В
частности оно должно быть безопасным
для постоянного проживания в
нем граждан, благоустроенным, отвечать
санитарным и техническим требованиям,
предъявляемым к жилью. Указанные
обстоятельства подтверждаются заключениями
СЭС, инженерно-техническими, другими
заключениями и актами обследования компетентных
органов. К сожалению, на самом деле ведомственным
нормативным актом установлены лишь конструктивные
дефекты жилых домов, жилых помещений,
наличие которых выводит жилой дом, жилое
помещение из числа пригодных для постоянного
проживания граждан, и только для домов
государственного и муниципального жилищного
фонда.
В
рамках одного законодательного акта
- ГК жилище по своему назначению в разных
плоскостях имущественных отношений
(собственности и найма) охарактеризовано
по-разному, что не имеет какого-либо обоснования
и относиться к несовершенству закона.
Жилище как объект в отношениях собственности,
так и в отношениях найма должно представлять
одно и то же функциональное понятие -
место именно постоянного проживания,
а не просто место жительства.
Жилые
помещения, функционально предназначенные
для постоянного проживания, должны
удовлетворять соответствующим
техническим, санитарным и иным потребительским
нормами требованиям по дневной
освещенности, безопасности, водоснабжению
и водоотведению, постоянному отоплению,
проветриванию и другим условиям, обеспечивающим
нормальные, здоровые условия проживания.
Кроме
всего прочего дополнительным требованием
к жилому помещению является его
регистрация в качестве жилого в
соответствующем органе. На сегодняшний
день таким органом является БТИ.
б)
Цена в договоре купли-продажи
жилого помещения
Значительно отличается от общих положений
о договорах и такое условие договора
купли-продажи жилого помещения, как цена
(ст. 555 ГК РФ).
Во-первых,
положение о том, что исполнение
договора, в котором не определена
цена, должно быть оплачено по цене, обычно
взимаемой при сравнимых обстоятельствах
за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ),
не подлежит применению к договорам
продажи жилых помещений, как и вообще
к договорам продажи недвижимости. Здесь
будет действовать иное правило: при отсутствии
в договоре согласованного сторонами
в письменной форме условия о цене недвижимости,
договор о ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых,
цена на жилой дом, находящийся на земельном
участке, должна включать и цену передаваемой
с этим объектом части земельного участка
или права на нее, если иное не предусмотрено
законом или договором. В случаях, если
происходит одновременное отчуждение
жилого дома и земельного участка, стороны
в договоре могут указать цену каждого
объекта в отдельности.
Оценка
недвижимости - явление многофакторное
и сложное. Поэтому на рынке недвижимости
оценку недвижимого имущества осуществляют,
как правило, профессиональные оценщики.
По желанию гражданина рыночная стоимость
может определяться на основании заключения,
составляемого экспертом, имеющим лицензию
на осуществление такой деятельности.
Оценить квартиру может и риэлтерская
фирма, однако владелец лицензии на осуществление
риэлтерской деятельности не вправе выступать
в качестве оценщика недвижимости при
осуществлении сделок, в которых он участвует
в качестве риэлтера. Такие сделки являются
оспоримыми и могут быть расторгнуты в
судебном порядке по заявлению заинтересованных
лиц.
Практика
отношений между оценщиком и
клиентом строится на договорной основе.
Договор на проведение оценки составляется
в простой письменной форме и
обязательно должен содержать (ст.10
ФЗ-135 «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» от 29 июля 1998
года):*
1) объект оценки;
2)
вид стоимости имущества (способ
оценки);
3)
размер денежного вознаграждения
за проведение оценки;
4)
сведения об обязательном страховании
гражданской ответственности оценщика
в соответствии с настоящим
Федеральным законом;
5)
наименование саморегулируемой
организации оценщиков, членом
которой является оценщик, и
место нахождения этой организации;
6)
указание на стандарты оценочной
деятельности, которые будут применяться
при проведении оценки;
7)
указание на размер, порядок и основания
наступления дополнительной ответственности
по отношению к ответственности, установленной
гражданским законодательством и статьей
24.6 настоящего Федерального закона, оценщика
или юридического лица, с которым оценщик
заключил трудовой договор.
В
договоре на проведение оценки, заключенном
заказчиком с юридическим лицом,
должны быть указаны сведения об оценщике
или оценщиках, которые будут
проводить оценку, в том числе
фамилия, имя, отчество оценщика или
оценщиков.
Договор
на проведение оценки как единичного объекта,
так и ряда объектов должен содержать
точное указание на этот объект или эти
объекты, а также описание этого объекта
или этих объектов.
В
отношении оценки объектов, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской
Федерации или муниципальным образованиям,
договор на проведение оценки от имени
заказчика заключается лицом, уполномоченным
собственником на совершение сделок с
объектами, если иное не установлено законодательством
Российской Федерации.
Конечным
результатом экспертизы является отчет,
который, как правило, составляется в форме
письма и содержит полную информацию о
методах расчета и итоговой стоимости
конкретного объекта оценки.
Гражданский
кодекс Российской Федерации устанавливает
ряд дополнительных требований к порядку
определения цены на недвижимость. Во-первых,
при продаже здания, сооружения или другого
недвижимого имущества, находящегося
на земельном участке, многое зависит
от того, какие права на земельный участок
переходят к покупателю. Если земельный
участок продается вместе со зданием,
сооружением или другим недвижимым имуществом
(см. ст.552 ГК РФ), то цена на недвижимость
включает цену соответствующей части
земельного участка. Если же земельный
участок передается на праве аренды и
т.п., то в цену недвижимости включается
лишь цена этого права. Иной порядок определения
цены может быть предусмотрен законом
или договором продажи недвижимости.
Во-вторых,
если в договоре цена на недвижимое
имущество определена не за объект
в целом, а за единицу площади
или иного показателя размера, то
при определении общей цены учитывается
фактический размер продаваемого покупателю
имущества.
Как
и сам договор о продаже
жилого помещения, любое соглашение о
цене изменении должно быть составлено
в письменной форме под страхом недействительности
договора в целом.
Цена
может быть указана либо путем
обозначения конкретной денежной суммы
(в тексте договора), либо путем отсылки
на какой-либо прейскурант цен, которым
стороны согласились однозначно
руководствоваться ( это возможно, например,
при продаже квартир по ценам, определенным
органом местного самоуправления (продавцом)
и зафиксированным в специально утвержденном
прейскуранте).
Статья
555 ГК РФ однозначно считает договор продажи
недвижимости незаключенным в случаях,
когда:
а)
в нём цена не указана совсем. При этом
не имеет значения, по какой причине это
сделано (например, по небрежности сторон);
б)
когда по условиям договора продажи недвижимости
цена не может быть определена. Имеется
в виду, что путем толкования договора
нет возможности однозначно определить
цену объекта недвижимости.
Статья
555 ГК РФ запрещает использование
такого метода, как использование
цен на аналогичные товары и т.п.
В случаях, когда цена жилого
помещения в договоре продажи
недвижимости установлена на
единицу ее площади или иного показателя
ее размера, общая цена такого жилого помещения,
подлежащая уплате, определяется исходя
из фактического размера переданного
покупателю недвижимого имущества.
Ввиду того, что существенным условием
договора купли-продажи жилых помещений
является цена договора, в договоре должна
обязательно указываться не только сумма,
за которую продается жилое помещение,
но и порядка расчетов между продавцом
и покупателем.
При
этом возможна передача денег до подписания
сторонами договора, непосредственно
при его подписании, а также после подписания
договора - в случае расчета с рассрочкой
платежей. В последнем случае в договоре
обязательно указание даты окончательного
расчета между продавцом и покупателем,
а при необходимости - также и сроков промежуточных
платежей. Эти условия также являются
существенными условиями договора, без
них он не считается заключенным.
Изменение
цены после заключения договора допускается
в случаях и на условиях, предусмотренных
договором, законом либо в установленном
законом порядке (п.2 ст.424 часть первая
Гражданский кодекс Российской Федерации).
2.2.
Гарантии прав
членов семьи собственника,
несовершеннолетних
и сособственников.
Сделки
с жилыми помещениями связаны
с оборотом довольно-таки больших
денежных средств и с осуществлением
гражданами их конституционного права
на жилище. Поэтому необходимо обезопасить
участников этих отношений и гарантировать
им право на жилье. На это направлена ст.558
и некоторые другие статьи Гражданского
кодекса.
В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным
условием договора продажи дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры, иного
жилья, в котором проживают лица, сохраняющие
в соответствии с законом право пользования
этим помещением после его приобретения
покупателем, является перечень этих лиц
с указанием их прав на пользование продаваемым
жилым помещением.
В указанный
перечень можно включить следующие субъекты:
а)
наниматель жилого помещения и члены семьи
нанимателя по договору социального найма
жилого помещения, а также граждане, переставшие
быть членами семьи нанимателя жилого
помещения, но продолжающие проживать
в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных
лиц определяется по правилам ст.31 ЖК РФ.
б)
наниматель жилого помещения по договору
коммерческого найма жилого помещения
и постоянно проживающие с ним граждане.
Их перечень определяется по правилам
п.2 ст. 677 ГК, ст.679 ГК РФ*;
в)
поднаниматель жилого помещения
в пределах срока действия договора
найма жилого помещения, как социального,
так и коммерческого (ст. 685 ГК РФ, ст.77 и
79 ЖК РФ);
г)
временные жильцы, которым нанимателем
и гражданами, постоянно с ним
проживающими, по общему согласию и
с предварительным уведомлением
наймодателя предоставлено право
безвозмездного проживания сроком до
шести месяцев*;
д)
получатель ренты по договору пожизненного
содержания с иждивением, если в договоре
оговорено проживание его в данном жилом
помещении (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ГК РФ, ст.34
ЖК РФ);
е)
ссудополучатель по договору безвозмездного
пользования жилым помещением в пределах
срока действия договора (п.1 ст.700 ГК РФ).
Перечисленные
лица обладают правом пользования жилым
помещением, о чем и говорится в ч.2 ст.558
ГК РФ.
Согласно
ст.53, 127 ЖК РСФСР состав членов семьи
собственника квартиры определяется аналогично
категории членов семей нанимателей
в домах государственного и общественного
фондов и членов жилищно-строительных
кооперативов. Поэтому с переходом квартир
в указанных фондах в собственность граждан,
изменений в составе их семей в связи с
этим, как правило, не происходит.
В
статье 127 ЖК РСФСР указывается, что члены
семьи собственника вправе пользоваться
жилой площадью в квартире наравне с ее
собственником, если они совместно проживают
с ним. Но данное обстоятельство не имеет
определяющего значения по смыслу п.1 ст.292
ГК в отношении тех членов семьи, которые
отнесены к таковым в самом законе, т.е.
супруга собственника квартиры, их детей
и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться
жилой площадью в квартире как в случае
проживания в ней вместе с ее собственником,
так и без него. Непроживание самого собственника
с указанными членами его семьи на жилой
площади принадлежащей ему квартиры никоим
образом не может отразиться на их праве
пользования этой площадью. Совместное
проживание с собственником квартиры
и ведение с ним общего хозяйства имеет
значение в отношении других его родственников,
нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц,
которые по данному основанию могут быть
признаны членами его семьи.