Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению.

      Распоряжение  имуществом, которое находится в общей совместной собственности (имущество супругов) осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п.4 ст.253 ГК РФ). Согласно п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом  порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право потребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки

3. Форма договора купли-продажи жилого помещения. Государственная регистрация договора купли-продажи, переход права.

3.1. Форма договора купли-продажи жилого помещения.

      Сделки  должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленной законом минимальной оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки  (ст. 161 Гражданский кодекс Российской Федерации) 
Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со ст. 159 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть совершены устно.

      Можно ли обойтись без нотариуса? В соответствии с действующим законодательством  нотариальное удостоверение договора необязательно. На регистрацию принимаются договоры как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме. Какую форму выбрать, зависит лишь от желания участников сделки. И первая, и вторая имеют свои достоинства и недостатки.

      Вариант первый: обратиться к нотариусу. Один из основных аргументов сторонников нотариально удостоверенной формы договора - нотариус проверяет правильность оформления документов. Нотариус должен решать следующие задачи: 1) перед удостоверением договора он устанавливает личности всех участников сделки, проверяет их личные документы; 2) определяет подлинность подписей на всех удостоверяемых документах, поскольку они подписываются в его присутствии; 3) определяет психическое состояние лиц, участвующих в сделке (например в диалоге), выясняет их дееспособность и подтверждает их вменяемость в момент совершения сделки; 4) разъясняет каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения; 5) проверяет весь комплект необходимых документов. Если они не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия какого-то документа, то нотариус обязан приостановить удостоверение сделки. При удостоверении договора нотариус проверяет правильность его составления, соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости он сам может составить проект договора. Таким образом, придя к нотариусу, вы снимаете с себя часть проблемы.

        Вариант второй: сделать все самостоятельно. Следует отметить, что преимущества нотариального удостоверения носят теоретический характер. Так должно быть. Однако существует и практический аспект. Из-за большого объема работа нотариусов поставлена на поток. Соотношение случаев расторжения, признания сделок недействительными как нотариально удостоверенных, так и не удостоверенных договоров примерно одинаковое. Более того, ни один нотариус не гарантирует юридической чистоты совершаемой сделки. Ситуация такова, что даже при исключительной добросовестности и компетентности нотариуса все проверить невозможно. Выполнить многие функции нотариуса участники сделки могут и сами. Причем в некоторых случаях они это делают лучше – ведь никто лучше их самих не знает всех особенностей совершения данной сделки. Что нужно проверить, какие дополнительные условия включить в текст договора, продавец и покупатель вполне могут решить без помощи нотариуса.

         Договор купли-продажи , заключенные простой письменной форме, идут в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).^*

      Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

      Следует также отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.^*

3.2. Процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения.

        Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

       Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ.

      В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

      Обязательным  документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

      - договор передачи жилого помещения  в собственность гражданам (приватизации);

      - справка от председателя, о полной выплате пая (подтверждающая право собственности на данное жилое помещение), если квартира кооперативная.

      - договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля куплены собственником;

      - договор мены, если жилое помещение  либо его доля были обменены на другое;

      - договор дарения на объект  недвижимости или земельный участок;

      - свидетельство о праве собственности (общей долевой собственности) в порядке наследования;

      - правоустанавливающий документ, подтверждающий  право собственности (право общей  долевой собственности, право  общей совместной собственности), на жилое помещение, зарегистрированное  в Бюро технической инвентаризации, до введения Закона ФЗ-122 «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

      - решение суда о признании права  собственности на жилое помещение,  либо его долю, вступившее в  законную силу, если право собственности было установлено в процессе судебного разбирательства;

      В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

      Справка с места жительства (Справка о регистрации Ф9) нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

      В настоящее время ситуация на рынке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было, форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация. (ст.21,27 ГК РФ).

      Более того, закон предъявляет такие требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в социальной защите.

      Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет - с согласия родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами - их опекуны или попечители.    

      Справка из отдела архитектуры требуется в случае, когда здание, в котором находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования, либо в процессе проживания в нём, была проведена реконструкция, либо перепланировка.

        Одним из особенных документов, который необходимо получить до оформления купли-продажи жилого помещения, является согласие супруга продавца жилого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое помещение приобретено в период брака. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определена форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержаться информация, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.

      Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя - но уже на покупку жилого помещения. Это понятно - ведь деньги, на которые приобретается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

      При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

      Справка об отсутствии задолженности  по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади в том случае, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ за бывших собственников жилого помещения.

      Личность  сторон по общему правилу устанавливается  на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения.

      Личность  представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена нотариально заверенной доверенностью, на совершение сделки купли-продажи.

      Личность  ребенка и (или) его законного  представителя устанавливается  на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

      Если  законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст.136, 137 СК РФ).

      От  опекунов, приемных родителей требуется  соответствующее удостоверение  или постановление органов опеки  и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о  передаче ребенка на воспитание в  приемную семью (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. № 829).

      Если  в качестве представителя выступает  руководитель учреждения, являющегося  опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении (ст.147 СК РФ).

      Когда стороной в договоре купли-продажи  жилого помещения выступает юридическое  лицо, необходимо представить его  учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

      В случае сомнения относительно подлинности  документа органу юстиции следует  отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

3.3. Исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений.

      Исполнение договора купли-продажи жилых помещений заключается в передаче продавцом покупателю проданного жилого помещения, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемое ему жилое помещение.