Договор купли-продажи жилых помещений (теория и судебная практика)

      А. обратился в суд с иском  к Б., С. о прекращении права  пользования жилым помещением в квартире и выселении. Свои требования истец мотивировал тем, что ответчики, не являются членами его семьи и проживают в принадлежащей ему на праве собственности квартире.

      Ответчики в судебное заседание не явились.

      Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

      Надзор…

      Первый  Столичный Юридический Центр  представлял интересы А.

      В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. ^*

      Как видно из материалов дела, А. на праве  собственности принадлежит квартира. На принадлежащую ему жилую площадь была зарегистрирована его супруга со своими двумя несовершеннолетними детьми. Брак был расторгнут, а позже его бывшая супруга умерла, а ее дети Б. и С. остались проживать в его квартире, не являясь членами его семьи.

      Позже Б. зарегистрировала в спорной квартире своего несовершеннолетнего ребенка.

      А. вступил в новый брак, но из-за конфликтных отношений с ответчицей, которая продолжает проживать со своей семьей в его квартире, не имеет возможности проживать  на принадлежащей ему жилой площади.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил  из того, что отношения между сторонами  по настоящему спору возникли до введения в действие Жилищного кодекса  РФ, т.е до 29 декабря 2004 года, поэтому ст. 31 ЖК РФ применена быть не может. С данным выводом суда нельзя согласиться по следующим основаниям.

    Судом дано неверное толкование ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку отношения между сторонами по данному делу носят длящийся характер. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.^*

      Кроме того, ранее действующее законодательство также предусматривало возможность, что помещение необходимо для  личного пользования собственника (ст. ст. 135, 136 ЖК РСФСР).

      Московский  областной суд определил: решение городского суда отменить и дело возвратить в тот же суд на новое рассмотрение.

      Если  применительно к пользованию  жилой площадью, в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда ЖСК, определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи, чем и объясняется “нестабильность” правового положения всех членов семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен быть сужен до круга близких родственников собственника - его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членами семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными, прежде всего на придание данному праву устойчивого характера. Именно с этих позиций предлагалось решить указанные вопросы в проекте нового Жилищного кодекса РФ.

      Сохранение  права пользования жилой площадью за бывшими членами семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу законом не предусмотрено. Однако представляется, что по своему правовому статусу они в данном случае могут быть приравнены к членам семьи. Этот вопрос, правда, затрагивался в проекте ЖК РФ, где предлагалось обусловить отчуждение собственником жилых помещений, в которых проживают бывшие члены семьи собственника, предварительным заключением с ними договоров аренды (применительно к новому ГК это был, по-видимому, договор коммерческого найма жилого помещения) сроком не менее трех лет, а в отношении несовершеннолетних из числа бывших членов семьи собственника - до достижения ими совершеннолетия.

      В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре, покупатель вправе в соответствии с абз.2 п.1 ст.460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения. На мой взгляд, в данном случае договор не может быть признан заключенным, так как он не содержит одного из существенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом (п.1 ст.558). Такой договор является ничтожным как несоответствующий требованиям закона (ст.168 ГК РФ).

      Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

      В Гражданском кодексе Российской Федерации указывается только на “проживание” несовершеннолетних в отчуждаемых помещениях как на условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилых помещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы проживание следует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в них.

      Несоблюдение  требования ГК РФ о получении предварительного согласия органов опеки и попечительства влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК).

      Рассмотрение  всех вопросов, связанных с отчуждением  жилой площади, заключением, а также  изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье, либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.

      Продажа жилых помещений, принадлежащих  несовершеннолетним, находящимся в  учреждениях для детей-сирот и  детей, оставшихся без попечения  родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей), не рекомендуется.

      В случае выдачи органом опеки и  попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых  помещений с приобретением жилья  после его продажи (с последующим  приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производиться с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

      Оформление  предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производиться в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.

      Средства  от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного или иного коммерческого банка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним органы опеки и попечительства, запрашивают следующие документы:

а) заявление  родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых  помещений;

в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;

г) копии  свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места  продажи и места покупки;          

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копия  справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности  по уплате налога на недвижимость.

      Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

      В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе, необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на регистрацию, из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

      Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых  производиться покупка квартиры в рассрочку при одновременной  продаже имеющихся в собственности  жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений, в силу большого риска потери имеющейся площади.^*

      Наряду  с защитой прав несовершеннолетних, гражданское законодательство также  гарантирует определенные права  сособственников жилых помещений. Так, при продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее, к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на один месяц и направить извещение об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводиться без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.

Распоряжение  имуществом, которое находиться в  долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК РФ). Вместе с тем, участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст.250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

      Это право заключается в том, что  при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст.250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. По этому поводу существуют конкретные судебные решения.

      Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее, чем в течение трех месяцев  после продажи доли третьему лицу (п.3 ст.250 ГК). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.