Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются : а) собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него; б) граждане РФ; в)иностранные граждане и лица без гражданства; г) российские и иностранные юридические лица; д) международные организации; е) иностранные государства; ж) Российская Федерация; з) субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.^*

      Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (орган по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

      К компетенции органов по государственной регистрации прав относятся:

      - проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

      - проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

• государственная регистрация прав; 
• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

      - выдача информации о зарегистрированных правах;

      - принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей;

      - выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

      Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

      - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

      - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

      - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

      - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

      - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

      Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

      В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ началом срока государственной регистрации прав является день подачи заявления о проведении государственной регистрации.

      Регистрационные действия начинаются с момента приема документов и осуществляются в строгой последовательности.

      Согласно п. 2 ст. 7 Закона № 122-ФЗ информация о зарегистрированных правах или мотивированный отказ заявителю выдается в течение пяти календарных дней.

      В некоторых установленных законом случаях регистрация права может быть приостановлена.

      Регистратор также может отказать в государственной регистрации договора купли-продажи, если ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же собственности, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

      Так, строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

      Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

      В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

      Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.^*

      Итак, государственная регистрация - это, прежде всего, процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.^*

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Итак , в заключении дипломной работы можно сделать следующие выводы: наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан. Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора - предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

      Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости - одна из тех, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства.

      Особенность проблемы недвижимости заключается в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание, эксплуатация и реализация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, то есть с учетом публично-правовых установлений государства.

      Именно поэтому правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права.

В работе, в ходе исследования отношений, возникающих, в результате купли-продажи недвижимости были выявлены основные проблемы, возникающие в данной сфере.

      Первое, на что необходимо обратить пристальное внимание это на субъекта сделок с недвижимостью. В отличие от юридических лиц граждане (физические лица) могут быть субъектами сделок, в том числе и купли-продажи недвижимости, в зависимости от наличия у них дееспособности. Купля-продажа недвижимости (в частности, жилого помещения) с участием несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, недееспособных граждан и ограниченно дееспособных граждан возможны только с согласия органов опеки и попечительства. Однако, в настоящее время отсутствуют какие бы то ни было критерии и правила, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав указанных лиц при совершении той или иной сделки с недвижимостью, что порождает споры, которые могут быть рассмотрены только в судебном порядке. В связи с этим, представляется целесообразной разработка методических рекомендаций для вышеуказанных органов, которые позволяет более точно определять обозначенные критерии.

      Также, говоря о купле-продаже жилых помещений, следует обратить внимание на то, что в практике заключения подобных сделок  физическими лицами, имеют место случаи, когда регистрация перехода права собственности не может быть осуществлена из-за смерти участника сделки, имевшей место после заключения договора.

       С целью защиты прав участников купли-продажи недвижимости, в ситуации отсутствия государственной регистрации такой сделки по причинам, не зависящим от воли участников, представляется необходимым дополнить статью 551 ГК РФ пунктом 4 в следующей редакции: « В случае невозможности регистрации сделки из-за смерти одной из сторон суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».

       Также, в настоящее время высвечивается проблема отсутствия законодательного порядка извещения сособственника о предстоящей сделке, когда речь идет о купле-продаже жилого помещения, находящегося в долевой собственности, что потенциально таит угрозу оспаривания сделки в судебном порядке.

      В этой связи предлагается внести дополнения в ст. 250 ГК РФ. Данные изменения, по мнению автора, могут быть изложены в следующей редакции: «в случае неизвестности места жительства участника долевой собственности, либо отказа его от получения уведомления, извещения о продаже должны быть направлены продавцом по последнему известному месту жительства и отчуждение доли недвижимости возможно не ранее, чем через месяц после отказа от получения уведомления либо возврата уведомления продавцу»

      Как эффективный способ защиты гражданских прав приобретателей недвижимости автор рассматривает распространение норм Закона о защите прав потребителей на физических лиц - участников долевого строительства жилья, что прямо предусмотрено ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в действие с 1 апреля 2005г. Нормы Закона об участии в долевом строительстве свидетельствуют о том, что при подготовке Закона были учтены интересы дольщиков и мнение кредитных учреждений, призванных развивать ипотеку, которая является одним из способов решения проблемы конституционного права граждан на жилище.^*

      В России государство гарантирует права собственника, но в случае утраты такого права оно не возместит понесенные убытки, если не будет доказана вина государственного регистратора. Как самый действенный и, пожалуй, единственный способ защиты собственника от убытков из-за утраты или ограничения права собственности на недвижимое имущество, автором рекомендуется страхование риска возникновения убытков вследствие обстоятельств, не выявленных при заключении сделки. Такое страхование получило название страхования титульных рисков или титульного страхования. Реальной альтернативы услуг по титульному страхованию на рынке практически нет, кроме приобретения юридически «чистого» объекта, гарантированного от титульных рисков, что непросто на практике.