Социальный найм

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела Ш нового Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре. Новый Кодекс достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом Ш Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела Ш ЖК РСФСР 1983 г. и Основами (ст.11-14, 20, 21 и др.).  В этих правовых актах понятия «наем жилого помещения», договор найма жилого помещения» использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию «договор социального найма жилого помещения» (ст.60 ЖК РФ).

Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, ЖК РФ урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл.8 правила направлены на реализацию п.3 ст.672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях установленных ЖК РФ (ч.1 ст.60 ЖК).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Правительством Российской Федерации постановлением от 21 мая 2005 г. № 315 во исполнение ст.63 ЖК РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. Указанным постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п.2). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры соцнайма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт – решение о предоставлении жилого помещения (ч.3, 4 ст.57 ЖК), принятое органом местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам соцнайма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

В свою очередь, договор соцнайма теперь фактически можно рассматривать как основание для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Это является новеллой, поскольку по ранее действовавшим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения  (ст.47 ЖК РСФСР, ст.13, 21 Основ).

Устанавливая правила о форме договора соцнайма, ЖК РФ в ч.1 ст.63 воспроизводит правило ст.674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме.

Заключение Договора соцнайма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой – обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности, и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

Постановлением отменен ряд нормативных правовых актов в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (утвержден постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР» от 25 сентября 1985 г № 415).

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора соцнайма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п.3 ст.423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела УП ЖК РФ.

При этом, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст.156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч.3 ст.60 ЖК РФ речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях соцнайма.

 

ГЛАВА 2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

 

Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. ЖК РФ в ч.1 ст.62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение. По Договору соцнайма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст.15 ЖК РФ).

Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности или к собственности конкретного субъекта Российской Федерации.

В разделе «предмет договора» также  дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст.15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, жилой комнатой является часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений перегородками, предназначенная для проживания, отдыха. Жилая площадь включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.

Самостоятельным предметом договора соцнайма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч.2 ст.62 ЖК РФ). Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом, а также части комнат, помещения вспомогательного использования, такие, например, как кухни, коридоры.

Указывается целевое предназначение жилого помещения – жилое помещение предоставляется для проживания в нем (ст.17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, относятся, например, нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.), адвокаты (Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 г.), педагоги (Закон РФ «Об образовании» от 10 июля 1992 г.).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора соцнайма в силу ч.4 ст.83 ЖК РФ.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

В разделе «предмет договора» также указывается на последующие действия наймодателя. Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. СТОРОНЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

.Договор социального найма заключается уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица, действующего от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской федерации, муниципального образования (наймодатель). Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров соцнайма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постановление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией. Реквизиты уполномочивающего документа также указываются в договоре соцнайма.

Как уже отмечалось, предметом договора соцнайма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду.

В качестве нанимателя выступает физическое лицо – гражданин Российской Федерации, которому предоставлено жилое помещение по договору соцнайма. По общему правилу, участниками жилищных отношений могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства (ст.4 ЖК РФ). Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила: по договорам соцального найма жилые помещения предоставляются только гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное. Следует полагать, что эта правовая новелла имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за более или менее доступную плату жильем прежде всего российских граждан.

В соответствии с ЖК РФ нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны: малоимущие граждане; иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.2, 3 ст.49).

Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде.

ЖК РФ в ч.1 ст.51 установил основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, которые применяются при признании нуждающимися  в жилых помещениях как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий, указанных в федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации.