Договор социального найма. Военнослужащий как сторона договора социального найма

§ 2 Стороны и цена в договоре социального  найма жилого помещения

     Сторонами договора социального найма выступают  наймодатель и наниматель¹⁵. В качестве первого может быть только собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация)¹⁶.

     Договор социального найма жилого помещения  заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения, а так же в соответствии с типовым договором социального  найма жилого помещения, утвержденным правительством РФ¹⁷, в письменной форме.

     В договорах социального найма  нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое  помещение предназначено для  проживания. Юридическим лицам жилое  помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основании  аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое  лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК).

     Нанимателем является член семьи, достигший совершеннолетия  и уполномоченный заключить такой  договор. По существу наниматель выступает  законным «представителем» членов семьи, чем порождает у них права  и обязанности по договору социального  найма. Некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя множественности лиц – так называемого «субъектного состава» (член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели)¹⁸.

     Наряду  с нанимателем равными с ним  правами и обязанностями по договору социального найма обладают члены его семьи, которые должны быть указаны в договоре, то есть перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения.

     К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники. Основной сложностью здесь является то, что  в семейном законодательстве не дается определения понятию «семья». Поэтому  в разных отраслях законодательства, связанных с конкретными правами  и обязанностями определяется по разному. И круг лиц, которые является членами семьи, определяется целями правового регулирования. Согласно ст. 69 ЖК членами семьи нанимателя по договору социального найма признаются совместно проживающие с ним супруг, а так же дети и родители данного нанимателя жилого помещения.

     Члены семьи нанимателя обладают равными  с ним правами и обязанностями  по договору социального найма жилого помещения¹⁹. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В качестве примера можно привести солидарную по оплате жилья и коммунальных услуг. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого от них в отдельности (ч. 1 ст. 323 ГК РФ). Но в этом правиле есть и некоторые исключения. Наравне с солидарной ответственностью применяется долевая ответственность. Долевая ответственность обеспечивает индивидуальную ответственность лица. Должник отвечает в точно определенном объеме, что соответствует его интересам. Как следствие такая форма больше стимулирует конкретных участников правоотношений, поскольку однозначно определяет размер его ответственности и не позволяет переложить ее тяжесть на другого лица.

     Прекращение семейных отношений с нанимателем  жилого помещения не влияет на объем  прав и обязанностей проживающего с  ним бывшего члена семьи. Право  пользования бывшего члена семьи  предоставленным нанимателю жилым  помещением и общим имуществом в  многоквартирном доме сохраняется. Однако бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную  ответственность по своим обязательствам²⁰.

     Что касается цены то плата за жилое  помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения состоит из следующих составляющих:

• Плата за проживание (за найм);
• Плата за коммунальные услуги;
• Плата за содержание и ремонт жилого помещения.

     Следует отметить и то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие помещение  по договорам социального найма  освобождаются от внесения платы  за пользование жилым помещение (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

     § 3 Содержание договора социального найма

     Под содержанием договора понимается совокупность прав и обязанностей сторон договора, а так же иные условия его заключения²¹.

     В новом Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права  и обязанности, как нанимателя, так  и наймодателя. Если раньше мы распоряжались  жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых  помещений.

     Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право  наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги целесообразно  рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право  наймодателя: Кодекс закрепил также  иные его права, например, запрещать  вселение граждан в занимаемое нанимателем  помещение (ст. 70 ЖК РФ), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ), на передачу части занимаемого  нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ) и др.

     К обязанностям наймодателя относится:

1. передать нанимателю помещение в надлежащем состоянии;
2. систематически производить осмотр жилых помещений и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого помещения и соответствующего оборудования;
3. своевременно производить в квартире нанимателя капитальный ремонт, заменять основные конструкции дома, двери, оконные переплеты и т.д.
4. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
5. предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарно-техническим требованиям, не расторгая при этом договор социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи производится за счет наймодателя;
6. своевременно производить подготовку жилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

     Кроме того, наймодатель жилого помещения  выполняет и иные обязанности  предусмотренные жилищным законодательством  и договором социального найма  жилого помещения. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий  обязанностей предусмотренных жилищным законодательством и договором  социального найма жилого помещения, несет ответственность предусмотренную  законодательством.

     При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по проведению капитального ремонта  сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном  доме, находящихся в жилом помещении  и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо возмещения убытков, причиненных  ненадлежащим исполнением или неисполнением  обязанностей наймодателя.

     Теперь  перечислим права нанимателя, предусмотренные  статьей 67 ЖК РФ. Наниматель вправе в  установленном порядке:

     1) вселять в занимаемое им жилое  помещение с письменного согласия  всех совершеннолетних членов  семьи других лиц²². На вселение несовершеннолетних детей согласия не требуется. Наймодатель не дает своего согласия на вселение тогда, когда вселяются дети, родители и супруг нанимателя. Если же вселяются другие лица, то наймодатель должен дать согласие на их вселение. Но отказать он может только в одном единственном случае – если после вселения не будет соблюдаться учетная норма площади на одного человека, другими словами семья станет нуждающейся в улучшении жилищных условий.

     2) С письменного согласия всех  совершеннолетних членов семьи,  включая временно отсутствующих,  произвести обмен жилого помещения²³. Согласно ЖК РФ обмен жилыми помещениями допускается теперь только между нанимателями по договору социального найма. Прежнее законодательство допускало обмен и в отношении жилых помещений, занимаемых членами ЖК или ЖСК до полной выплаты паевого взноса, а так же в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности; Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке.

     Если  в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно  требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение  в течение 14-ти рабочих дней.

     Обмен жилья между гражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разных населенных пунктах  на территории РФ.

     Обменные  цепочки можно выстраивать без  ограничения количества участников, главное, чтобы ваша жилплощадь при  этом не уменьшилась настолько, что  вы вновь запроситесь в очередь  на улучшение жилищных условий. Обмен  проводится с согласия наймодателей.

     3) сдавать жилое помещение в  поднаем. Наниматель жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, с согласия, выраженного в письменной форме,  наймодателя и проживающих совместно  с ним членов его семьи вправе  передать часть занимаемого им  жилого помещения, а в случае  выезда все жилое помещение  в поднаем. Договор поднайма  жилого помещения, предоставленного  по договору социального найма  заключается на срок определенный  сторонами этого договора. Если  в договоре срок не определен,  то договор считается заключенным  на один год; 

     4) разрешать проживание в квартире  временных жильцов. Срок проживания  временных жильцов не может  превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение  по истечении согласованного  с ними срока. А если срок  не был согласован, – то не  позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ответственность за них несет наниматель;

     5) требовать от наймодателя надлежащего  содержания и своевременного  проведения капитального ремонта  жилого помещения, надлежащего  участия в содержании и ремонте  мест общего пользования многоквартирного  дома, а также предоставления  коммунальных услуг; 

     6) требовать, с согласия всех  членов семьи, изменения договора  социального найма жилого помещения;

     7) с согласия всех членов семьи,  требовать расторжения договора;

     8) с согласия всех членов семьи,  включая несовершеннолетних в  возрасте с 14 лет, приобрести  занимаемое жилое помещение в  собственность;

     Наниматель  по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и  пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В  то же время наниматель имеет право  с согласия наймодателя свое жилье  обменять, зарегистрировать в нем  своих родственников, сдать в  поднаем, сделать перепланировку. В  случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма  лица сохраняют права владения и  пользования квартирой.

     Главной обязанностью нанимателя является своевременная  оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог  на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его, не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается  он и от платы за капитальный ремонт.

     В договоре представляется весь «ассортимент»  услуг, которые должны быть предоставлены  нанимателю жилья. Имея такой договор, наниматель может смело требовать  от наймодателя, которому он платит деньги, то, что ему положено.

     Многие, наверное, и не догадываются, что  у них, в отличие от собственников  жилья, есть право наказать наймодателя. Если, конечно, тот этого заслужил.