Понятие договора продажи жилых помещений  прямо в Гражданском кодексе  не предусмотрено. Его можно вывести  на основе легального определения договора купли-продажи ( п.1.ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество).^*

       Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно

сформулировать  понятие договора купли-продажи  жилого помещения следующим образом:

     По договору купли - продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя  жилой дом, квартиру, часть жилого  дома или квартиры, а покупатель  обязуется принять это имущество  по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

      Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых  помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны  такого рода  договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

      Договор купли - продажи жилого помещения  является видом договора купли - продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

      Основным  признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

1.2. Виды договоров купли-продажи жилых помещений.

      Действующее законодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажи  жилья. Данную классификацию можно  провести по различным основаниям, что позволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилых помещений.

1. по предмету 

а) по виду предмета:

*договор  купли-продажи жилого дома;

*договор купли-продажи квартиры;

*договор купли-продажи части жилого дома;

*договор купли-продажи доли квартиры;

*договор купли-продажи доли жилого дома.

б) по целостности  предмета:

*договор купли-продажи жилого помещения (здания), незавершенного строительством;

*договор купли-продажи жилого помещения, (законченного объекта).

2. по основаниям  нахождения жилого помещения с собственности

*договор  купли-продажи жилого помещения  в жилищно-строительных и жилищных  кооперативах;

*договор  купли-продажи жилого помещения,  принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации).

3.по  субъектам

*договор купли-продажи жилого помещения между физическими лицами;

*договор  купли-продажи жилого помещения  с участием юридических лиц  (юридического лица);

*договор  купли-продажи жилого помещения  с участием государственных органов или муниципальных образований.

      Особенности участия юридических лиц в  обороте жилых помещений заключаются  в особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое положение юридических лиц, так и специального законодательства (корпоративного, антимонопольного и др.).^*

      Заключение  сделок купли-продажи жилых помещений  влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые  последствия, необходимость отражения операции по передаче (получению) недвижимости в бухгалтерском учете.

      Договор купли-продажи жилого помещения  с участием государственных органов  или муниципальных образований.

      Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем  порядке на основе норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому это необходимо учитывать при заключений сделок.

      Управление  по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений  от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрести жилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут быть переданы:

а) освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, проживающим в этих квартирах нанимателям;

б)арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников;

в)нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одного члена семьи;

г) занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на бесплатную приватизацию жилья;

д) освободившиеся жилые помещения;

е) жилые помещения во вновь построенных домах.

Продаже не подлежат жилые  помещения:

а) признанные непригодными для постоянного проживания,

б) служебные,

в) в  общежитиях,

г) в специализированных домах.

      Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

4. по обязательности  заключения договора  купли-продажи жилого  помещения для одной из сторон

*договора купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон;

*договора, обязательность заключения которых  предусмотрена действующим законодательством. 

      В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и  юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

      Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья, обязательные для заключения для одной из сторон.

5. по наличию связи  сделки купли-продажи  жилого помещения  с обретением права  на земельный участок,  на котором расположено  жилое строение (часть  его), или ее отсутствии.

*договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

*договоры  купли-продажи с передачей покупателю  недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

      К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

      Ко  второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

      Как известно, недвижимость – это  земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      Передача  в результате исполнения договора купли-продажи  жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).

2. Существенные условия договора купли продажи жилого помещения, а также его особенности.

2.1. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений: предмет, цена.

      а) Предмет в договоре купли- продажи жилого помещения.

        Содержание договора принято  рассматривать как некую совокупность  условий. Общая часть договорного  права указывает лишь на одно  условие, соглашение по которому  влияет на дальнейшую судьбу  любого договора. Это - его предмет (ч.1 п.1 ст.432 ГК, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

      Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение). Предметом договора в нашем случае является жилое помещение.^*

      Выделяется  три критерия при определении  помещения в качестве предмета договора. Во-первых, это удовлетворение помещения  ряду требований (санитарным, техническим  и т.д.), т.е. пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома) ч.2 п.1 ст.673 ГК РФ, п.2.ст.15 ЖК, во-вторых, целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц (ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения ( ч.1 п. 1 ст.673 ГК РФ).

      В связи с тем, что в последнее  время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

      Теперь  остановимся на каждом из названных  критериев и подробнее разъясним  их содержание.

      Прежде  всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованным видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе. Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.

      Помещение становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от пребывания (ст.20 ГК РФ). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного. Гражданский кодекс Российской Федерации не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ, Глава 2 ст.15 п.4 ЖК РФ, ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 января 2006 г. N 47)^*