8. Ответственность  сторон, изменение  и расторжение  договора

     Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции  за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     На  арендодателя возлагается ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. — при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:

     а) безвозмездного устранения недостатков;

     б) соразмерного уменьшения арендной платы;

     в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут  быть возмещены путем непосредственного  удержания соответствующей суммы  из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;

     г) расторжения договора.

     Законом предусмотрены исключения из общих  положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (нескрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Она направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

     Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и  пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.

     Основания для расторжения  договора арендодателем  следующие:

• использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
• существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;
• несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платы в установленный срок более двух раз подряд);
• невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

     Но  арендодатель вправе обратиться с соответствующим  иском только после письменного  предупреждения арендатора о необходимости  исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

     По  требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:

     1) непредоставлении арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;

     2) выявлении в имуществе, переданном  арендатору, недостатков, препятствующих  пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;

     3) непроведении арендодателем в  положенный срок капитального  ремонта имущества, обязанность  проведения которого возлагается  на него;

     4) непригодности имущества для  использования в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает.

     На  арендатора не возлагается обязанность  предварительно направлять контрагенту  письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или  устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд  он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии – в тридцать дней.

     Ни  одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания; и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

     Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.

     Если  обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков  прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.

     При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки  за объекты государственной собственности  в Москве начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность — 3 года с даты предъявления претензии.

     Пени  начисляются:

• при заключении договора аренды — по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;
• при поквартальной оплате аренды — с шестого числа первого месяца квартала;
• при помесячной оплате — с шестого числа каждого месяца;
• при перерасчете арендной платы — по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.

     Пени  начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный  на платежном документе.

9. Выкуп арендованного  имущества

     В качестве общего правила статья 624 предусматривает возможность выкупа арендатором арендованного имущества в случаях, когда выкуп предусмотрен в законе, договоре аренды или в дополнительном соглашении сторон. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества, например, ограниченно оборотоспособного имущества, сдаваемого в аренду гражданам и негосударственным юридическим лицам. Выкуп возможен как по истечении срока аренды, так и досрочно, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену.

10. Различные виды  аренды

10.1 Прокат

     Прокат – первая разновидность аренды, предусматриваемая ГК (§ 2 гл. 34). Вследствие своих особенностей договор проката выделялся и в ГК 1964 г., но исключительно как бытовой прокат с отсылками к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката. Это было в свое время обоснованно, поскольку в качестве арендодателей по договору проката выступали только государственные юридические лица и государство путем издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей.

     Согласно  Кодексу по договору проката, который  является краткосрочным (на срок до одного года), предоставляется в аренду движимое имущество как для потребительских целей (на что преимущественно ориентирует п. 1 ст. 626), так и для ведения хозяйственной деятельности (станки, оборудование и т.п.). Существенным элементом является то, что в качестве арендодателя выступает профессионал, и договор проката носит публичный характер. Это означает, что арендодатель должен предоставлять имущество в прокат на равных условиях всем лицам, которые к нему обратятся. Договор проката урегулирован в ГК исчерпывающим образом, что не исключает возможность разработки примерных условий таких договоров и использование прокатными организациями конструкции договора присоединения (см. ст. 428). Что же касается типовых договоров и иных обязательных правил, которые Правительство РФ может издавать в отношении публичных договоров в случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 426), сам ГК возможности их принятия в отношении договора проката не предусматривает.

     Арендатору  предоставляется право отказаться от договора проката в любое время и получить выплаченную им вперед арендную плату. Единственное условие – предупреждение арендодателя в письменной форме в установленный законом срок, то есть не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Однако правила о возобновлении договора по окончании срока на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (ст. 621) к проекту не применяются.

     Все обязанности по ремонту арендованного имущества возлагаются на арендодателя. В то же время арендатору запрещается сдавать это имущество в субаренду либо в иной форме распоряжаться своими правами на него (ст. 631).

10.2 Аренда транспортных  средств.

     В качестве разновидности аренды в  Кодексе выделяется аренда транспортных средств (§ 3 гл. 34). В первую очередь имеются в виду морские, речные и воздушные суда, арендуемые для перевозок грузов и пассажиров. В отличие от других разновидностей аренды в Кодексе устанавливается возможность дополнительного регулирования особенностей аренды отдельных видов транспортных средств в специальном законодательстве — транспортных уставах и кодексах.

     Требования  к форме договора аренды транспортных средств отличаются от общих требований к форме договора аренды — он должен быть заключен в письменной форме, однако, исходя из сложившейся практики, регистрации не подлежит. Важной особенностью является и то, что для этих случаев аренды не действуют общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок по истечении срока договора и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 632, 642).

     В зависимости от того, арендуется ли транспортное средство с предоставлением  услуг по управлению и технической  эксплуатации (с экипажем) или без  предоставления таких услуг (без  экипажа), распределяются и обязанности сторон в договоре.

     Первая  из разновидностей аренды транспортных средств в известной мере смыкается  с договором перевозки, что вызвало  при разработке ГК предложения о  переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40.

     По  договору аренды транспортного средства с экипажем все обязанности по ремонту, включая текущий ремонт, обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность  за вред, причиненный третьим лицам  арендованным транспортным средством, несет арендодатель, а в случае аренды транспортного средства без экипажа эти обязанности и ответственность соответственно возлагаются на арендатора. Что же касается расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, таких как расходы по оплате топлива, портовых и иных сборов и т.п., то в обоих случаях их, по общему правилу, несет арендатор.

     В Кодексе сформулирован ряд правил, общих для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, но отличающихся от общих положений об аренде. Среди них наиболее существенно право арендатора сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное, тогда как общим правилом является получение согласия арендодателя. Кроме того, арендатору разрешается без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки арендованным транспортным средством и иные договоры с третьими лицами.

10.3 Аренда зданий  и сооружений

     Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и том, что он регулирует одновременно отношения двух видов:

• по поводу владения и пользования этими объектами недвижимости;
• отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.

     Дело  в том, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемые арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.