие задачи:

       - дать общую характеристику договора  найма жилого помещения;

       - рассмотреть субъектный состав  договора коммерческого найма.

       Методами  решения указанных задач являются общенаучные методы структурного и  функционального анализа.

       Структура работы обусловлена теми задачами, которые ставились при ее написании, является традиционной и состоит из введения, основной части, заключения и списка использованной литературы. 

 

1. Общая характеристика договора найма жилого помещения. Соотношение договора социального и коммерческого

найма жилого помещения 

       Согласно  ст. 40 Конституции Российской Федерации  каждый имеет право на жилище. Никто  не может быть произвольно лишен  жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

       Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется  бесплатно или за доступную плату  из государственных, муниципальных  и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

       Право на жилище означает возможность иметь  жилище, пользоваться им на условиях, установленных  законом. Субъектами этого права  являются как граждане Российской Федерации, так и лица без гражданства  и иностранные граждане. В зависимости от субъекта этого права могут устанавливаться особенности его реализации, касающиеся, в частности, порядка обеспечения жильем, улучшения жилищных условий.

       Основные  принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации  на жилище в новых социально-экономических условиях определены Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Он устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

       Право граждан Российской Федерации на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

       Право найма жилого помещения предоставляется  гражданам, вновь получающим жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в  пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона).

       В частную собственность граждане имеют право приобретать жилье путем приватизации занимаемых жилых помещений; жилищного строительства, в том числе товариществами индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям. Количество, размер и стоимость приобретаемого в частную собственность жилья не ограничиваются (ст. 19 Закона).

       Никто не может быть произвольно лишен жилища. Этот конституционный принцип обеспечивает право на жилище. Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища. Законодательство содержит нормы, обеспечивающие соблюдение этого принципа.¹

       Так, в Законе Российской Федерации «Об  основах федеральной жилищной политики» установлено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда (ст. 10).

       Таким образом, на конституционном уровне провозглашено право граждан  на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем.

       Однако, в настоящее время содержание данного права изменилось. Теперь всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не может гарантировать  «благоустроенное жилище».

       Конституция Российской Федерации закрепила принципы рыночной экономики, в том числе и в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно, т. е. на условиях договора социального найма жилье предоставляется двум категориям граждан: малоимущим, лицам, указанным в законе.

       Конституция обеспечивает охрану государственного и муниципального жилищного фонда.

       По  договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.²

       Юридическим лицам жилое помещение может  быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

       Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

       Договор найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования

       В государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

       Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем  члены его семьи пользуются всеми  правами и несут все обязанности  по договору найма жилого помещения  наравне с нанимателем.

       По  требованию нанимателя и членов его  семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи.

       В случае смерти нанимателя или его  выбытия из жилого помещения договор  заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

       Договор социального найма жилого помещения  заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных  жилищным законодательством.

       Объектом  договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

       Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством.

       Договор найма жилого помещения заключается  в письменной форме.

       Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

       Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится  сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.³

       Наниматель  обязан использовать жилое помещение  только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

       Наниматель  не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения  без согласия наймодателя.

       Наниматель  обязан своевременно вносить плату  за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

       Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде.

       Объектом  договора социального найма могут  быть жилые помещения предназначены только для социального использования, а именно: жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 672 ГК РФ), а также общественного жилищного фонда.

       Согласно  п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

       Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте.