Можно потребовать в судебном порядке  и возмещения убытков, причиненных  в результате неисполнения или ненадлежащего  исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).

     Обязанности же нанимателя сводятся к следующему списку:

1. соблюдать правила пользования жилым помещением;
2. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
3. обеспечивать сохранность жилого помещения и оборудования находящегося в нем;
4. поддерживать его в надлежащем состоянии;
5. проводить текущий ремонт жилого помещения не реже 1 раза в 5 лет;
6. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
7. устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а так же производить замену и ремонт оборудования, если указанные повреждения возникли по вине нанимателя и членов его семьи;
8. информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по договору социального найма не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
9. Соблюдать правила общежития, не нарушать права и законные интересы соседей;
10. на время проведения капитального ремонта переезжать вместе с членами семьи в другое помещение, предоставленное наймодателем;
11. При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей, освободить и сдать наймодателю жилое помещение по акту в надлежащем виде.

 

      Глава 3. Прекращение  договора социального  найма

     § 1. Основания прекращения  договора социального  найма

 

     Одной из важнейших проблем жилищного  права является проблема прекращения  жилищного правоотношения, прекращения  жилищных прав и обязанностей определенного  субъекта на определенное помещение. Прекращение  данного правоотношения означает прекращение  правовой связи, которая существовала между участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в  результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между  ними или по воле одного из них²⁴.

     Жилищное  правоотношение социального найма  носит длительный характер. Но, тем  не менее, рано или поздно наступают  определенные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение  жилищного правоотношения данного  вида.

     Понятия «прекращение правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения», «расторжение договора социального  найма жилого помещения» и «выселение из жилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между  собой²⁵. Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга.

     Прекращением  жилищного правоотношения следует  считать ликвидацию составляющих его  прав и обязанностей сторон, в том  числе субъективного права конкретного  гражданина пользоваться конкретным жилым  помещением.

     Прекращение договора найма происходит так же и по обстоятельствам, не содержащим в себе волевой характер. В специальных  нормах гражданского и жилищного  законодательства закреплены основания  прекращения договора найма жилого помещения по обстоятельствам, не зависящим  от воли сторон:

1. в случае фактической невозможности исполнения обязательств – утрата (разрушение) жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ), невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).
2. смерть одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК РФ);
3. принятие акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст, 687 ГК РФ; п. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п, 3. ст, 687 ГК РФ; п. 1 ст. 85 ЖК РФ).

     В основе прекращения жилищного правоотношения социального найма по объективным  обстоятельствам лежит событие  юридический факт, не зависящий от воли и сознания людей²⁶.

     И в завершении хотелось бы сказать, что  не трудно заметить то что специальные  нормы о прекращении договора найма жилого помещения являются отражением общих норм о прекращении  обязательств.

     § 2 Расторжение договора социального найма

 

     Понятие расторжения договора исследовано  в юридической литературе. расторжение  договора - это акт, направленный на прекращение действия частично или  полностью неисполненного договора, и тем самым возникающих из него обязательств, на будущее время²⁷.

     Применительно к жилищному найму его расторжение  можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по соглашению сторон, по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных  законом, по иску наймодателя.

     Расторжение договора выполняет три различные  роли:

• является отражением изменений экономической обстановки и необходимости преобразований невыгодных существующих отношений;
• может применяться как санкция за нарушение обязательств;
• может применяться как мера защиты прав.

     Согласно  ст. 83 ЖК РФ договор социального найма  может быть расторгнут:

     1) по соглашению сторон;

2. по требованию нанимателя и членов его семьи;
3. в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
4. по требованию наймодателя.

     В жилищном законодательстве предусмотрены  специальные случаи заключения соглашения, влекущего расторжение договора социального найма жилого помещения:

1. в связи с переводом жилого помещения в нежилое (ст. 22 ЖК РФ);
2. расторжение договора социального найма в связи с заключением договора обмена (ст. 74 ЖК РФ);
3. расторжение договора социального найма в связи с капитальным ремонтом и реконструкцией жилого помещения (ч. 2 и ч. 3 ст. 86 ЖК РФ);

     Нанимателю  по договору социального найма принадлежит  право на обмен занимаемого жилого помещения (п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Отношения  по обмену жилых помещений по договору социального найма урегулированы  ст. 72-75 ЖК РФ.

     В соответствии с ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального  найма вправе осуществить обмен  занимаемого им помещения на жилое  помещение, предоставленное но договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, по действующему законодательству допустим обмен только в жилищном фонде социального использования  и только равноценными правами: права  пользования на право пользования.

     Расторжение договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон в  соответствии со ст. 88 ЖК РФ может произойти  в случае капитального ремонта или  реконструкции дома. Реконструкция  объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются  конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких  объектов, peгулируются Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, принятыми в соответствии с ними иными нормативно-правовыми актами РФ (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

     Расторжение договора найма жилого помещения  в судебном порядке применяется  в качестве правовой санкции или  как мера принуждения, не относящаяся  к санкциям. За нарушение жилищных обязательств законодательство предусматривает карательные санкции, под которыми понимаются установленные законом или договором негативные последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.

     Как мера ответственности нанимателя расторжение  договора социального найма применяется  по основаниям, предусмотренным п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ:

     - невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнессния платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению;

     Для социального найма расторжение  договора в качестве меры ответственности  нанимателя и членов его семьи  предусмотрено по основаниям:

     1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);

     2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);

     3) систематическое нарушение прав  и законных интересов соседей,  которое делает невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении  (п. 4 ст, 83 ЖК РФ);

     4) использование жилого помещения не по назначению;

     5) самовольное переустройство (перепланировка) (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

     Не  в качестве меры ответственности  расторжение договора социального  найма по требованию наймодателя  может быть по основаниям: уменьшение общей площади жилого помещения  либо ее увеличение, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут  быть признаны нуждающимися в жилых  помещениях, либо площадь помещения  существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).

     Ответчик  признается невиновным, если докажет, что предпринял все меры заботливости и осмотрительности для надлежащего  исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Уважительность причины неплатежей в соответствии с презумпцией  вины должника, не исполнившего обязательство, доказывается ответчиком по делу.

     Законодательство  не ставит в зависимость вопрос о  выселении ни от размера задолженности, ни от наличия другого жилья.

     В соответствии с ч. 2 ст. 83 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме  проживающих совместно с ним  членов его семьи в любое время  вправе расторгнуть договор.

     В отношении договора социального  найма законодатель закрепил возможность  расторжения договора с помощью  конклюдентных действий нанимателя и членов его семьи: в случае выезда нанимателя и членов его семьи  в другое место жительства договор  считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Указанное основание не включено законодателем в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, где содержатся другие основания расторжения договора по требованию наймодателя. Однако с инициативой расторжения договора в таких случаях выступает именно наймодатель.

     Наймодателю не предоставлено право расторгнуть  договор найма жилого помещения  способом одностороннего отказа от его  исполнения в течение срока действия соглашения. 

3.Военнослужащий как сторона договора социального найма.

В соответствии со ст. 672 Гражданского кодекса РФ в  государственном и муниципальном  жилищном фондах социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения. Договор  социального наймазаключается в  письменной форме на основании ордера на жилое помещениемежду наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем - гражданином, на имя  которого был выдан ордер. Предпосылками  для заключения договора социального  найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на основе этого решения  ордер. Ордер является единственным основанием для вселения в жилое  помещение по договору найма. Выдача ордера на заселение жилых помещений  производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отделом по учету и  распределению жилой площади  или специально назначенным должностным  лицом. Ордер может быть выдан  только на фактически свободное жилое  помещение. Ордер выдается непосредственно  гражданину, которому предоставляется  жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном  порядке. При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетельства  о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также  письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в  предоставленное жилое помещение. Выдача ордера на жилое помещение  может быть приостановлена в случаях, когда фактический состав семьи  не соответствует указанному в решении  о предоставлении жилого помещения  или при выявлении других обстоятельств, которые могли повлиять на решение  вопроса о предоставлении жилого помещения. При вселении в предоставленное  жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как  документ строгой отчетности. Форма  ордера установлена в "Примерных  правилах учета граждан...", утвержденных Постановлением Совмина РСФСР от 31 июля 1984 года № 335. После выдачи гражданину ордера с ним должен быть заключен собственно договор социального  найма. Получив ордер, гражданин  вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении  которой находится жилой фонд, заключения с ним договора найма, а указанная организация обязана  этот договор с ним заключить. Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме(ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 674 ГК РФ). Ордер не является документом, подтверждающим, что договор  заключен в письменной форме, поскольку  он является односторонним административным актом. В договоре должны быть указаны  наймодатель и наниматель, предмет  договора, права и обязанности  сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем. Отсутствие письменной формы договора социального найма не влечет его  недействительность, однако лишает стороны  права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания, что  не лишает их в то же время права  приводить другие доказательства (ст. 162 Гражданского кодекса РФ).