РЕФЕРАТ

Дисциплина: Правоведение

Тема: «Договоры  по оказанию услуг. Договор аренды.» 
 

Содержание

Введение...................................................................................................................3

1. Участники  договора аренды...............................................................................3

2. Договор  как правовая форма арендных  отношений........................................4

3. Объект (предмет) аренды....................................................................................5

4. Субаренда.............................................................................................................6

5. Арендная  плата....................................................................................................7

6. Срок  аренды.........................................................................................................7

7. Права  и обязанности сторон аренды  недвижимого имущества......................9

8. Ответственность  сторон, изменение и расторжение договора......................11

9. Выкуп  арендованного имущества....................................................................13

10. Различные  виды аренды..................................................................................13

10.1 Прокат.........................................................................................................13

10.2 Аренда  транспортных средств..................................................................14

10.3 Аренда  зданий и сооружений...................................................................15

10.4 Аренда  действующего предприятия........................................................16

10.5 Финансовая  аренда (лизинг).....................................................................18

Заключение.............................................................................................................22

Список  литературы................................................................................................24

 

 

     Введение

     

     Договор аренды, урегулированный в Гражданском кодексе, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров. Он всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

     Основным  источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

     Ввиду особого статуса отдельных видов  недвижимого имущества предусматривается  специальный порядок сдачи в  аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения  по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом «О недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса страны, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.

     Нормы Гражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а  также специального законодательства, регулирующие особенности отдельных  видов аренды, применяются в сочетании  с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах. Действуют в части, не противоречащей российскому законодательству, и основам законодательства РФ.

1. Участники договора  аренды

     Право сдавать в аренду недвижимое имущество  принадлежит его собственнику – гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником.

     Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.

     Государственные образовательные учреждения могут  сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая  и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса.

     Состав  арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:

• собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);
• лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
• уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.
• Арендодателями природных объектов выступают:
• участков недр — уполномоченные государственные органы;
• участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти;
• водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.

     Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

     В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:

• опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
• необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной платы;
• специальное образование – колледж, университет;
• возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;
• намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

2. Договор как правовая  форма арендных  отношений

     Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых им отношений. По определению для договора аренды характерно:

• наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имущество без права собственности на него;
• ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферу купли-продажи;
• возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользование имуществом.

Принципиальные  отличия арендного  договора от трудового:

• если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации, предприятия и даже регионы;
• арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством дисциплину труда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;
• цель арендной деятельности — конечный результат производства — количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой — выполнение отдельных видов работ;
• арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды временных работников с оплатой их труда по договоренности, т.е. передавать часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим лицам, а при трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный объем работы лично;
• убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных доходов, а при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный ущерб.

3. Объект (предмет)  аренды

     В договорах аренды существенными  в силу закона считаются условия  о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.

     Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом — оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

     Передача  объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение или пользование арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

     В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества  в аренду — например, помещение  под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ, договор аренды может быть расторгнут, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.