Договор аренды

     Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

     В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

     В практике использование земли, на которой  расположено арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствующим территориальным земельным комитетом (так, в частности, предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключенный договор на право пользования землей – основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

     Договор аренды недвижимого имущества заключается  в письменно форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года.

10.4 Аренда действующего  предприятия

     Аренда  действующего предприятия не может быть названа совсем новым для нашего законодательства институтом – возможность передачи действующего предприятия в аренду впервые была создана с принятием Основ законодательства об аренде, однако законодательная конструкция в этом нормативном акте была иной – речь шла о создании преимущественно работниками предприятия особого юридического лица, так называемого "арендного предприятия", на базе действующего государственного предприятия. Аренда предприятия в новом ГК – это получение в аренду любым субъектом хозяйственного комплекса "на ходу", без придания ему какой-либо самостоятельной организационно-правовой формы юридического лица. Арендодателем по этому договору может выступать любой собственник, в том числе и государство, и муниципальное образование.

     Требования  к форме договора аренды предприятия весьма жесткие – обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, и государственная регистрация договора, причем несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Порядок передачи имущества, как и в случае с арендой зданий (сооружений), максимально формализован (ст. 659) и требует составления и подписания сторонами передаточного акта. Составление такого акта является, по общему правилу, обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет.

     В ГК детально определяется состав имущественного комплекса, передаваемого арендатору. Поскольку этот состав весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы на одинаковых основаниях во владение и пользование арендатора, в статье 656 устанавливается, что во владение и пользование передаются основные средства. В порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, арендатору передаются оборотные средства, права пользования природными ресурсами, а также исключительные права, такие как права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и некоторые другие элементы.

     Как правило, не все элементы имущественного комплекса, образующего предприятие, находятся в собственности арендодателя. Права владения и пользования  находящимся в собственности  других лиц имуществом передаются арендатору в порядке, предусмотренном законодательством.

     Права арендодателя, полученные на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, не передаются арендатору, если иное не установлено законодательством. Для продолжения деятельности, требующей лицензирования, арендатор должен обратиться за получением лицензии от своего имени. Однако арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии.

     Для обеспечения прав кредиторов арендодателя при переводе его долгов на арендатора в статье 657 предусмотрена процедура  предварительного письменного уведомления  кредиторов арендодателя. В случае несогласия с переводом долга  любой кредитор имеет право в  течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения соответствующего обязательства. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. В таком же порядке будут обеспечиваться права кредиторов арендатора предприятия при возврате имущества арендодателю по прекращении договора (ст. 664).

     Арендатор предприятия наделяется, согласно Кодексу, наиболее широкими по сравнению с другими видами аренды правами в отношении арендованного имущества (ст. 660). Арендатор может свободно осуществлять реконструкцию и техническое перевооружение предприятия, если такие действия увеличивают его стоимость. Не требуется согласия арендодателя на субаренду и переуступку арендатором прав по договору. Арендатор свободен в осуществлении иных форм распоряжения имуществом арендованного предприятия (продажи, обмена и т.п.), при условии, однако, что общая стоимость предприятия не будет уменьшена. Ограничение этих прав предусмотрено лишь в отношении природных объектов, включенных в состав предприятия, а также может быть дополнительно установлено законом.

     Важным  правилом, стимулирующим арендатора производить реконструкцию, модернизацию, техническое переоснащение и расширение предприятия, является положение статьи 662 о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если только иное прямо не предусмотрено договором.

     В то же время следует иметь в  виду, что все расходы по поддержанию  предприятия в надлежащем техническом  состоянии и по эксплуатации, осуществление  как текущего, так и капитального ремонта полностью возлагаются  на арендатора (ст. 661), если только в соответствии с договором расходы по эксплуатации предприятия не возьмет на себя арендодатель.

10.5 Финансовая аренда (лизинг).

     Давно известной странам с рыночной экономикой, но относительно недавно  нашедшей применение в России разновидностью аренды является финансовая аренда (лизинг). Предусмотренное ГК регулирование опирается на положения Оттавской конвенции 1988 г. о международном финансовом лизинге (Россия в ней не участвует), одновременно используя и имевшуюся в России на момент принятия Кодекса законодательную базу – Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. # 1929 «0 развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности»4, постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. # 633 «0 развитии лизинга в инвестиционной деятельности »~ и утвержденное последним Временное положение о лизинге. Эти нормативные акты с принятием части второй ГК во многом утратили свое значение и могут применяться лишь в той части, в которой они не противоречат положениям Кодекса.

     Что же представляет собой лизинг? У  современных западных юристов не вызывает сомнения, что так называемый «финансовый лизинг» (а точнее – финансовая аренда, поскольку слово "лизинг" является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина, обозначающего аренду) является разновидностью института аренды, хотя финансовая аренда и осложнена дополнительным элементом — фигурой продавца арендуемого имущества, с которым арендатор, не состоя в договорных отношениях, в ряде случаев вступает в непосредственные отношения в связи с приобретенным у этого продавца для сдачи в аренду арендатору имуществом.

     Экономическая суть договора финансовой аренды состоит в том, что арендодатель осуществляет финансирование хозяйственной деятельности арендатора в специфической форме. С точки зрения арендодателя, это форма инвестирования, при которой один субъект (арендодатель) приобретает для другого субъекта (арендатора), по выбору последнего, необходимое для его производственной деятельности оборудование или иное имущество и, сохраняя право собственности на это имущество, передает его во владение и пользование для хозяйственной эксплуатации арендатору, получая с него арендные платежи. Этот способ инвестирования является далеко не самым "необременительным" для инвестора-арендодателя, особенно в случаях, когда выбор объекта финансовой аренды не полностью осуществляется арендатором. Для арендатора же финансовая аренда служит альтернативой приобретения оборудования с использованием заемных средств, требующего уплаты достаточно высоких процентов, и к тому же в странах, цивилизованным образом регулирующих отношения, связанные с финансовой арендой, позволяет получить льготный налоговый режим путем включения арендных платежей в себестоимость продукции.

     Для того чтобы отношения финансовой аренды были экономически выгодными для сторон, первоначальный срок аренды, по мнению западных специалистов, должен составлять 50–75% от расчетного срока эффективной службы оборудования, после чего арендатор уже может пользоваться им, выплачивая практически номинальную арендную плату. В российском законодательстве лизинговые отношения были привязаны к "нормативному сроку службы" (сроку амортизации) и первоначальный срок лизинга, согласно Временному положению, должен был быть близким к нормативному сроку службы имущества, а сумма лизинговых платежей — близкой к стоимости передаваемого в лизинг имущества в ценах на момент заключения договора лизинга.

     Кроме того, Временное положение о лизинге, формализуя рассматриваемый договор, содержало среди четырех условий, которым должен соответствовать договор, чтобы быть признанным договором лизинга, требование о размере лизинговых платежей – в сумме они должны были быть, по крайней мере, близки к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора.

     Кодекс  не устанавливает каких-либо нормативных сроков договора финансовой аренды, в том числе минимальных, оставляя вопрос о сроке целиком на усмотрение сторон. Существенным для определения этого договора ГК считает не его срок или размер арендной платы, а тот факт, что арендодатель приобретает специально для сдачи в аренду определенному лицу определенное имущество (ст. 665). Это означает, что договор финансовой аренды может быть заключен на любой срок, который стороны сочтут целесообразным (экономически выгодным), с установлением в договоре того размера арендной платы, о котором они договорятся. На это положение следует обратить особое внимание потому, что, по нашему мнению, все те льготы, которые существуют или будут введены российским законодательством в отношении договора лизинга, должны применяться к сторонам по договору финансовой аренды в том его понимании, которое теперь введено ГК.

     Несмотря  на то, что ~ б главы 34, посвященный  финансовой аренде, состоит всего  из шести статей, Кодекс не предусматривает  необходимости принятия дополнительно акта гражданского законодательства, регулирующего договор финансовой аренды. Это объясняется тем, что специальные нормы ГК о финансовой аренде будут применяться вместе с положениями ~ 1 главы 34 и с общими положениями ГК об обязательствах, что само по себе уже создает достаточно детальную гражданско-правовую базу для этой разновидности аренды. В тех случаях, когда Кодекс предусматривает возможность законодательства устанавливать особенности прав и обязанностей сторон в договоре, будут применяться и некоторые нормы Временного положения о лизинге.

     Такое положение ни в коей мере не исключает  возможности принятия актов налогового и иного законодательства, отражающих специфику соответствующих отношений, в частности по уплате при финансовой аренде налога на добавленную стоимость, а точнее, по освобождению арендодателей от уплаты этого налога; по включению лизинговых платежей в себестоимость продукции арендатора и т.п.

     ГК  регулирует финансовую аренду с учетом специфической роли арендодателя, чьей главной обязанностью является финансирование приобретения имущества, которое затем будет передано в аренду. Выбор имущества, по общему правилу, лежит на арендаторе. Финансовая аренда, согласно статье 663, распространяется лишь на случаи аренды имущества для предпринимательских целей. При этом земельные участки и другие природные объекты вообще не могут быть предметом этого договора. Не могут быть предметом финансовой аренды и имущественные права, как это было предусмотрено в Указе Президента РФ, поскольку ГК предусматривает, что в аренду вообще и в финансовую аренду в частности могут быть переданы лишь непотребляемые вещи.

     Поскольку главной и основной обязанностью арендодателя является финансирование приобретения имущества, и лишь в  редких случаях, прямо предусмотренных договором, также и выбор такого имущества, права и обязанности сторон в договоре финансовой аренды распределяются со значительными отступлениями от общих принципов, закрепленных в 9 1 главы 34. Появляются и новые, "нестандартные", обязанности. С этим связано, в частности, то, что риск случайной гибели и случайного повреждения имущества по общему правилу возлагаются на арендатора с момента передачи ему имущества (ст. 669). Арендодатель же, оставаясь собственником, от бремени этих рисков освобождается, если, конечно, иное не предусмотрено договором.

     Обычно  в финансовой аренде и арендатором, и арендодателем будут выступать  коммерческие организации и граждане-предприниматели. Однако в отличие от принятого  ранее законодательства ГК не содержит в отношении арендодателя требования быть профессиональным предпринимателем, а тем более – требования о лицензировании. Соответствующее требование, содержащееся во Временном положении о лизинге, впервые закрепленное в постановлении Правительства РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности»~, вступает в противоречие со статьей 49 ГК.

     Поскольку на практике обеими сторонами договора финансовой аренды практически всегда будут выступать предприниматели, их ответственность за ненадлежащее выполнение соответствующих договорных обязательств будет основываться на диспозитивных положениях пункта 3 статьи 401, то есть они будут отвечать не только за вину, но и во всех иных случаях, кроме нарушения, вызванного действием непреодолимой силы.