ПЛАН 
 
 
 
 
 

Введение

     В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается  значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

     Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества  во временное пользование. В отличие  от договоров по передаче имущества  в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

     Применяя  договор аренды, государственные  и муниципальные органы власти и  управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках    производственных    зон,    сети    общественных    и    культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

     В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

     Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных такими авторами, как Я.В.Абрамовым, Т.Д.Алексеевым, Ю.Е.Булатецким, А.П.Беловым, М.В.Васильевым, В.В.Витрянским, А.А.Власовым, В.Г.Вишняковым, В.3.Гущиным, В.Д.Газман, А.М.Гуляевым, А.А.Груздевым, В.А.Егиазаровым, О.С.Иоффе, О. А. Красавчиковым, Н.М.Коршуновым, А.Ю.Кабалкиным, А.Г.Калпиным, Е.В.Кабатовой, М.И.Лещенко, И.Г.Лисименко, О.Н.Мозговым, С.А.Мызровым, С.Б.Пугинским, Е.А.Павлодским, И.А.Решетник, М.Н.Семякиным, Е.А.Сухановым, Ю.К.Толстым, Г.Ф.Шершеневич, А.М.Эрделевским, и др.

     Однако  многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли  существенные изменения в гражданском  законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.

     Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического, развития общества и благосостояния его членов не получили системной и  комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе, что и предопределило актуальность выполнения данной работы.

     Целью работы является; теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений.

     Предметом работы является институт аренды и  его роль, в гражданском обороте и труды отечественных исследователей в этой области .

     Нормативно-правовую базу работы оставили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов Верховного Суда СССР, Верховного Суда РСФСР, Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Договор аренды в системе гражданского права

1.1.Аренда как важнейший гражданско-правовой институт

     Несмотря  на то, что аренда, как институт права  в нашей стране возник во времена  Псковской Судной грамоты, серьезное  развитие этот институт получил в  период перехода к капиталистическим отношениям.

     Однако, развитие арендных отношений в России и на данном этапе было сложным, это  обуславливалось особенностями  перехода сельского хозяйства к  товарно-капиталистическому производству, кроме того, и сочетанием буржуазно-капиталистических отношений. Вместе с тем, совершается постепенный переход помещичьего хозяйства от барщинной системы к капиталистической. Но данный процесс протекал достаточно медленно, это было связано с проблемами наемной рабочей силы, со слабой технической оснащенностью, также отсутствием необходимого оборотного капитала.¹

     Анализ  дореволюционного законодательства показал, что ни в одном из нормативно-правовых актов не было предусмотрено определения  понятия договора имущественного найма. В некоторых нормативных правовых актах содержалось указание на определенные виды имущества, которые не могли быть предметом найма.

     К числу существенных условий договора найма, помимо срока и наемной  платы, в теории гражданского права  ученые относили условия и о предмете договора.

     В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И.Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

     Г.Ф.Шершеневич также полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче этого   имущества  внаем.   Он   отмечал:   «Однако,   ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому  что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма».

     В проекте Гражданского уложения содержалась  норма, в соответствии с которой  предметом найма могли быть как  движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права (ст.1816). Так, согласно данной норме «предметом имущественного найма могут быть не только материальные, физические предметы, как недвижимые, так и движимые, но также и права, способные к отдельному употреблению или пользованию, например, право охоты, рыбной ловли, право привилегии на изобретения, на взимание сборов за проезд и пр... Вообще, предметом найма могут быть, как это и оговорено в ст. 1816, только приносящие доход права, не приносящие могут».

     В целом в российском дореволюционном  гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве. Лучшей иллюстрацией сказанному могут служить слова Д.И. Мейера о том, что «не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущества, представляющие какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо*^ свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу». ²

     Субъектами  договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество  внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов  договора найма требовалось наличие  общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И.Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог».

     Оплата  по договору найма в большинстве  случаев производилась в денежном выражении, но допускалось внесение платы определенной частью собранного урожая (найм «из полу»), оказанием различного рода личных услуг.

     При неуплате наемного вознаграждения хозяин не имел права досрочно расторгнуть  договор, если это прямо не предусмотрено  договором, но мог в судебном порядке  истребовать арендную плату.

     Особую  форму вознаграждения составлял  найм «из выстройки», при котором  наниматель «в течение установленного числа лет пользовался выстроенным  зданием, а по прошествии срока все  выстроенное поступило бы в собственность  хозяина».

     В целом, в законодательстве дореволюционного периода сохранялось общее понимание имущественного найма и основных положений, регулирующих его.

     В последующем положения об аренде стали регулироваться Гражданским  кодексом РСФСР, который был принят в ноябре 1922 года. В отличие от дореволюционного законодательства, советский ГК РСФСР содержал определение договора имущественного найма. Так, в соответствии со ст. 152 рассматриваемого акта под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имуществом во временное пользование за плату.³

     Законодатель  предназначал данный договор лишь для  удовлетворения насущных потребностей и практически исключал возможность  использования этого договора в целях извлечения доходов. Эту тенденцию можно отметить и при анализе некоторых элементов этого договора.

     Так, предметом договора найма могли  быть любые индивидуально-определенные и не потребляемые в процессе пользования  вещи, наем которых не запрещен. Это объяснялось самой юридической природой данного договора, в соответствии, с условиями которого по истечении определенного времени наймодателю должна быть возвращена в натуре именно вещь, ранее переданная, а не какая-то другая, похожая на нее. Не могли быть предметом найма права граждан, земли сельскохозяйственного назначения, а также не могли передаваться внаем гражданам средства производства.

     Что касается субъектов рассматриваемого договора, то ими могли быть как  граждане, так и социалистические организации.

     В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, который, как и предыдущий кодекс содержал отдельную главу 27 «Имущественный найм». В ст. 275 ГК РСФСР  содержалось уже традиционное для  российского гражданского законодательства определение договора имущественного найма: «По договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату». Указанная глава помимо всего прочего содержала положения о сроках аренды. ⁴ Однако в отличие от ГК РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел ряд специальных сроков, дифференцировать которые, можно в зависимости от субъектного состава, а также разновидностей имущества. Так, для государственных, кооперативных и общественных организаций, которые брали в наем  строения  или нежилые помещения,  срок  не  должен  был превышать пять лет, если же речь шла о найме оборудования и иного имущества, предельным сроком был один год, в отношениях по бытовому прокату таким сроком являлся срок, установленный в типовом договоре.

     Следует отметить, что ГК РСФСР 1964 г. предусматривал также бессрочные договоры, которые  могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным  в ГК РСФСР 1922 г. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный, договор в бессрочный, а именно, как указывает ст. 2794 ГК РСФСР 1964 г., если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны» наймодателя. Однако это правило» не распространялось на случаи, когда договоры заключались между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков.