Аренда

     Так, требования, которые предъявляются  к качеству отделки нежилого помещения, передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому если арендатор хочет взять данное помещение, например, в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может на законных основаниях потребовать согласовать условие об эстетическом виде конструктивных элементов помещения (окрашиванию, облицовке, остеклению). В результате данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по нему необходимо провести данные согласования, чтобы они затем нашли подобающее (необходимое и достаточное) отражение в тексте договора⁴.

     Только  существенными условиями содержание договора не ограничивается. Из всей совокупности условий часть из них имеют обычную или случайную юридическую значимость. Таким образом, нам необходимо рассмотреть обычные и случайные условия договора аренды.

     Обычные условия в отличие от существенных не требуют согласования сторон.

     Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах по регламентации тех или иных отношений и начинают действовать автоматически в момент заключения договора. Это совсем не значит то, что в данном случае игнорируется воля сторон договора и они как бы выключены из процесса установления договорных отношений. Здесь соглашение сторон заключается в том. что самим фактом заключения договора данного вида они соглашаются подчинить его содержание обычным условиям, содержащимся в действующих нормативных актах.

     Следовательно, предположение о соблюдении обычных условий исходит из факта достижения соглашения о заключении данного вида договора, а значит, соглашения и признания тех правовых условий, что содержатся в законодательстве об этом договоре и поэтому автоматически вступают в действие.

     В этом отношении весьма показателен пример о включении в договор аренды условия о риске случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества. В отношении данного условия двух мнений быть не может. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, т.е. арендодатель. Это условие должно быть записано в договоре аренды.

     Таково  общее правило, убытки (риск) в связи  с гибелью или порчей вещи несет  ее собственник. Если в отношении  вещи, принадлежащей собственнику, заключается сделка, то по гражданскому праву решение вопроса о том, на кого возлагаются возможные неблагоприятные последствия случайной гибели или случайной порчи связаны с моментом перехода права собственности (оперативного управления).

     При аренде вещи (если не предусмотрен выкуп арендованного имущества) никакого права собственности нет. Правомочие распоряжения как было, так и остается у собственника, а два других правомочия владения и пользования он лишь передает на определенный срок.

     В Гражданском кодексе в отношении обязанностей собственника есть еще одно общее правило. Риск гибели или повреждения имущества, которые могут наступить вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (п. 3 ст. 211) несет сам собственник. поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность в случае реализации (проявление в своей грозной силе) названных опасностей.

     Что касается законов, то применительно  к аренде в них нет положения  о переводе указанного риска на арендатора. Однако, есть нормативный документ, не имеющий ранга закона, который данный риск возлагает на арендатора. Эту норму устанавливает распоряжение мэра Москвы от 21 мая 1994 г. № 124-рм "О расширении практики страхования государственной (городской) собственности за счет средств арендатора".

     Наличие опасений у собственника за сохранность  своего имущества от риска случайной гибели имущества еще не дает ему право возлагать его на арендатора. Тем более, что именно для него затраты на страховые платежи включаются в себестоимость продукции (работ, услуг). Эта нормы введена Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 1996 года № 1387 "О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Российской Федерации".

     Таким образом, у арендодателя прямо, а  у арендатора опосредованно (через арендную плату) стоимость страхования будет включена в соответствии с законодательством РФ в себестоимость продукции (работ, услуг) у каждой из сторон договора аренды. Однако, надо иметь в виду, что ни в одном из документов по регламентации арендных отношений нет однозначного описания состава и характера затрат по аренде⁵.

     Еще надо принимать во внимание, что  арендодатель, осуществляя самостоятельно страхование своего имущества от риска его случайной гибели, наверняка сделает это с большей ответственностью, т.е. прежде всего включит в договор страхования защиту. Именно от тех рисков, что действительно с наибольшей вероятностью угрожают передаваемому в аренду имуществу. Если страхование арендованного имущества переложить на арендатора, то он, как правило, застрахует имущество на минимальное количество рисков и к тому же носящих несущественный характер, чтобы сделать это за возможно низкую страховую премию. В такой ситуации, когда стремятся любыми способами минимизировать затраты на страхование, чаще всего прибегают к услугам страховщика, который в силу своей профессиональной и финансовой несостоятельности, возможно впоследствии не выполнит взятые на себя обязательства.

     К числу обычных условий для  договора аренды следует относить и  примерные условия, если в отношении их выполнены два требования:

     1) Примерные условия должны быть  разработаны для договора соответствующего вида и опубликованы в печати в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия (пп. 1 и 3, ст. 427 ГК РФ).

     2) В договоре должна иметься  отсылка к этим примерным условиям (п. 2 ст. 427 ГК РФ).

     Случайными  называют такие условия, которые  изменяют, либо дополняют обычные условия договора. Их особенность состоит в следующем:

     - решение о включении данных  условий в договор принимается сторонами;

     - наличие или отсутствие рассматриваемых  условий не влияет на действительность договора;

     - отсутствие случайного условия  лишь тогда влечет за собой  признание конкретного договора незаключенными, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия, в противном случае договор считается заключенным и без случайного условий. Так, например, если при согласовании условий договора аренды стороны не решили вопрос о том, какие улучшения в арендованном нежилом помещении можно производить арендатору, договор считался заключенным и без этого случайного условия. Однако, если арендатор докажет, что он предлагал договориться, например, об облицовывании стен керамической плиткой для проведения в этом производственном помещении зарядки, ремонта и хранения аккумуляторных батарей, но это условие не было принято, договор аренды считается незаключенным⁶.

     1.3. Форма договора аренды.

     Под "формой" применительно к договору понимается то, в каком виде совершается сделка: письменно, устно, по факсу, телексу и т.д.

     Договор аренды является одним из видов сделок, к его форме применяются как общие, так и специальные правила о форме сделок.

     Законодательство  об аренде предоставляет возможность  физическим лицам заключать между собой договор аренды сроком до одного года в устной форме (п.1 ст. 609 ГК РФ).

     Виды  договоров аренды, для которых  письменная форма обязательна:

     1) Договор аренды, в котором хотя  бы одна сторона - юридическое  лицо (п. 1 ст. 161 ГК РФ);

     2) Договор аренды, в котором сторонами являются граждане и сумма договора превышает не менее, чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РФ);

     3) Договор аренды зданий и сооружений, независимо от состава участвующих сторон и срока аренды (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

     Соблюдение  формы договора аренды - условие  необходимое, но недостаточное, поскольку  надлежащим образом должен быть соблюден порядок совершения рассматриваемой сделки. То есть необходимо в обязательном порядке совершить определенные процедуры, без которых документ, подтверждающий заключение сделки, вступает в действие и приобретает юридическую силу⁷.

     В частности, помимо подписания сторонами  договора аренды и скрепления его  печатями, документально должен быть оформлен факт передачи имущества. Что помимо всего прочего будет еще свидетельствовать о реальности совершенной сделки. Так, передача арендодателем здания (сооружения) считается исполненной после предоставления арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК).

     Предназначение  формы договора состоит в том, что она призвана закреплять и правильно отражать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, т.е. законность сделки об установлении арендных отношений между сторонами, а значит, и обязательность ее исполнения арендатором и арендодателем.

     Однако, на практике к содержанию договора подходят весьма упрощенно в силу разных причин (например, слабого владения терминологией или знания правовых вопросов), что впоследствии приводит к разногласиям его положений, а то и возникновению конфликтных ситуаций.

     В целях предотвращения указанных  споров, а если они возникли, то для  их разрешения, в Гражданском Кодексе  помещены на этот счет специальные правила в виде самостоятельной статьи 431 "Толкование договора", из нее следует, что при уяснении содержания договора решающее значение придается его буквальному тексту и вытекающему из него смыслу. Зная об этом, участники делового оборота должны с особой тщательностью, выверяя каждое положение, работать над тестом договора. Поэтому содержание текста договора аренды должно адекватно отражать волю арендодателя и арендатора на момент заключения договора⁸. 
 

Глава II. Стороны арендных отношений

     Сдача имущества в аренду является актом  расположения им. Поэтому в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества  в аренду прежде всего принадлежит его собственнику. Его относят к числу основных арендодателей, которыми могут быть как физические, так и юридические лица разных форм собственности.

     Только  собственниками состав арендодателей  не исчерпывается. В этой же статье ГК РФ говорится, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать  в аренду имущество.

     Применительно к объектам государственной или  муниципальной собственности это выглядит следующим образом:

     1. Предприятия, за которыми имущество  закрепляло на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Здесь арендодатели действуют в рамках предоставленных им прав. Арендодатели - специально уполномоченные органы.

     2. Предприятия, за которыми имущество  закреплено на праве хозяйственного ведения в соответствии со ст. 295 ГК РФ. Предприятия могут сдавать в аренду объекты недвижимости - только с согласия собственника, либо объекты движимого имущества - самостоятельно за исключением случаев, установленных законами и иными нормативными актами.

     Под уполномоченными госорганами понимаются Госимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом на местах - соответственно по субъектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ, а также иные органы, уполномоченные государством, в том числе на сдачу в аренду земельных участков и других природных объектов.

     В отношении того, кто может быть арендатором, ограничений практически не существует, такое право предоставлено любому физическому или юридическому лицу. Исключение составляют лишь случаи, когда при пользовании определенным имуществом (природных и некоторых других объектов) требуется лицензия, то есть специальное разрешение на занятие соответствующим видом деятельности.

     В качестве примера можно привести требование ст. 34 "Порядок предоставления участков лесного фонда в аренду" (Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ). В соответствии с ним арендатор должен иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности, поскольку данная деятельность по использованию лесного фонда подлежит лицензированию в соответствии с законодательством РФ (ст. 81 Лесного кодекса РФ).