САНКТ-ПЕТЕРБУРСКИЙ ИНСТИТУТ

ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ, ЭКОНОМИКИ  И ПРАВА

Кафедра гражданско-правовых дисциплин  
 
 
 
 
 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Договор купли-продажи жилых помещений »

(теория  и судебная практика)

 

Специальность: 030501.65-юриспруденция  
 
 

Студент: Гайдарова Наталья Вадимовна 

Зачетная  книжка студента № Г-3733

18  июня 2010 

Научный руководитель:

доцент

Румер Л.Н.

 

Допускается к защите:

Заведующий  кафедрой

гражданско-правовых дисциплин:

к.ю.н., доцент

Новиков В.В. 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2010

Оглавление

Аннотация……………………………………………………………..…………..3

Введение………………………………………………………………….………..5 

Глава 1. Понятие и виды договоров купли-продажи жилых помещений.

1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения…………...……..7
2. Виды договоров купли продажи жилых помещений…………………….9

Глава 2. Существенные условия договора купли продажи жилого помещения, а также его особенности.

2.1. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений: предмет, цена…………………………………………………………..………...14

2.2. Гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников…………………………………………………………………21

Глава 3. Форма договора купли-продажи жилого помещения и порядок его заключения. Процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения. Исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений. Государственная регистрация договора купли-продажи, переход права.

3.1. Форма договора купли-продажи жилого помещения…………………….31

3.2.Процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения………………………………………………………………………..33

3.3. Исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений……………………………………………………………………….38

3.4. Особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений……………………………………………………………….44

Заключение……………………………………………………………………….50

Библиография…………………………………………………………………….55

Приложение

Договор купли продажи квартиры……………………………………………...59

Судебная  практика………………………………………………………………62

      АННОТАЦИЯ

        Объектом исследования дипломной  работы является договор купли-продажи  жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

      Целью данной работы является:

      Дать  полное определение договора купли-продажи  жилого помещения.

      Определить  основные составляющие договора купли-продажи жилого помещения и особенности его заключения.

      Разработать рекомендации по совершенствованию  законодательства Российской Федерации  в области продажи жилого помещения.

      Работа  состоит из Введения, трёх Глав, Заключения, Библиографии и  Приложения.

      В Главе 1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения – решаются две задачи:

      В параграфе 1 –  даётся полное определение договора купли продажи жилого помещения.

      В параграфе 2 – выделяются основные виды договоров купли-продажи жилых помещений.

      В Главе 2. Существенные условия договора купли продажи жилого помещения, а также его особенности – решаются две задачи:

        В параграфе 1 –  рассматриваются   существенные условия договора  купли-продажи жилого помещения:  предмет, цена.

      В параграфе 2 – описываются гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников.

      В Главе 3. Форма договора купли-продажи жилого помещения и порядок его заключения. Процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения. Исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений. Государственная регистрация договора купли-продажи, переход права. – решаются четыре задачи:

      В параграфе     1 – рассматриваются формы договора купли-продажи жилого помещения.

      В параграфе 2 – рассматривается процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения.

           В параграфе 3 – уделяется внимание исполнению и прекращению договора купли-продажи жилых помещений.

      В параграфе  4 – уделяется особое внимание государственной регистрации договора купли продажи жилых помещений.

      В Заключении сделаны основные выводы по работе, предложены свои предложения по усовершенствованию Законодательства Российской Федерация, в области заключения договоров купли – продажи жилых помещений. 

      ВВЕДЕНИЕ

      Под предметом исследования данной работы понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

      На  важность и актуальность этого вопроса  указывает тот факт, что само государство - Российская Федерация выделило его  в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации - Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

      Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

      Учитывая  высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

        Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

        На рынке жилья активно действует  криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство, несомненно, не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

      В виду того, что изучаемая тема очень  обширна, в работе акцентировано  внимание на наиболее важных, на наш  взгляд, моментах, и сделана попытка  связать их с практикой.

      Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано  с тем, что согласно Закону «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» право собственности  на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

          Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения, в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи, с чем цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

1. Понятие и виды договора купли-продажи жилого помещения

1.1.Понятие  договора купли-продажи жилого помещения.

        Выделение в главе 30 ГК РФ  Гражданский кодекс РФ, часть  2 от 26 января 1996 года № 14-ФЗ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

      Договор купли-продажи жилого помещения всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т.е. передача товара) могут совпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора. Купля-продажа возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот. Однако возмездность обязательства не равнозначна его эквивалентности. Рыночная экономика обеспечивает эквивалентность товарного обращения лишь на макроуровне, что не исключает неравенства встречных предоставлений по отдельным сделкам. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи жилого помещения позволяет характеризовать его как взаимный (синаллагматический).

      Договор купли-продажи жилого помещения порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так догов дарения жилого помещения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары. По договору аренды имущество передается не в собственность, а во временное владение и (или) пользование.

      Таким образом, основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи жилых помещений  являются: возмездность, бесповоротная  смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.^*